教学楼喷淋系统中BIM技术的运用

摘 要：　20世纪以来，随着社会经济的不断发展前进，各类建筑不断地增多，物业管理所暴露出来的弊端也在日益凸显。通过BIM技术建立的建筑模型贯穿于物业管理整个寿命周期，既优化产品设计、节省管理费用、提高工作效率，也让物业管理平台的三维可视性、提前预知性、信息共享性照进现实。

　　关键词：　BIM技术; 物业管理; 教学楼; 喷淋系统;

　　1 、当前的国内外物业管理发展形势

　　随着城市的不断发展，人们生活水平和质量的不断提高，“安居”成为人们生活中的重要组成，而物业服务与管理是“安居”的关键，将直接影响人们的生活质量。早期国内的物业管理中，业主与物业管理单位各自的责任分工不够明确，理论体系不健全，缺少政府部门的监督和相关法律法规的限制，存在管理效率低下、发现和解决问题不及时、投诉率高等问题。为了确保业主的利益与物业管理单位的服务质量，颁布了《物业管理条例》，这是目前在物业管理方面权威、专业的法律依据，规范了物业管理行为，提高了国内物业管理质量与效率。

　　国外的物业管理发展相对完善，有一套有效的管理方法和完善的理论体系，物业管理向着专业化的方向发展，不仅提高了物业管理的效率，更提高了物业管理的质量。在物业管理运营上，物业管理企业的收费市场化，由业主和物业管理单位根据实际情况、所需的服务要求自行协商物业管理费用。另外，国外物业管理通过信息化的平台提供高效的物业管理服务。如利用revit建立BIM模型，可以实时动态地掌握建筑的运营状态，提升物业管理水平。将BIM技术运用到物业的运维管理中，能显着地提高物业管理的效率和质量，降低物业管理的成本，是目前物业管理发展的一个趋势，也是物业管理和服务不断完善的一个重要方向。

　　2 、BIM在本项目中的运用

　　2.1 、消防报警系统的地位

　　现如今消防报警系统已经是公共建筑和大型建筑必不可少的一部分，在很大程度上抑制了初期火灾的恶性发展。笔者建立一栋教学楼的建筑模型以及在里面布设简单的喷淋系统线路，借助BIM的可视化、三维碰撞检测等优势来实现对火灾的监控及自动喷水灭火。

　　2.2 、喷淋系统工作原理

　　当出现火灾时，环境温度升高，导致喷头的温度敏感元件破裂，继而喷头自动喷水将火破灭。当水流经过流过报警阀时，报警阀输出报警水流，延迟器触发水力警铃和压力开关，信号传至电气控制箱启动水泵，从而实现不断供应水流对发生火灾区域进行灭火。


　　2.3 、运用BIM进行物业管理的方法

　　前期通过revit软件建立教学楼建筑模型，基于建筑模型有代表性地选择房间布设喷淋管线。管线的布设采用分级布设的原则，即从室外引入一根主管道并向上延伸至各楼层，通过各楼层的走廊将管道延伸至各个房间，从而实现各个房间在发生火灾时的自动喷水灭火。在建立喷淋系统模型之前需要将所需构件载入族库，构件属性栏中将各部件的属性参数设置好，然后根据相关的建筑规范合理布设。管线布设好后可以通过revit的三维视图进行查看，利用软件自带的三维碰撞检测功能进行模型的碰撞检测，出具碰撞检测报告，进行相应碰撞点的线路调整，以防管线出现相交的现象。

　　3、 BIM在本项目中的运用优势

　　3.1、 实现可视化、智能化

　　BIM智能可视化物业管理平台将教学楼喷淋系统以三维立体的形式展现，表达直观，并通过安装智能电表、智能水表、传感器等，实现了智能抄表、防窃电、远程控制阀门功能、闯入警报等智能化的功能，大幅提升了物业管理水平，降低了物业管理的人工依赖度。

　　3.2、 降低物业管理成本

　　物业管理是一个长期性、持久性的过程，为了使项目可以正常稳定地建成并投入使用，必须时刻对该项目进行物业管理。然而，分析近年来的数据发现，通常都是以人工操作的方式进行项目信息与数据的录入，然后根据这些数据信息制作表格展开管理。显然这种物业管理模式中存在着不可避免的错误，不仅耗费人力物力，还存在着信息调配不及时的缺点。且在整个物业管理行业中，许多物业管理企业为了最大限度地控制管人力资源成本，往往选择招聘一些下岗在职人员，他们通常不具备专业的物业管理知识，整个物业运维管理显得力不从心。这时候，BIM技术的应用，将整个项目信息集中化处理，利用三维可视化技术贯穿于整个物业管理运维过程，将物业管理成本控制在合理范围内，有效避免了物业管理运营过程中与人沟通协调不完善的弊端，合理降低了控制成本。

　　4、 BIM在本项目中物业管理方面的其他应用

　　除此之外，BIM在社区监控系统、小区数字网络安全系统等也有很多应用。在社区监控系统中，能对可疑人员进行实时定位，对非法人员进行标记识别，使摄像头自动跟踪并能相互切换，对对象进行锁定。在夜间，可以利用红外等一系列传感器，对对象进行定位并将其运动轨迹和路线实时反映在屏幕上，安防人员根据屏幕上显示的信息，能及时掌握对象下一步可能发生的一系列行为，对安防工作有很大的帮助。

　　在各建筑区域的出入口、电梯口等设置的监控，可以对人流量和车流量进行计算。当人流量大于某一值时，自动发出人流量预警，便于工作人员及时开放备用出入口，以保证安全工作的正常进行。利用BIM模型，可以在屏幕上规划突发事件或重要人员的撤离路线和电梯运行方案，同时确定安防点人员的布置点，对于某些特殊的工程和重要的活动开展，这一点显得尤为重要。

　　BIM在物业管理方面还有很多运用，对于物业管理的进步有很大帮助，使物业管理更加方便、高效。

　　5、 结束语

　　基于BIM的物业管理正从传统型转向智慧型，从固定转化为开放模式。现目前阶段的需求是提供更好的物业管理环境，降低成本的同时尽可能提升业主的满意度。未来针对BIM在物业管理中的建模精度还可以再适当简化，降低建模难度，以确保初始模型的准确性以及降低对人工操作的要求，逐渐走向更方便、更舒适、更多技术应用的智慧化一体表达平台。

　　参考文献

　　[1]叶华胜.BIM技术业方项目管理中的应用现状及对策[J].住宅与房地产,2019(5):117-123.　　[2]张红扬,王赐城,黄慧娟.BIM技术在物业管理中的应用研究[J].现代物业,2017(7):19-24.　　[3]刘丽云.基于BIM的物业管理体系研究[J].安徽建筑大学学报,2018(5):21-25.