借名买房合同真实性与所有权确认纠纷有关系吗?

发布日期：2020-07-03 作者：靳双权律师

　一、基本案情
　　上诉人诉称
　　秦A上诉请求：1.依法撤销原审判决第三项，依法改判驳回刘A、秦A对秦A的诉讼请求;2.诉讼费由刘A、秦A承担。事实与理由：一、一审法院程序严重违法，违法同意刘A、秦A变更诉讼请求及受理对涉案房屋价值进行评估。1、刘A、秦A向一审法院申请变更诉讼请求，毫无法律依据，一审法院违法准许，严重违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定。刘A、秦A起诉秦A房屋买卖合同纠纷一案，已经分别于2018年7月12日和2018年8月29日进行了两次开庭审理，法庭辩论结束，举证期限早已届满。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第34条“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”之规定，刘A、秦A无权申请变更诉讼请求，一审法院准许其变更诉讼请求，明显违反了上述规定，程序严重违法。2、刘A、秦A向一审法院申请对秦A所有的房屋进行价值鉴定，不符合法律规定，评估报告书缺乏合法性，不应作为有效证据采信。刘A、秦A申请变更诉讼请求，严重违反了法律规定。基于违法诉讼请求，并且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第25条“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出”之规定，刘A、秦A所申请的对秦A所有的房屋进行价值鉴定，上述评估报告书的委托鉴定程序违法，其鉴定结论亦缺乏证据的合法性，依法应不予采信。
　　二、一审判决认定事实错误。1、涉案房屋定金30万元现金的来源，均系秦A方支付，刘A、秦A所提交的证据存在重大瑕疵，根本无法证明该30万元的来源以及系由刘A、秦A缴纳。刘A、秦A所提交的多张银行凭证，取款时间发生在交纳定金日期的前两个多月，且取款凭证中明确显示取款人并非刘A、秦A，根本无法证明取款人系刘A、秦A。对此重大瑕疵的事实，一审毫无表述，实属偏袒刘A、秦A。一审判决认定刘A、秦A提交的银行凭证符合证据法定要件、能够证实定金来源和实际由刘A、秦A缴纳，完全违背了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第25条“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”。2、对秦A提交的一系列完整证据以所谓合法性存疑为由，一审判决不予采信，严重违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，滥用司法裁判权。其一，秦A一审时提交的一系列证据(证据1-14)之间逻辑关系紧密，证明效力环环相扣，具备统一的证明指向，且系证据原件。相反，刘A、秦A无法提供任何证据原件证明其主张的事实，其陈述秦A从刘A、秦A处抢夺获得上述1-14证据，毫无证据能够证明，刘A、秦A所述的报警记录亦无法证明所谓抢夺之状况。
　　在此事实前提下，一审判决如何判断秦A提交的1-14证据来源合法性存疑，没有任何明确合理阐述。其二，秦A在一审时还提交了招商银行开立账户申请单原件，该证据中有刘A书写的贷款人联系电话号码，该电话号码系秦A父亲使用的手机号码。如刘A真的系涉案房屋当时的按揭贷款申请人，填写的贷款人联系电话应为自己使用的电话，为何却填写了秦A父亲的手机号码。对此证据原件的证明效力，一审判决亦没有任何阐述。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第66条“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”、第70条“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：(一)书证原件”之规定，一审判决采信证据、认定事实严重错误，实属偏袒刘A、秦A无疑。3、一审判决对于借名买房之事实，不予认定，显系认定事实错误。
　　一审判决认定的借名买房构成要件中，恰恰完全符合秦A的一审答辩主张。秦A在一审时提交完整的购房合同手续原件、偿还房屋按揭贷款的还款证据、还有物业费、水电费、燃气费的交费单据原件，更有涉案房屋摆放家具的照片和相关证人证言，一审判决对于秦A提交的完整证据视而不见，偏听偏信刘A、秦A的口头陈述及证据复印件，所认定的秦A主张的借名买房不成立，完全错误。二、一审判决适用法律错误。一审法院依据民法总则第143条之规定，与本案情形毫无关系。另据一审判决书第8页中阐述之民法总则第146条规定的内容，但该条第2款亦明确规定了“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，一审判决显然适用法律错误。综上，一审判决程序违法，认定事实错误，适用法律错误，恳请二审法院依法改判，支持秦A的上诉请求。
　　被上诉人辩称
　　刘A、秦A辩称，1、关于变更诉讼请求的程序问题。
　　在法庭调查终结之前，可以变更诉讼请求，虽然本案开过两次庭，但法庭调查并未结束，所以刘A、秦A有权利提出变更诉讼请求申请。刘A、秦A变更诉讼请求是本案案情客观实际情况决定的。刘A、秦A原意是通过诉讼维权，把涉案房产讨要过户回自己名下，所以提出了返还原物的诉讼请求，但在庭审中A分行对本案持消极态度，导致涉案房产抵押问题成为返还原物的法律障碍，在这种情况下返还原物已不现实，一审为此曾经专门找刘A、秦A方做谈话笔录予以释明，刘A、秦A退而求其次放弃返还原物，变更为赔偿损失的诉讼请求，究其根源是秦A非善意将涉案房产做抵押套现造成的。一审对涉案房产所做评估程序合法、方法得当、结果准确。2、关于秦A所提到的其在一审提交的证据不被合议庭采信的问题。秦A一审向法庭提供的证据，例如物业费单据、银行存折、选房单、单位团购房合同等，原来一直都是在涉案房产的门厅茶几下的抽屉里放置，2018年5月份秦A带领着他的几个朋友闯进涉案房产，将其祖母和姑姑，分别控制在卧室内和阳台上，将上述材料搜走。但是秦A等遗漏了几张原始银行凭条，上面有秦A的简要记录，能够证明在2008年(也就是刘A购买涉案房产那年)前后，秦A之父秦D因投资房产、购买汽车等支出巨大，经济紧张，一直向秦A借款。从一个角度证明秦A所辩称的涉案房产是秦D顶着刘A的名给秦A提前准备的婚房明显是假的，从而更加肯定一审对秦A所述及证据存疑不予采信是正确的。
　　李A述称，涉案债务不是夫妻债务，李A方不应承担责任。
　　二、法院查明
　　刘A、秦A向一审法院起诉请求：1.解除刘A、秦A与秦A、李A在2016年10月10日签订的A室的《存量房合同》;确认该房为原告刘A、秦A所有;判令秦A、李A协助刘A、秦A办理该房返还过户手续;2.判令秦A、李A承担全部诉讼费用(包括但不限于诉讼费、保全费、保全险费、评估费、房屋返还过户产生的相关税费)。案件审理过程中，刘A、秦A将第一项诉讼请求变更为：请求判令秦A、李A赔偿A室的房产相应价款374.5102万元。
　　一审法院认定事实：郭A与秦B(已故)原系夫妻，二人婚生子女为秦A、秦C、秦D。秦A与刘A系夫妻;秦A系秦D之子。
　　刘A原系山东省路桥集团有限公司员工，2008年参加路桥集团团购住宅项目，于2008年7月25日签订选房确认书，选定涉案房屋及配套储藏室。2008年7月25日，山东省路桥集团有限公司工会委员会下发的交购房款办法中要求已选房并签订选房确认书的同志到商业银行开立账户，然后将购房款30万元汇集到本账户后再转入公司账户。刘A于2008年7月22日在商业银行开户并存入10万元，2008年7月23日至24日续存20万元，于2008年7月28日转至公司，办理转款时秦A、秦B与郭A陪同一起办理。2008年12月25日，刘A与公司签订商品房买卖合同，约定涉案房屋及配套储藏室的房屋总价为851796元，付款方式为抵押担保贷款付款，于2018年12月17日前支付定金30万元，于2008年12月20日前支付首付款451796元(定金自动转为房价款)。2008年12月10日-13日，刘A在其商业银行账户续存23万元，并于2009年1月4日转出支付首付款。2009年2月5日，刘A与招商银行股份有限公司签订个人购房借款及担保合同，采用住房公积金贷款方式在招商银行股份有限公司支行贷款400000元，并按月还款，每月还款数额4000余元。涉案房屋于2009年交付后由郭A与秦B居住。因在涉案房屋居住，郭A每月给刘A偿还4000元的贷款，据郭A自述该款相当于租金，由于年老不会操作，郭A有时会把钱给秦D代其转入还贷款的银行账户中。2016年6月29日，秦D通过胡健向刘A的还款账户转入106753.39元，将刘A剩余公积金贷款全部清偿完毕。后秦D实际经营的A有限公司以涉案房屋作抵押向浙商银行股份有限公司济南历下支行申请贷款198万元，该款于2018年还清。
　　2014年9月14日，涉案房屋完成房屋初始登记，房产证号为济房权证历字第260622号，证载房屋所有权人为刘A。
　　2016年10月10日，刘A与秦A签订《存量房屋买卖合同》，合同约定，刘A将涉案房屋出卖于秦A，房屋总价款496000元。2016年10月25日，涉案房屋完成过户登记手续，所有权人变更为秦A，房屋未实际交付，秦A亦未提交房款支付的证据。
　　2018年3月30日，A有限公司与A分行签订《借款合同》，合同约定A有限公司向A分行借款230万元人民币，借款期限自2018年4月2日起至2021年4月1日止;同日，秦A以涉案房屋为上述借款提供担保，并与A分行签《最高额抵押合同》，双方约定秦A以最高额抵押方式担保债权数额3340000元。2018年4月3日，A分行取得不动产登记证明，A分行对涉案房屋依法享有抵押权。
　　另查明，刘A、秦A、郭A现居住于涉案房屋处。秦A于2018年5月7日23时许报警称，其家门口防盗门的钥匙孔被人用东西堵住;于2018年5月14日13时许报警称，有三个男的来涉案房屋处砸门。
　　在诉讼过程中，刘A、秦A于2018年5月27日向一审法院申请财产保全，并以中国太平洋财产保险股份有限公司出具的诉讼财产保全责任保险保险单保函提供担保，刘A、秦A为此支付6000元保险费。
　　案件审理过程中，刘A、秦A向一审法院申请对涉案房屋的价值进行评估，后经一审法院对外委托山东明和房地产评估经纪有限公司进行评估。该公司于2019年2月13日出具鲁明和房地产估字**房地产估价报告，载明涉案房屋于2018年11月5日时的市场价值为374.5102万元。
　　一审法院认为，A分行未到庭参加诉讼，视为其放弃相关的民事诉讼权利。
　　三、法院判决
　　本案的争议焦点有二：一是涉案房屋是否属于借名买房;二是刘A与秦A签订的存量房买卖合同是否真实有效。
　　关于涉案房屋是否属于借名买房。一审法院认为，借名买房情形通常须符合以下要件：1.借名人与出名人存在借名买房协议;2.借名人为实际出资人且履行了相应的出资义务;3.房屋由借名人实际控制使用;4.其他生活类辅助性要件，比如水电费、燃气费、取暖费的缴纳。本案中，首先，秦A与刘A系亲戚关系，双方之间无书面的借名买房协议。其次，关于房款支付的情况。根据刘A、秦A提交的银行流水及证人郭A出庭作证的证言可以证实涉案房屋的首付款系由刘A、秦A夫妻支付，且涉案房屋公积金贷款也在刘A名下，由刘A进行偿还，应认定购房款实际由刘A支付。秦A提交的银行流水明细无法体现其支付首付款30万元、也无法体现其按月偿还贷款，不足以证实其履行了支付房款的义务。第三，关于房屋的控制使用。秦A称涉案房屋系其父亲给其购买的婚房，但在2012年秦A结婚前后其夫妻二人未曾在涉案房屋实际居住，而是先由郭A、秦B夫妇居住，后秦A、刘A也入住其中，显然与秦A所称的购房目的不相符。最后，有关涉案房屋证件资料的掌控问题。秦A虽持有原件，但根据证人郭A出庭作证的证言，涉案房屋证件原件原存放于秦A、刘A处，后被秦A拿走，秦A因此事报警，并结合秦A、刘A能够提供部分与涉案房屋相关的复印件，一审法院对秦A持有涉案房屋证件资料原件的证明力持合理怀疑，涉案房屋证件存放于秦A处的证明力相较于房款实际支付情况、房屋实际控制使用情况的证明力要弱，因此一审法院认定秦A所主张的借名买房不成立，在涉案房屋于2014年9月14日完成房屋初始登记后，应属证载权利人所有。因该财产系在刘A、秦A夫妻关系存续期间购买取得，故涉案房屋应系夫妻共同财产。
　　关于刘A与秦A签订的《存量房屋买卖合同》的效力。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。秦A称上述合同的签订系履行借名买房，刘A则认为是为了秦A孩子落户上学而签订，双方所述签订该份买卖合同的背景和目的虽然不同，但均认可在签订该协议时并无买卖涉案房屋的真实意思表示，也即双方构成了虚伪同谋，双方的法律行为应为无效，因此，双方所签订的《存量房屋买卖合同》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因刘A与秦A签订的存量房买卖合同无效，刘A有权要求秦A返还涉案房屋，但因涉案房屋已被秦A抵押给A分行，在全部贷款偿还前无法返还，故刘A有权要求折价补偿，其以庭审中知悉涉案房屋无法返还时的房屋现价作为补偿依据不违反相关法律规定，一审法院予以准许，对刘A要求秦A返还涉案房屋对应补偿款374.5102万元的诉求，有事实和法律依据，一审法院予以准许。因涉案房屋原系刘A、秦A的夫妻共同财产，秦A有权基于物权要求秦A返还财产或折价补偿。关于李A是否应承担责任。一审法院认为，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。本案中刘A、秦A向秦A主张的债务为涉案房屋无法返还的补偿，而无法返还的原因是秦A将涉案房屋用于为A有限公司作抵押担保，该笔债务远超日常家庭生活所需，对刘A、秦A要求李A承担共同责任的诉求，一审法院无法支持。
　　关于保全保险费用的负担。一审法院认为，因刘A与秦A签订的《存量房屋买卖合同》系双方为规避相关入学政策所签，其对本案纠纷的发生均存在一定过错，故对于刘A、秦A要求支付财产保全保险费的诉请，一审法院不予支持。判决：一、被告秦A于判决生效之日起十日内向原告刘A、秦A支付补偿款3745102元;二、驳回原告刘A、秦A的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36760元，申请费5000元，鉴定费23000元，由被告秦A负担。
　　二审裁判结果
　　二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。秦A提交以下证据：证据一、2018年3月29日省立医院西院住院预缴金收据一份，银行刷卡凭条一份，证明涉案用于支付房贷的刘A招商银行卡，一直在秦A处持有，并不存在刘A、秦A陈述的在2018年5月13日从刘A、秦A方手中抢走的问题。证据二、秦D银行帐户流水一份，2009年12月18日契税完税凭证一份，济南住房保障管理局帐户截图一份，涉案房产契税是由秦D在2009年12月18日通过其银行帐户转入到住房保障和房产管理局，说明涉案房屋是秦D借刘A、秦A名义购买。刘A、秦A质证称，对证据一真实性无异议，招商银行卡是涉案房产还房贷的卡，这个卡放在涉案房产处放着，因为还房贷时刘A、秦A的母亲也说过，这个钱有时拿4000元给秦A交房租，有时候也把钱给秦D交，这个钱是刘A、秦A父母出的。2018年3月份这张卡本来就在秦A处，由秦A持有。证据二真实性无异议，秦A拿着现金给秦D，刘A不会用卡，利用秦D的帐户转给房管局缴纳的契税。
　　李A发表以下质证意见:对证据无异议。刘A、秦A向本院提交出警视频两份，第一份证明：2018年5月13日下午两点多，秦A、胡健拿着秦D的遗像来到刘A、秦A的家中，把秦A手机拿走，和秦A一起来的另外两人拿着秦A的手机，将手机中保存的录音删除，银行经理对秦A讲述2018年3月30日在秦D出殡当天秦A等人去银行用环山路的房屋办理了抵押贷款，银行在2018年4月2日放贷。第二份视频证明：银行经理录音已经被秦A删除，秦A可有在环山路的房子住，一直是秦A的父母在居住，刘A可以购买单位福利房及环山路的房屋，秦A的父母的房子拆迁了，就让父母过来住了，秦A带着现金和父母一起去银行交了首付，证明2018年5月12日所有购买房屋的原审资料和单据被秦A从抽屉中拿走了。秦A对上述证据质证称，对证据的真实性无法确认，即使是真实的，该视频仅是记载了秦A一方的单方陈述，事后公安机关并没有立案，对上述秦A的陈述没有查明，秦A、刘A仍然应该就其主张提供证据，该证据与一审证人的陈述也相互矛盾。
　　本院对于一审查明的事实予以确认。
　　四、律师点评
　　本院认为，本案二审争议焦点问题有：一、一审审理程序是否合法;二、涉案房屋是否系秦A之父秦D借刘A之名购买;三、一审判决秦A向刘A、秦A支付补偿款3745102元是否得当。
　　关于争议焦点问题一，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”第三十五条第一款规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”秦A、刘A起诉请求解除刘A、秦A与秦A、李A在2016年10月10日签订的《存量房合同》，确认该房为刘A、秦A所有，判令秦A、李A协助刘A、秦A办理该房返还过户手续，但经一审查明，涉案房屋已被秦A抵押给A分行，秦A、刘A的上述请求存在法律上的障碍。在此情况下，经一审法院释明，秦A、刘A变更其诉讼请求为要求秦A支付相应房屋补偿款，符合上述法律的规定，审理程序并无不当。同理，一审根据秦A、刘A变更之后的诉讼请求，依法委托鉴定机构对涉案房屋价值进行评估，亦无不当。
　　关于争议焦点问题二，综合分析本案现有证据和相关事实，并不足以证明涉案房屋系秦A之父秦D借刘A之名购买的事实。其一，涉案房屋系刘A单位的团购房，并由刘A和有限公司签订《商品房买卖合同》购买，所有购房手续显示的购房人均为刘A。而秦A虽主张涉案房屋系秦A之父秦D借刘A之名购买，但未能提交相关借名买房的书面合同。其二，秦A虽提交了购买涉案房屋的合同、付款凭证等原始资料，但刘A、秦A主张该购房资料由其持有并存放于涉案房屋之中，后因双方发生纠纷，该购房资料被秦A从涉案房屋中取走，对此，一审中刘A、秦A提交了相关报警记录、购房资料复印件、郭A的证人证言予以证明。二审中，刘A、秦A又提交了当时报警的视频资料。经审查，该报警视频资料中确实存在秦A、郭A向民警述称有关购房资料被秦A取走的内容。综合分析上述证据，本院对秦A提交的上述购房资料的证明效力存有合理怀疑。其三，关于涉案房屋的首付款及按揭贷款的支付情况来看，秦A虽主张涉案房屋的首付款系其父亲秦D出资支付，但其并未提交有效证据予以证明。相反，刘A、秦A提交了相应银行取款凭证等证据证明其交纳首付款的资金来源。关于银行按揭贷款的偿还问题，秦A主张涉案房屋按揭贷款均由秦D偿还，但现有证据并不足以证明其主张成立。从查明事实来看，确实存在秦D通过胡健向刘A的还款账户转入106753.39元款项的事实，但还清贷款之后，秦D即以涉案房屋作抵押向A分行申请贷款，基于该事实的存在，本案无法排除秦D系出于抵押贷款的需要而进行还款的合理怀疑。而刘A、秦A主张由于涉案房屋购买后由其母亲郭A居住，故部分按揭贷款由郭A偿还，部分按揭贷款由刘A、秦A偿还，郭A亦出庭作证对此予以证实。其四，秦A虽主张涉案房屋系秦D为其结婚使用而购买，但秦A至今为止并未在该房屋中实际居住。相反，涉案房屋购买后，一直由郭A居住使用，之后刘A、秦A亦一起居住使用，郭A亦出庭证实该房屋实际系刘A、秦A购买。基于上述分析，现有证据并不足以证明秦A的上述主张成立，一审对此不予采信并无不当。
　　关于争议焦点问题三，根据上述分析，涉案房屋应当认定为刘A、秦A向有限公司购买而来，相应产权亦应归属于刘A、秦A。刘A与秦A虽签订了《存量房屋买卖合同》，但根据双方的相关陈述，双方之间并不存在房屋交易的真实意思表示，秦A亦未支付相应价款，故该《存量房屋买卖合同》应认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故刘A、秦A有权要求秦A返还房屋。但鉴于涉案房屋被秦A抵押贷款，返还房屋存在法律上的障碍，故一审根据鉴定机构确定的房屋评估价款，判决秦A支付刘A、秦A房屋补偿款3745102元，并无不当，本院予以维持。
　　综上所述，秦A的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。

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