借名买房纠纷——实际出资人是否可以要求变更房屋产权？

发布日期：2020-07-18 作者：靳双权律师

一、原告诉称
1. 请求依法确认坐落于XX市XX区房屋归原告所有；2.诉讼费及其他费用由被告承担。
事实与理由：原、被告系母子关系。2009年3月初，原告为生活需要购置坐落于原XX市XX区X号房屋1套。因原告下岗无法办理贷款，故与被告商议借被告之名购买房屋以便办理房屋贷款，但房屋的实际所有人为原告。购房的首付款及相关贷款均由原告支付且原告一直在诉争房屋中居住。诉争房屋贷款偿还完毕后，原告一直同被告协商诉争房屋的产权手续变更问题，被告一直拖延。原告认为被告的行为侵害了原告的合法权益，故依法提起诉讼，请法院支持原告诉请。
二、被告辩称
被告魏某辩称：涉案房屋系被告花钱购买，购房目的是为了原告工作方便，不同意原告的诉讼请求。
三、本院查明
原告王某与被告魏某系母子关系。2009年3月8日，原告王某向案外人XX房产信息服务公司交纳信息服务费2000元，收据内容为“今收到魏某交来信息服务费人民币2000元”。同日，案外人谷某出具收款凭证1张，内容为“今收魏模房屋定金壹万元整”，并加盖了XX房产信息服务公司印章。
2009年3月9日，被告魏某与案外人张某、XX房产信息服务公司签订房屋买卖（置换）合同（以下简称“房屋买卖合同”）1份，约定：甲方（张某）自愿将坐落在XX区家园公寓的房屋出售给乙方（魏某），房屋面积37.48平方米，实际成交价格220000元。2009年3月10日，被告与张某签订XX市房产买卖协议（以下简称“房产买卖协议”）1份，约定甲方（张某）将坐落于XX区王园北里X号房屋（以下简称“涉案房屋”）出售给乙方（魏某），建筑面积37.46平方米，房产价款160000元，乙方首付款60000元，申请银行贷款100000元。2009年3月16日，案外人张某出具收据“今收魏某首付款陆万，差额款伍万”，该收据加盖了XX房产信息服务公司印章。
2009年4月7日，被告魏某与中国工商银行股份有限公司XX永安街支行签订个人购房借款／担保合同（以下简称“借款合同”），约定魏某向永安街支行贷款100000元用于购买XX区王园北里X号房屋，贷款期限为2009年3月30日至2024年3月30日。该借款合同制定的贷款人还款账户为：户名魏某；账号03×××54；开户行工行食品街支行。当日，该笔贷款划至魏某工行账号。原告提交的2份XX市私有房屋交易监管资金收款凭证显示，魏某于2009年3月16日缴款金额61872.3元，2009年4月7日缴款金额为100000元。
涉案房屋他项权证登记的权利人、评估费收据、登记费票据、转让手续费发票、个人销售房屋专用发票、契税完税证登记的缴费人均为被告魏某。原、被告确认，涉案房屋贷款已于2011年全部清偿完毕。
另，原告提交的2018年7月2日的1张票据显示，原告交纳了涉案房屋燃气补建费2000元、表费160元；2016年4月24日的票据显示，原告预存了有线电视费用240元。原告提交的电费收据付款方名称均为魏某。2013年2月18日，XX市XX区汉沽集中供热管理处与魏某签订XX市居民住宅供用热合同（以下简称“供热合同”），合同尾部乙方签字为被告魏某，委托代理人为原告王某。
涉案房屋不动产权证载明的权利人为被告魏某。
上述房屋买卖合同、房产买卖协议、借款合同、供热合同、银行还款凭证以及其他相关票据原件均由原告持有。原告陈述，涉案房屋购买后由其一直居住至2018年年初。
四、裁判结果
综上，本院依据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告王玉敏的诉讼请求。
五、律师点评
本案争议焦点为:原告是否为涉案房屋的实际出资人。
本人认为，第一，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
本案中，原告以借用被告名义购房为由，要求确认诉争房屋归原告所有，但诉争房屋的买卖合同买受人、借款合同借款人、不动产登记所有人以及银行还款凭证还款人均为被告魏某，原、被告亦未签订关于涉及房屋所有权的约定或协议,无法证明原、被告存在借名买房的合意。第二，原告主张涉案房屋的首付款系其以现金方式支付的案外人张某，涉案房屋贷款系其以现金方式存至被告魏某还款账户予以偿还，并以购房手续和相关票据原件由其持有、原告交纳了涉案房屋燃气补建费、燃气表费、有线电视费用、签订了涉案房屋供热合同以及原告代理人刘某与案外人张某的录音予以证明。被告魏某对此不予认可。
本人认为，原告主张其现金支付购房首付款及贷款，但未提交相对应的取款凭证予以证明，房屋买卖合同、房产买卖协议等文件和相关票据原件由原告持有并不能证明诉争房屋首付款及贷款的实际偿还人是原告；原告在涉案房屋居住，其交纳涉案房屋燃气补建费、燃气表费、有线电视费用并代理被告签订涉案房屋供热合同亦属正常生活合理范畴，并不能据此认定原告系涉案房屋的实际出资人。原告提交的其委托诉讼代理人刘某与案外人张某的录音中，案外人张某并未明确购房款系原告支付，其本人亦未出庭作证。上述证据不足以证明原告系涉案房屋的实际出资人。
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。因此，对原告主张的借名买房法院不予确认，原告诉请法院依法不予保护。

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