借名买房案件腾房之前是否需要确权?

发布日期：2020-08-06 作者：靳双权律师

　　一、原告诉称
　　王胜利向本院提出如下诉讼请求：1.依法确认被告名下的a号房屋归原告所有;2.判令被告依法协助原告办理上述房屋的过户手续;3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告原系亲家关系，被告系内蒙人。2007年原告儿子和被告女儿办理结婚登记。为解决被告夫妻的户口，2009年11月原告在购买a房屋时，便借用被告的名义，与梅里投资有限公司签订了上述房屋的商品房买卖合同、委托经营管理协议书等。原告向梅里投资有限公司支付了上述房屋的购房款、公共维修基金、契税，梅里投资有限公司将上述房屋的商品房买卖合同原件、购房款发票原件、公共维修基金发票、契税发票等交付原告。
　　2010年上述房屋交付原告使用，并办理了房屋的交付手续。2011年原告为上述房屋办理了房屋的产权证，向房屋管理局缴纳了印花税、转让手续费、所有权登记费等费用，并取得了房地产权证书及相关票据原件。上述房屋每年返还收益，至今全部收益也由原告享有。综上可见，原告只是借用被告的名义签订了相关的文件，但是房屋的相关权利和义务由原告享有和承担，原告才是涉案房屋的实际所有权人，原告和被告之间构成借名买房，原告应享有涉案房屋的所有权。因与被告协商未果，故起诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告如上诉请。
　　二、被告辩称
　　张倩辩称，原告所述不属实，本案并非借名买房。原、被告在2014年前为亲家关系，买房的背景是被告女儿李颖芝已为原告家庭生育两子，李颖芝结婚前原告并未给被告家庭任何彩礼，被告一直按照原告的安排来专门照顾孩子，买房是原告对被告家庭的表示。原告儿子王志国在上一任婚姻未结束期间就与被告女儿李颖芝发展恋爱关系，导致李颖芝怀孕生子，后王志国与李颖芝结婚，但并未举行结婚仪式，也并未给付任何彩礼，被告之前是上班参加工作，第一个孩子王海涛出生后一直是被告被原告安排照顾孩子，原告在李颖芝结婚前就说给被告买房，彩礼就不给了，在第二个孩子王海文出生后原告心情高兴，就履行了买房承诺。被告没有落户天津的需要，更没有落户天津的事实，本案不存在为落户而借名买房的合意，不存在借名买房的事实。
　　本次诉讼的背景是被告女儿李颖芝与原告儿子王志国已于2014年协议离婚，在李颖芝离婚前原告从未主张过变更产权人为原告，离婚后原告也并未立即主张。现原、被告不再为亲家关系，故原告反悔，谎称借名买房来要回房屋。如果本案是借名买房，那么双方为什么不签订借名买房协议，在不落户后原告为什么不将房屋变更产权人，即使是在李颖芝未离婚前原告基于亲家关系而不好提出变更产权人，那么2014年李颖芝离婚后，原告为什么不立即要求被告变更产权人，而是过了5年后才提起主张，故原告的说法不符合常理，与事实相悖。
　　原告主张存在借名买房，按照谁主张，谁举证的诉讼原则，原告负有举证证明双方之间就借名买房达成合意，并对合同履行、双方的权利义务明确约定。本案不存在口头或书面的借名买房合同，原告提交的相关证据不足以推翻物权登记，也不足以证明原告系诉争房屋的实际权利人，原告的陈述及证据达不到高度盖然性的标准。为购买房屋，被告给原告之子王志国一共10万元，被告支付了购房款。房屋登记在被告名下，原告以借名买房为由主张确权，从程序上原告应首先提出合同之诉，请求继续履行原告单方认为的借名买房合同，本案房屋登记并未存在错误，原告直接请求确认权利归属没有法律依据。原告夫妻为天津本地户口，从开发商处购买的涉案房屋如现在变更登记为原告所有，则不符合现有的房地产调控政策。
　　三、本院查明
　　本院经审理认定事实如下：原、被告原系亲家关系，原告之子王志国与被告之女李颖芝生育两子，其中一子王海涛一直跟随被告生活，王志国与李颖芝于2014年1月20日协议离婚。2009年11月1日及2009年11月24日被告与梅里投资有限公司就a号房屋分别签订了《商品房买卖合同》，该两份买卖合同中被告处的签字均由原告代签，两套房屋的购房款也均由原告支付。后被告与梅里市场管理有限公司就上述两套房屋签订《委托经营管理协议书》，委托该公司将房屋对外出租，该协议书中被告处的签字也是原告所签。
　　这套房屋出租所获取的收益起初打入被告所开设的银行存折内，该存折由原告持有，所获取的收益也都由原告支配。后原告于2017年9月7日与梅里物业服务有限公司签订协议书，上述房屋所取得的收益直接打入原告账户并由原告支配。2011年7月14日房地产管理局就上述两套房屋下发了不动产登记证书，该两套房屋均登记在被告名下，房屋设计用途为非居住。与上述两套房屋有关的购房发票、购房合同、委托经营管理协议、不动产登记证书等原件一直由原告持有。
　　四、裁判结果
　　原告的诉讼请求，理由充分，于法有据，本院予以支持，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、第三十四条规定，判决如下：
　　裁判结果
　　一、a房屋归王胜利所有;
　　二、张倩于本判决生效之日起10日内协助王胜利将上述房屋的所有权登记变更至王胜利名下。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于第一中级人民法院。
　　五、律师点评
　　本案的争议焦点是双方之间是否存在借名买房的事实。所谓借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为，房屋的实际出资人为事实购房人，被借名之人为登记购房人。纵观整个涉案房屋的购房过程：原告支付全部购房款，代被告签订购房合同及委托管理协议，获取房屋的出租收益，持有与房屋有关的购房发票、购房合同、不动产登记证书等材料的原件，在购房过程中原告积极参与其中，办理各项购房手续，在房屋委托管理后，所取得的收益也均由原告支配，原告的上述行为符合借名买房的特征，由此可以认定双方存在借名买房的事实。
　　被告辩称如借名买房应签订借名买房协议，本院认为借名买房协议并非构成借名买房的必要条件。被告辩称原告因未给付被告彩礼，被告又被原告安排照看孩子，涉案房屋是原告对被告的补偿或赠与，但被告就该主张并未提交充足证据，且如涉案房屋确系是原告对被告的补偿或赠与，按照常理被告应持有与房屋权利相关的各项材料的原件，享有房屋所取得的各项收益，然事实却并非如此，故对被告的该主张不予采信。

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