雇主、雇员购买房屋,是认定为共同投资还是借名买房?

发布日期：2020-08-06 作者：靳双权律师

一、原告诉称
　　上诉人诉称
　　上诉人王大志上诉请求：1、依法撤销民事判决，发回重审或改判驳回江达全部诉讼请求。2、依法判决江达承担本案诉讼费用。事实和理由：王大志认为，一审法院认定事实错误、适用法律不当，且一审判决后形成新证据，可以证明双方不存在共同投资买房的事实。一、一审判决后形成新的证据可以证明可以证明双方不存在共同投资买房的事实，该证据对案件事实认定有重大影响。一审法院在仅有与江达有利害关系的证人证言认定案涉房屋为双方共同投资购买,该事实认定错误。
　　一审案由错误,本案中应系合伙协议纠纷。合伙投资，是指两个以上民事主体按照协议，各自提供资金进行投资，共担风险、共享利润的民事法律关系。王大志与江达未订立书面合同，双方是否存在合伙投资关系，应根据现有事实和证据反映的双方真实意思进行分析判断。江达支付首付款与王大志买房是有关联的，即江达出借首付款给王大志用于买房。(有江达自认,无利害关系人证人证言予以证明)但是，现有证据反映不出双方就合伙投资购房和风险分担、盈余分配进行了约定。故假设一审法院认定涉案房屋为“双方共同投资购买”是正确的，那么王大志也仅应向江达支付153397.74元。综上所述，王大志认为，原审法院有认定事实错误，适用法律不当，且一审判决后形成新证据证明双方系借款买房。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，王大志请求二审法院依法发回重审或改判，支持王大志的上诉请求。
　　二、被告辩称
被上诉人江达答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、一审判决认定事实清楚。一审判决认定：“虽然是以被告的名义签订的商品房买卖合同并办理按揭贷款，但是，原告不仅支付了涉案房屋的定金、首付款、税费、装修款、物业费等费用，还参与了涉案房屋的选房、购买、出售等行为，并且，涉案房屋的装修涉及选材也都由原告负责，涉案房屋也一直由原告实际居住使用，结合以上事实及证人证言，足以证明原告与被告之间存在共同投资购买涉案房屋的事实。”
众所周知，打官司就是打证据。一审法院判决认定的事实，每一项均有相应的证据支持，且证据之间相互佐证，形成证据链。最高人民法院在审理“借名买房”的指导意见中提出(一些省高院也有类似指导意见)，判断是否借名买房，应当从买房的过程、房屋的实际使用、房屋的实际控制等几方面来综合考虑。本案中，江达从选房、首付款及相关费用、房屋的装修、实际使用、房屋的出售等行为充分表明，江达实际控制涉案房屋，这一事实不可改变。显然，一审判决认定本案事实的过程，符合上述精神和原则。
　　2、一审判决适用法律正确。鉴于一审判决事实认定准确，其适用的《合同法》第5条，《民事诉讼法解释》第90条，第108条的规定完全正确。二、关于借名买房。王大志在上诉状中称：“李晓红的上述证言则是江达是借名买房而非共同投资。”显然，王大志是想以证言来否定双方之间的行为不是共同投资购房。江达认为，王大志对借名买房的概念理解狭窄。严格地讲，借名买房并不是一个法律上的概念。借名买房的核心是“借名”，而“借名”是泛指那些基于某种原因，不将自己的名字显现在某些法律文件之中或者借用他人名字以替代自己名字的一种现象。近些年来，房屋纠纷案件中此种现象很多，故形成了借名买房之说。
　　实践中，有完全借名买房的(房款由借名人全款支付)，有部分借名买房的(借名人与被借名人各付一定比例房款)。人民法院报曾刊登一篇案例：姐姐借用弟媳的名义买房，实际上是双方各付部分款项，姐姐主张部分产权，弟媳拒绝。后经法院查明属实，判决支持了姐姐主张50%产权的诉求。本案中，李晓红所说的借名买房，指的就是这种情形。可见，在共同投资购房关系中，因某些原因不方便或者不愿意自己的名字出现在购房文件中，就会出现这样的借名买房现象。显然，共同投资购房与借名买房并不矛盾。
　　三、本院查明
　　十多年前，王大志在江达家当保姆，江达的儿子江涛上大学后，王大志就留在江达成立的公司工作。2013年5月，江达发现商品房具有投资价值，便产生了投资购房的想法。因江达自身年龄较大，贷款有困难，于是，江达就与王大志口头商定，由江达支付购房首付款、装修款等费用，由王大志办理按揭贷款并偿还贷款，双方共同投资购买位于海口市国兴城的房屋一套，待房屋升值后出售获取收益。2013年6月30日，江达与王大志共同选定拟投资购买的房屋后，王大志以其名义与开发有限公司(出售方)签订了认购书。
　　同日，江达向开发有限公司支付涉案房屋的购房定金2万元。2013年7月11日，王大志以其名义与开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买B号房屋，建筑面积为91.63平方米，购房总价款为889858元，付款方式为签订合同当日支付首付款(含定金)269858元，余款62万元由买受人向贷款银行申请按揭支付。同日，江达向开发有限公司支付涉案房屋的购房首付款249858元。2014年5月20日，王大志以其名义与分行签订《个人购房/购车借款及担保合同》，向该行贷款62万元用于支付涉案房屋的购房款。之后，江达支付了涉案房屋的契税13400.31元、房屋维修资金5497.8元、房屋增加面积补偿金3496元、物业款10878元。2014年11月，江达接收涉案房屋后，负责办理涉案房屋的装修、设计、材料采购等事宜，并支付了房屋装修款178216元。
涉案房屋装修完毕后，一直由江达的儿子居住使用。2018年3月，房价上涨，江达与王大志商量后决定将涉案房屋出售。江达的儿子到房屋销售中介机构联系涉案房屋的出售事宜。2018年5月22日，在江达的陪同下，王大志以其名义作为出卖人与买受人(系案外人)及居间方共同签订了涉案房屋的《房产买卖居间合同》，其中约定：涉案房屋的成交价为230万元，房屋的贷款余额由买方首付款偿还。2014年6月26日至2018年5月29日期间，王大志按月偿还银行按揭贷款共计169086.09元。
之后，买受人将购房款230万元支付给了王大志(其中585468.86元由买受人直接转到王大志的按揭贷款账户，用于清偿涉案房屋的剩余贷款)。2018年7月19日至25日期间，王大志通过银行转账方式支付给江达48万元。之后，江达与王大志发生纠纷，江达遂于2019年4月3日向一审法院提起诉讼。在诉讼过程中，江达与王大志未能达成和解协议。
　　四、裁判结果
　　关于江达与王大志是否存在共同投资买房的问题。本案中，从查明的事实看，B号房屋，虽然是以王大志的名义签订的商品房买卖合同并办理按揭贷款，但是，江达不仅支付了涉案房屋的定金、首付款、税费、装修款、物业费等费用，还参与了涉案房屋的选房、购买、出售等行为，并且，涉案房屋的装修设计选材也都由江达负责，涉案房屋也一直由江达实际居住使用，结合以上事实及证人江涛、李晓红、韩浩的证言，足以证明江达与王大志之间存在共同投资购买涉案房屋的事实。
　　江达要求确认其与王大志共同投资购买B号房屋，有理有据，一审法院予以支持。关于王大志应当向江达支付投资收益款的问题。从查明的事实看，为共同投资购买涉案房屋，江达共支出481346.11元(定金20000元+首付款249858元+契税13400.31元+维修基金5497.8元+房屋增加面积补偿金3496元+物业款10878元+装修款178216元)，王大志偿还按揭贷款支出169086.09元。涉案房屋出售后，买受人(案外人)已向王大志支付购房款230万元。虽然江达与王大志没有书面协议约定投资收益如何分配，但是，根据《中华人民共和国合同法》第五条之规定，江达与王大志应当按照双方投资比例分配房屋出售后所得的投资收益。
　　经计算，涉案房屋在扣除投资成本后所得收益为1064098.94元(230万元-481346.11元-169086.09元-585468.86元);江达在收回投资成本481346.11元之后，还应当获得的投资收益为787476.21元{1064098.94元×[481346.11元÷(481346.11元+169086.09元)]｝。因王大志仅支付给江达480000元，故王大志还应当向江达支付788822.32元[787476.21元+(481346.11元-480000元)]。江达要求王大志支付的投资收益超出一审法院认定范围的部分，依据不足，一审法院不予支持。王大志提出其与江达是借贷关系的辩解意见，依据不足，一审法院不予采信。
　　五、律师点评
　　关于双方当事人是否存在共同投资买房的问题。王大志上诉主张涉案房屋的首付款系江达的借款，双方并不存在共同出资买房的事实。对此，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十一条的规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”
　　故王大志应当对江达所支付的购房首付款属于向其借款承担举证责任。就本案现有的证据来看，难以认定王大志与江达就涉案房产的首付款达成借贷合意，亦无证据证实双方对还款期限、支付方式等内容进行约定，故王大志理应承担举证不能的不利后果，王大志上诉主张双方属于借款关系理由不充分，本院不予支持。本案中，结合涉案签订、履行、装修、使用的事实来看，虽然由王大志与开发商签订的商品房买卖合同并向银行办理按揭贷款，涉案房屋登记在王大志名下。但是，江达不仅支付了涉案房屋的定金、首付款、税费、装修款、物业费等款项，还参与了涉案房屋的选房、购买、出售等环节，并且，涉案房屋的装修也由江达负责，涉案房屋也一直由江达实际居住使用。故一审法院确认江达与王大志之间存在共同投资购买涉案房屋的事实，并无不当。

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