预售房屋被司法预查封后开发商是否有权起诉解除预售合同

由于开发商为购房者的购房贷款提供阶段性连带保证，该期限直至房地产他项权利证书或抵押登记证明文件交由贷款银行收执之日止。此期间一般长达近三年，很容易发生购房者经济状况恶化、因拆借购房资金或其他纠纷引发诉讼而发生连续多期不偿还银行贷款，此种情形下，开发商须向贷款银行一次性承担借款人的全部还款责任；另一方面借款人所购房屋被法院强制执行，开发商“房财两空”，这在开发商的风险控制理论中称为“防不胜防”的系统性交易风险。
此类案件一般涉及三个法律关系：
        ①房地产开发商与购房者之间的商品房买卖（预售）合同关系； 
        ②购房者与银行之间的借款合同关系； 
        ③购房者与其他当事人的涉诉民事法律关系（以民间借贷纠纷居多）。
笔者认为，房屋被司法预查封后，并不影响开发商起诉购房人解除预售合同，理由如下： 
        1、商品房买卖合同登记备案制度仅为房地产行政主管部门对房地产市场监管的一种措施，该备案登记并不能产生物权登记的法律效力。根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。在未办理完毕权属转移登记的前提下，预售商品房备案登记中的买受人并不是涉案房屋的所有权人。 
        2、预查封房屋所保全的为讼争房产的期待权益，即购房人对开发商的债权和物权的期待权，但该权利本身并不属于物权范畴。 
        由于预售商品房所有权尚未转移登记至购房人名下，在完成正式的权属转移登记前，预查封所保全的是购房人对讼争房产的债权和相关期待权益，即对开发商的债权和可期待的物权权利，该权利并不能限制开发商依法或依据买卖合同的约定而解除买卖合同的权利。 
        3、涉案房屋被法院预查封后，并不影响预售合同签约当事人依法、依约行使预售合同的解除权。 
        在法定条件满足或商品房买卖合同约定的解除条件成就后，开发商可以依据合同法第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，在商品房买卖合同或补充协议中明确约定了满足约定要件后开发商有权解除合同的，对涉案房屋的司法预查封与房屋买卖合同的解除权是两个不同的权利属性，人民法院的执行行为不能限制案外人的权利行使。当约定的解除合同条件成就时，开发商选择诉讼或仲裁途径解除合同，符合合同法规定和合同约定条件的，受诉法院或仲裁机关应当准许。 
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