拆迁安置房产出售，是否需要获取房产证？

发布日期：2020-12-10 作者：靳双权律师

原告黄A诉称：2017年2月13日，吴A与A市人民政府签订《房屋搬迁补偿安置协议书》一份，吴A取得坐落于A市一号房屋，建筑面积为130.85平方米。2017年4月23日，黄A、吴A经过平等、自愿协商，双方签订《安置房买卖合同》，约定吴A将上述房屋卖给黄A，总价款为60万元，当天黄A按照合同约定账户转账26.8万元及部分现金合计30万元作为首付款支付给吴A，吴A于2017年4月26日出具收条一份确认收到安置房第一笔款项30万元。经验收合同具备交付条件，黄A先后通过邮件及短信通知吴A，要求吴A将上述房屋及钥匙、门禁卡、相关文件、票据交付给黄A，但吴A拒不交付，现依法确认黄A、吴A双方于2017年4月23日签订的《安置房买卖合同》有效；判决吴A立即将坐落于A市一号房屋交付给黄A使用。被告辩称
       被告陈C辩称:黄A主张的2017年4月23日签订的房屋买卖合同，证明吴A将涉案房屋给黄A，这一事实不能成立。黄A与吴A之间不存在买卖关系，是串通做假的行为。黄A也未出具任何已支付款项证据，该合同并未履行，黄A关于已支付30万购房款给吴A的主张不能成立；陈C在2018年4月5日已与吴A签订涉案房产的房屋买卖合同，双方约定以总价824355元转让房屋给陈C，且陈C在2018年10月6日前已支付购房款514675元给吴A。其次黄A名下涉案房产已于2018年10月6日已经交付陈C占有使用，陈C也开始装修使用，因此陈C与吴A签订的房屋买卖合同是合法有效的，应当保护陈C与吴A签订的买卖合同关系，黄A所主张的诉讼请求不能成立。二．法院查明
       根据当事人陈述和上述经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：
       2017年4月23日，吴A作为出卖人与黄A作为买受人签订《安置房买卖合同》，约定：第一条、房屋的基本情况：A市一号房屋，房屋结构为钢筋混凝土，建筑面积为130.85平方米；甲方并将与所出卖该房产的相关的土地使用权和公摊权益转让给乙方。乙方对甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。第三条、上述房产的交易价格：成交价格为：单价每平方4600元，总价601910元，双方最终谈判价60万元。
       第四条、付款时间与办法：甲乙双方同意以转账付款方式付款，乙方在本协议签订后5日内支付首付款即300000元交付甲方，首付款到账时甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途。第二笔房款在甲方交付房屋给乙方并办理手续后5日内支付给乙方款项250000，到账时甲方开出收款收条给乙方。第三笔房款在本合同所述房屋不动产权证过户到乙方后，乙方在5日内支付给甲方伍万元整。第六条、甲方逾期交付房屋的违约责任：除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用，甲方按约定房屋交付之日第二天向乙方支付已支付房价款金额的10%的违约金，合同继续履行；双方还约定其他内容。2017年4月24日，黄A父亲黄启太通过银行向吴A账号转账26.8万元。
       2018年10月6日，吴A和陈C办理涉案安置房的交接手续，陈C转账给吴A31.5万元。同日吴A向陈C出具《收据》一份，内容载明：“兹收到陈C购买购房款人民币肆拾叁万零陆佰肆拾叁元整。”三．法院判决
确认黄A、吴A于2017年4月23日签订的《安置房买卖合同》有效；四．律师点评
       吴A先与黄A签订《安置房买卖合同》,后经中介见证又与陈C签订《房屋买卖合同书》，将其名下同一套安置房分别出卖给黄A和陈C，因吴A未对两份买卖合同的真实性提出异议，应认定两份买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定,均是合法有效的。现黄A请求确认其与吴A签订的《安置房买卖合同》有效依据充分，予以支持。根据物权法相关规定，如果数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。
       本案中，讼争安置房尚未办理产权登记手续，黄A、陈C均向吴A支付了约定部分的购房款，但因陈C与吴A一起向安置方办理安置房交接手续并以吴A名义向有关部门交纳安置房的相关费用，现陈C持有涉案安置房的钥匙、门禁卡和其他相关资料，应认定吴A已将房屋交付给陈C。现黄A又未能提供证据证实陈C与吴A恶意串通签订房屋买卖合同及双方约定的房价款明显不合理，故可认定陈C是善意取得并根据合同约定合法占有讼争安置房，该占有权应当受到法律保护。
       黄A与吴A虽然签订合同在先并交付了约定的购房款，但涉案房屋尚未交付，黄A只享有对房屋的债权。占有权较之还属于期待权的买卖合同项下的债权而言，应当优先受到法律保护。故黄A请求吴A将涉案安置房交付给其使用的请求于法无据，不予支持。
       因吴A已将涉案房屋交付给陈C占有使用，客观上已无法向黄A交付讼争安置房，已构成违约，应承担相应的违约责任。黄A与吴A在《安置房买卖合同》中约定吴A未按照约定交付房屋，应支付已付房款金额10%的违约金。现黄A已支付购房款30万元，故吴A应向黄A支付违约金3万元，即黄A请求吴A支付给其3万元违约金符合法律规定和双方约定，予以支持。吴A未能按约定交付房屋，若给黄A造成损失，黄A可另行主张权利。

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