父母出资为子女购房——父母出资的就是赠与吗？（二）

（四）婚后，双方父母出资为子女购买房屋的情形
   根据《婚姻法解释（三）》第七条第二款的规定：由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。此处关于房屋所有权归属规定的较为明确具体，并无其他争议。只需注意，如果此时房屋登记在双方名下，该房屋所有权应为夫妻双方共同共有，而非按份共有。
结合我们接触的一些实际案例来看，还有因房产限购政策等原因，父母出资买房登记在非出资方子女名下，最终子女未能结婚或结婚不久便离婚的情形也较为普遍，如果再遭遇房产被转卖过户，情况就更为复杂。处理起来同样需要结合实际出资、出资时间点、出资目的，以及婚姻关系存续期间长短等因素来综合分析确定房产归属。 
   对于以上分析，可能不少读者已经看晕了。为什么父母出资为子女购房的产权归属会有这么多不同而又容易混淆的规定呢？其实，这是由婚姻关系的特殊性、不动产本身的高价值和赠与意思表示判断上的复杂性造成的，导致因出资人及意思表示的差异、购房与婚姻登记时间的不同、产权登记与双方约定不一等都会影响所购房产权利归属上的差别，因而需要结合《物权法》、《合同法》、《婚姻法》及相关司法解释的不同规定来进行综合判定。 
   具体而言，首先，如前所述赠与是一方表示赠与、另一方表示接受的法律行为，赠与需要有明确的赠与对象。如果赠与对象不明确的，需要结合赠与的意思表示进行综合判断。比如在北上广等地，由于房价较高，父母为子女购房价值巨大，此时就需要明晰该赠与的对象是仅限于己方子女还是及于其配偶。其中是否因购房资格、避税等因素而出现登记权利人与实际受赠人的差异。此时，若机械套用《物权法》的规定，只以产权登记来判定所有权归属，可能与父母的购房初衷不符，进而损害出资人和受赠人的利益。其次，《婚姻法》及其司法解释以缔结婚姻为时点，区分婚前、婚后，将父母为子女购房的受赠对象和比例做了划分。婚前的，受赠人原则上为己方子女，婚后的则为夫妻共同财产，除非赠与人有明确意思表示，只赠与某一方而不赠与其配偶方。另外，出资父母赠与的是用于购房的钱款本身而非房屋产权或份额。因此，应把受赠钱款和房屋产权进行区分、界定。最后，《物权法》、《合同法》都有关于房产登记、赠与等的相关规定。房产登记作为不动产持有和变动的公示方式，具有公示、公信的效力。如果登记权利人与实际受赠人不相符，在产权发生变动等情况下是不能对抗善意第三人的。同时，登记为房产权利人这一行为本身也可能被解读为赠与人或者受赠人之间对房屋产权归属的达成了某种意思表示。 
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