未取得预售资格的房屋签订的房产预售合同是否有效？

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

原告诉称
   原告诉称，原告与被告M公司签订的团购协议书，其实质是房屋预售合同，被告M公司无案涉开发项目，无案涉房屋，无房屋预售许可证，不具备法定预售条件，即使系委托预售，同样不具备法定预售条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，该团购协议书当属无效。房屋预售人已收预售款的，应当如数退还，并从收款之日起计付利息。即使房屋预售合同有效，那么现双方也已解除合同，被告M公司也应从收款之日起计付利息。由于房屋预售合同无效或解除的责任均在被告M公司，M公司自收款之日应自赔付原告利息损失。退款计划书第2项显失公平。被告M公司利用原告要回预约金的急切心理，利用自己的优势地位，与原告签订《退款计划书》。其中第二项内容明显不符合日常的交易习惯，日常交易习惯起码不低于银行同期贷款利率水准，计划书对逾期退款以银行存款利率计付利息，显失公平，应当予以撤销。 
   原告要求按照年利率6%支付利息损失。M公司和M2公司存在法定代表人相同、业务混同、财物混同、人格混同的情况，两公司应互负连带责任。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1.撤销原告与M公司于2019年9月2日签订的《退款协议书》第二项；2.被告M公司偿还原告购房预约金560900元，并支付利；3.被告M2公司对上述第2项请求付款内容承担连带清偿责任；4.二被告承担本案诉讼费用。

被告辩称 
   被告M公司辩称,1、原告的诉请请求不明确；2、原告要求撤销退款计划书第二项及要求支付利息的主张无依据。 
   被告M2公司辩称，1、原告与M2公司并不存在任何合同及法律关系；2、被告M2公司不是适格被告，不应承担任何责任。

本院查明 
   经审理查明：2018年11月17日，原告与被告M公司签某项目团购协议书一份，约定原告团购被告M公司位于A市一号房屋，建筑面积约62.06㎡;支付60%的预约金即560900元，优惠后单价为15000元/㎡；优惠后总价为930900元;原告按照被告通知时间签订商品房买卖合同的，已支付的预约金直接转为购房款，并享受上述优惠措施;原告不签订商品房买卖合同要求退房的，被告收到通知后7日内将原告预约金全额无息退还;原告应按照被告通知的时间和地点签订正式商品房买卖合同，逾期未签订者，被告有权解除本协议，并无息退还原告预约金。 
   2018年10月21日、10月28日、11月17日，被告M公司向原告出具收据3份，载明交款方均为原告，上述三笔金额原告均通过pos机支付，pos签购单载明商户名为M2公司。 
   2019年9月2日，原告与被告M公司签订退款计划书显示，被告M公司第一次退款时间为2019年10月31日，金额224360元；第二次退款时间为2019年12月31日，金额336540元。被告未按照计划书第一条约定的时间按期付款，从违约之日起按违约金额的银行同期存款利率计息向原告支付违约金。 
   授权收款证明载明，M公司于2018年7月1日-2018年7月9日累计借M2公司资金460万未归还，现委托M2公司自2018年10月8日-2018年12月31日代M公司收取客户款项……由此产生的任何经济纠纷，由M公司承担，与M2公司无关。 
   以上事实由团购协议书、收据、pos签购单、退款计划书、授权收款证明及庭审笔录在案佐证。

裁判结果 
   一、被告M公司于本判决生效后十日内返还原告王子唯购房款560900元及利息。 
   二、驳回原告王子唯的其他诉讼请求。

北京房产律师认为： 
   当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 
   本案中，原告与被告签某项目团购协议书，后又签订退款计划书，表明双方不再继续履行涉案合同。原告要求被告M公司返还购房款560900元，理由正当，法院予以支持。关于原告诉请的利息损失，被告应按退款计划书分段计算，即以224630元为基数，自2019年11月1日起按照中国人民银行同期存款利率计算至债务清偿之日；以336540元为基数，自2020年1月1日起按照中国人民银行同期存款利率计算至债务清偿之日。退款协议书系双方真实意思表示。合法有效，原告称退款计划书第二项显失公平，主张撤销并按照年利率6%支付利息，无依据，法院不予支持。 
   原告主张二被告系人格混同，应当承担连带清偿责任。原告提交的证据不足以证明二被告构成人格混同，被告M2公司不是涉案协议的相对方，原告所付的预约金虽由其收取，被告M2公司称系委托收款，且有被告M公司出具的收据。故原告该项主张，法院不予支持。 
   综上所述，法院的判决是正确的。