村委会是否具有与村民签订拆迁安置补偿协议的主体资格?

发布日期：2021-02-18 作者：靳双权律师

　　一、原告诉称
　　原告赵一向本院提出诉讼请求:1、判令二被告向原告支付迟延交房违约金61908元;2、二被告承担案件受理费。事实和理由：2010年11月30日，原告与被告a人民检察院签订了《房屋拆迁安置补偿协议》。该合同约定原告同意将现有房屋按照1:1.4的比例进行置换，置换房屋位于被告a人民检察院新建小区住宿楼;被告a人民检察院应于合同生效之日起24个月内(即2012年11月30日前)向原告交付还建房，逾期交付超过一年的。被告a人民检察院按还建房总售价按月向原告支付3‰的违约金。2011年8月9日，a国土资源局对涉案地块挂牌出让，根据《房屋拆迁安置补偿协议》的规定，被告b公司应于2012年11月30日前交房，而实际上被告b公司于2014年10月28日才交房，已构成违约。被告b公司违反《房屋拆迁安置补偿协议》，应当按照合同的约定承担违约责任，即被告b公司应当从2013年11月30日起至2014年10月28日止按还建房销售价按月支付3‰的违约金。
　　二、被告辩称
　　被告b公司辩称，1、被告b公司不是拆迁还建安置补偿合同的签订主体，不是该拆迁安置补偿协议的相对人，合同的拆迁人为被告a人民检察院，原告起诉被告b公司主体不适格;2、被告a人民检察院是拆迁还建安置补偿合同的主体，被告b公司按照a国土资源局挂牌出让文件约定：a人民检察院参与完成了地块内的前期拆迁安置工作，上述还建房和回购房的面积、楼层、套型、建设标准、过渡费等按检察院与被搬迁户签订的合同执行。因此，a人民检察院是拆迁安置补偿协议的主体，合同主体未变更为变更b公司。
　　被告a人民检察院辩称，一、被告b公司应为本案被告，其作为被告的主体适格，a检察院不应作为被告参加诉讼。被告b公司与a国土资源管理局签订的《国有建设用地使用权出让合同》补充条款第(一)条第4款明确约定“还建房和回购房的面积、楼层、套型、建设标准、过渡费等按检察院与被搬迁户签订的合同执行”。二、被告b公司应当承担违约责任，不应由a人民检察院承担违约责任。
　　三、本院查明　　2010年11月30日，被告a人民检察院(甲方)与原告赵一(乙方)签订了《房屋拆迁安置补偿协议》。协议约定临时安置过渡费27000元(27个月)。“甲方同意对乙方将现有房屋实行1∶1.4比例进行置换，房屋位于检察院新建小区住宿楼，建筑面积469平方米，“甲方向乙方交付还建房的时间为本合同生效之日起24个月，若迟延交付，甲方按原月过渡费基数增加20%向乙方支付过渡费。若迟延一年仍未交付，开发商应按还建房总销售价按月向被拆迁人支付3‰的违约金”。2011年8月9日a国土资源局对涉案地块挂牌出让，并公示了“国有建设用地使用权挂牌出让须知”(以下简称：出让须知)。
　　出让须知载明：“因拟出让地块属a人民检察院的片区改造，改造范围内涉及到对检察院片区单位和住户的拆迁还建，故竞买人竞得该地块土地使用权后，须按以下要求执行：。4、检察院参与完成了地块内的前期拆迁安置工作，上述还建房和回购房的面积、楼层、套型、建设标准、过渡费等按检察院与被拆迁户签订的合同执行。”。
　　2011年9月8日被告b公司竞得案涉土地，并与a国土资源局签订了成交确认书。2012年3月21日被告b公司与a国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同补充条款中载明：“4、还建房和回购房的面积、楼层、套型、建设标准、过渡费等按检察院与被拆迁户签订的合同执行。”“(二)备注1、本宗地于2011年9月8日挂牌出让，因接市纪委暂缓办理相关手续需对该宗地出让过程进行调查核实的通知，我局未能在成交后10个工作日内签订《国有建设用地使用权出让合同》。2、根据市纪委《关于对a人民检察院干警宿舍地块竞拍举报情况的调查意见》和市检察院《专题研究我院片区改造相关问题的会议纪要》对出让结果的调查认定意见，出让人才与受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》”。
　　2014年9月20日，被告b公司发出办理交房手续通知，开始陆续向被拆迁户交付还建房。因被告b公司未能如期交付还建房，在约定的交房时间届临后原告按照1200元/月的标准领取了22个月的过渡费共计26400元，此款系被告b公司支付。　
　四，裁判结果
　　一、被告b房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内向原告赵一支付违约金44280元。
　　二、驳回原告赵一的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　本案的焦点为：一、被告b公司是否构成拆迁安置补偿协议的主体;二、被告b公司、a人民检察院是否承担违约责任;三、违约金的计算方式。
　　焦点一，，2011年8月9日a国土资源局对案涉地块挂牌出让，并公示了“出让须知”，载明：“因拟出让地块属a人民检察院的片区改造，改造范围内涉及到对检察院片区单位和住户的拆迁还建，故竞买人竞得该地块土地使用权后，须按要求执行。检察院参与完成了地块内的前期拆迁安置工作，上述还建房和回购房的面积、楼层、套型、建设标准、过渡费等按检察院与被拆迁户签订的合同执行。”。
　　关于焦点二，根据《房屋拆迁安置补偿协议》“甲方向乙方交付还建房的时间为本合同生效之日起24个月，若迟延交付，甲方按原月过渡费基数增加20%向乙方支付过渡费。若迟延一年仍未交付，开发商应按还建房总销售价按月向被拆迁人支付3‰的违约金”的约定，被告b公司应于2012年11月30日前交房，其实际于2014年9月20日交房，违反了双方之间的约定，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。因被告a人民检察院与原告赵一之间的权力义务已转移至被告b公司，故被告a人民检察院不承担违约责任。
　　关于焦点三，因应还建房总销售价双方约定不明，且事后未达成一致意见。根据合同法第六十一、六十二条的规定，应还建房面积根据双方的合同条款能够确定为469平方米。对于应还建房总销售价原告主张按照房屋单价4000元/平方米乘以房屋总面积计算，参照被告b公司出售夷水仙居非还建房的价格，原告主张按照4000元/平方米的价格计算较为合理。因此被告b公司应承担的违约金为469平方米×4000元×3‰×10个月=56280元。被告b公司多支付的10个月的过渡费12000元应当从中抵扣，抵扣后被告b公司还应当向原告支付违约金44280元。

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