开发商逾期交房构成违约的可以要求违约赔偿

原告诉称张三诉称，2009年12月22日，我与H公司签订了商品房预售合同。合同约定我购买该公司开发的B市1号房屋一套，H公司应于2011年4月30日前向我交房。合同签订后，2010年1月19日我首付房款1359635元，剩余房款300万元于2010年5月21日贷款支付。我及时足额支付了合同约定的全部购房款，履行了合同义务。2011年4月22日H公司向我发出办理收房通知，要求必须先缴纳房屋面积差价款102148元及各种税费后方能收房。因所有业主购买的房屋面积均超合同约定，我们进行了信访。规委明确答复：H公司在房屋建筑上进行了违法建设并被处罚，但H公司违规申请了房屋产权登记，取得了含违法建设面积的大产权证，后已被撤销。H公司依此向业主强制索要虚增的违法建设面积差价款，索要不到就硬性扣房。开始我忠告H公司，即使其要钱有理，按照合同第10条约定，我逾期付款，仅仅是每日须支付应付款万分之五违约金，同时合同第13条约定，H公司逾期交房，应每日向我支付已交付房款万分之五的违约金，两者根本不对等。但H公司仍索要不到虚增的违法建设面积差价款就扣房。2012年11月，住建委撤销了H公司含违法建设面积的大产权证，H公司被迫退还多收业主的其违法建设面积差价款和利息，才于2012年11月1日向没有索要到其违法建设面积差价款的业主交房，给了我房门钥匙，办理交接手续，此时距合同约定已逾期550天。H公司的行为使我一年半不能入住涉案房屋，给我造成了严重的经济损失。按照购房合同第十三条逾期交房责任约定，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之一的违约金，该违约金的比率应当不小于第十条第（1）项中的比率，而第十条约定的比率为万分之五。按照万分之五计算，H公司应赔偿逾期交房违约金1198900元。对此我不坚持。我要求按照购房全款、银行同期房屋贷款利率、H公司扣房天数计算我的实际经济损失。故诉至法院，要求H公司赔偿我逾期交房违约金577349元。
    被告辩称H公司辩称，2011年10月20日张三已经起诉过我公司，其中诉讼请求第七项就是要求我公司赔偿逾期交房违约金。后一审判决驳回张三的诉讼请求。2012年6月29日张三不服提起上诉，二审法院判决驳回张三的上诉请求，维持原判。2013年8月14日张三向高级人民法院申请再审，高级人民法院经审查后裁定张三的再审不符合法律规定，驳回其再审请求。我公司认为张三的诉讼违反了一事不再理的原则，请求驳回张三的诉讼请求。另外，交房时的实测报告有效，且经过建委备案，我公司要求张三支付面积差额款具有法律依据，张三不支付面积差额款，我公司因此不交付房屋具有合同依据。之后相关部门要求我公司更改数据，张三才依据新的测绘报告履行支付差额款的义务，并非我公司逾期交房，是张三的原因导致逾期收房。如果法院最终判定我公司违约，张三应提供证据证明其实际损失，我公司坚持认为我公司没有违约。 
    本院查明2009年12月22日，H公司与张三（买受人）签订《商品房预售合同》，该合同约定所购商品房坐落于B市1号（以下简称诉争房屋）；出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是D公司，预测建筑面积共148.01平方米，套内建筑面积125.05平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积22.96平方米；该房屋总价款为4359635元。关于交付条件，合同第11条约定出卖人应当在2011年4月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其它设施达到的条件；出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：自出卖人发出的交房通知书中规定的交房期限届满之第二日起，视同出卖人已将该商品房交付给买受人，该商品房的风险责任由出卖人转移给买受人，且由买受人承担该商品房的物业管理费、税费及其他因延期收房引起的相关费用与责任；本条所称的“买受人原因”，包括但不限于以下情形：（1）、买受人联系地址或电话变更，未书面告知出卖人的；（2）、买受人未能付清本合同项下的全部购房款以及根据本合同条款所欠违约金、赔偿金的；第五款约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同签订后，张三于2010年1月19日、5月21日支付了全部购房款4359635元。2011年4月22日，H公司向张三发出《入住结算明细》，通知张三诉争房屋实测套内建筑面积为127.98㎡，套内建筑面积误差为2.93㎡，需交纳房屋差价102148.98元、专项维修资金30602元、契税133853.52元等费用共计267569.5元。因张三对H公司收取的房屋差价存在异议，故未交纳上述全部费用，H公司亦因此未向张三交付诉争房屋。2011年10月20日，张三将H公司诉至本院，要求H公司承担违规增加的房屋面积款102148.98元，并支付逾期交房的违约金等请求。本院经审理查明：“2010年12月20日，H公司向住房和城乡建设委员会报送工程竣工验收备案表，该备案表载明：工程名称B市小区，建筑面积55896平方米，开工时间2008年3月19日、2008年10月10日、2008年4月1日，竣工验收时间2010年12月13日，建设单位H公司，监理单位上海房屋工程建设技术发展有限公司；本工程已按《建设工程质量管理条例》第16条规定进行了竣工验收，且已验收合格。依据《建设工程质量管理条例》第49条规定，所需文件已齐备，现报送备案。……2011年4月15日，D公司出具房屋土地测绘技术报告书，该报告记载了1号楼地上主体面积为17841.43平方米，地下面积为1840.25平方米，屋面附属用房面积为37.35平方米。其中原告所购买的房屋套内面积为127.98平方米。……另查，2010年11月23日，规委向H公司作出行政处罚决定。该决定载明：H公司于2008年3月6日经规划部门批准建设的B市住宅楼，总建筑面积52503平方米，违反了《城市规划条例》第43条之规定，已构成违法建设。根据《<城市规划条例>行政处罚办法》第3、6条之规定，决定对你单位上述违法行为进行罚款处理，罚款金额2093826元。庭审中，双方均认可据以计算房款的套内建筑面积包括被罚款部分的面积。……2011年7月7日，海淀区房屋管理局向H公司颁发房屋产权证。本院经审理认为“原、被告签订的商品房预售合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有约束力。合同签订后，原告依约交付了合同约定的购房款，且被告已依据合同约定的时间通知原告收房，但在原告收房过程中，原告以被告所交付房屋的装修存在质量问题，而与原告发生争议，原告据此拒绝缴纳房屋差价款。现原告以被告所收取的房屋差价款系因违章建筑面积所产生，故要求被告予以承担。本院认为，虽被告所建设的工程因外装修外挂石材超过设计标准，造成1号、3号住宅楼超过批准面积1994.12平方米，且已被相关行政机关进行了处罚，但被告所建建筑已由房地产主管部门依法颁发了该建筑物的房屋所有权证，被告即已依法取得了该建筑物的所有权。因此，被告现依据该房屋所有权证所记载的内容和实测数据向原告收取相应的房屋价款并无不当。且原告要求被告返还房屋面积差价款，未向本院提供充分证据证明被告所收取的上述费用全部系被相关行政机关进行处罚的面积所产生的费用，故原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。……关于原告要求被告支付逾期交房的违约金的诉讼请求。依据双方合同的附件10补充协议中约定了“买受人查验该商品房时发现有质量或其它问题的，不视为出卖人交付的该商品房不满足合同第11条约定的交房条件，双方应当签署商品房交接单。如果商品房确有质量或其它问题的，应当在该交接单中载明，由出卖人按第15条约定修复。出卖人如修复该商品房给买受人造成损失的，出卖人应当向买受人给予最高不超过该商品房已付价款千分之三的赔偿”。因此，原告在验房时所提出的问题，属被告的维修义务，不能认定被告所交付房屋不符合交付条件。故原告以被告所交付的房屋不符合交付条件为由，要求被告支付逾期交房违约金之诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。”2012年6月19日，本院作出一审判决，驳回了张三的诉讼请求。 
    裁判结果驳回张三的诉讼请求。 
    律师点评张三与H公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有约束力。根据合同约定，买受人未能付清合同项下的全部购房款以及根据合同条款所欠违约金、赔偿金导致未能按期办理交接手续的，自出卖人发出的交房通知书中规定的交房期限届满之第二日起，视同出卖人已将该商品房交付给买受人，该商品房的风险责任由出卖人转移给买受人。根据生效判决认定，H公司交付的诉争房屋满足商品房预售合同第11条、第12条中关于房屋交付条件所作约定，且虽H公司所建设的工程因外装修外挂石材超过设计标准，造成1号、3号住宅楼超过批准面积1994.12平方米，且已被相关行政机关进行了处罚，但2011年4月22日H公司通知张三交纳房屋差价等款项并办理入住手续时，H公司所建建筑已由房地产主管部门依法颁发了该建筑物的房屋所有权证，该公司即已依法取得了该建筑物的所有权。因此，H公司在当时依据该房屋所有权证所记载的内容和实测数据向张三收取相应的房屋价款并无不当。H公司亦在委托测绘公司对所建建筑重新测绘后向张三交付诉争房屋。因此，张三未交纳房屋差价等相关费用导致未能如期办理入住的责任不可归责于H公司。现张三要求H公司支付逾期交房违约金，缺乏事实与法律依据，不予支持。张三在前一诉讼主张逾期交房违约金系以诉争房屋存在质量问题，不符合交付条件为由，且H公司对所建建筑重新测绘发生在前一诉讼的二审审理期间，故张三本次诉讼的主张并非重复起诉，H公司的抗辩理由，不予采信。