案外人执行异议之诉中离婚协议对于房产的约定能否对抗强制执行的问题

法律规定的物权变动方式涉及对第三人权益的保护，不宜轻易突破物权公示公信原则。因离婚财产分割协议而导致房屋所有权转移的，是基于双方当事人的意思表示，故应当定位于基于法律行为引发的物权变动。根据《物权法》第９条的规定，离婚房产权属约定必须经不动产登记才发生物权效力。如果申请执行人是诉争房屋的买受人，其享有的是对诉争房产的物权期待权，离婚协议中关于房产权属的约定未经公示，难以与之对抗；当申请执行人对诉争房产享有抵押权等担保物权时，其作为优先债权人，债权因登记而具有公示对抗效力。

离婚协议本质上属于民事合同，不应具有直接产生物权变动的效力。未进行不动产变更登记时，权利人对相关不动产仅享有债权请求权。若离婚财产分割行为发生在执行依据的债务形成之前，并可合理排除夫妻双方串通通过离婚方式逃避债务的可能性，可认定债务人前配偶所享有的债权优先于申请执行的普通金钱债权。

“唯一家庭生活住房”不宜作为异议权成立要件，因为现行法对婚姻家庭住房没有给予特殊优待，现行法对“唯一家庭生活住房”的执行已有特别保护的规定，上述观点可资赞同。另外，实际权利人对于未办理房产变更登记是否存在过错也应是一项考量因素，比如争议房产存在按揭贷款等不可归责于当事人的原因，如被执行人不履行离婚协议有关房产的约定，原配偶在该房产被查封之前已通过诉讼裁判被执行人为其办理房产变更登记，只是查封时尚未办理变更登记手续等，为保护其正当权益，可以认定其享有的民事权益优先于普通金钱债权。