借名购买限价商品房行为是否有法律效力

原告诉称
张某军向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告之间关于北京市丰台区一号房屋口头借名买房协议无效；2.判令被告返还原告购房款568456元、住房专项维修基金12166元、房屋所有权登记费80元、契税费5684.56元；3.判令被告赔偿原告房屋升值损失246万元；4.诉讼费和保全费由被告承担。
事实和理由：被告系原告的舅舅。2012年被告通过摇号取得购买限价商品房的资格，当时原告正好也要买房，正在看附近的商品房，后原告的母亲与被告协商由原告出资购买该限价商品房，待符合办理过户条件时被告配合将房屋过户至原告名下。后被告签订了一号房屋商品房预售合同及补充协议，购房款、住房专项维修基金、房屋所有权登记费、契税均由原告交纳。
自2014年交房至今，房屋一直由原告使用。2015年案涉房屋登记在被告名下，但房产证原件一直在原告手中。至2020年3月，案涉房屋符合过户条件，原告提出要求被告协助办理过户手续，但被告拒绝办理。鉴于案涉房屋为限价商品房，原被告借名一事发生在2008年4月之后，依据法律规定为无效合同。现房屋价值为300万元，被告应当给付原告因房屋升值造成的损失。故诉至法院，望判如所请。

被告辩称
孙某利辩称：原告所述亲属关系属实。我取得案涉房屋购房指标后，原告的母亲即我的姐姐找到我，称原告结婚需要用房，没有房子没法结婚，我同意将案涉房屋借给原告结婚使用，先解决燃眉之急，我们之间不存在借名购房的合同关系。我从未表示过将来会将房屋过户给原告。因双方系亲属关系，没有对购房款的支付进行过协商，因原告资金充裕为表示感激即垫付了购房款和相关费用，房产证及相关票据在原告处。且原告并没有在该房屋实际居住，该房屋至今仍为毛坯状态。因不存在借名购房的合同关系，对原告要求确认借名协议无效的诉讼请求，我方不发表意见。
同意退还原告垫付的购房款、住房专项维修基金、房屋所有权登记费和契税。因不存在借名购房的合同关系，我方不同意赔偿原告所谓的升值损失。不同意承担诉讼费和保全费。

本院查明
孙某利与张某军系舅甥关系。2013年2月18日，北京一号房屋与孙某利签订《北京市商品房预售合同》，约定孙某利购买一号房屋，预测面积60.28平方米，单价为9345元，总款为563316元。2014年8月20日，北京一号房屋与孙某利签订《北京市商品房预售合同（限价商品房）补充协议》，2015年1月14日，案涉房屋登记在被告名下，产权证原件由原告保管。
2013年2月20日，北京一号房屋与孙某利签订《北京市前期物业服务合同》及《临时管理规约》。双方均认可：案涉房屋的物业管理费、垃圾清运费及供暖费为原告支付。现案涉房屋由原告使用，但未进行装修且未实际居住。
双方均认可案涉房屋现价值为300万元。

裁判结果
一、张某军与孙某利之间关于北京市丰台区一号房屋口头借名买房协议无效；
二、孙某利于本判决生效后七日内返还张某军购房款568456元、住房专项维修基金12166元、房屋所有权登记费80元、契税费5684.56元；
三、孙某利于本判决生效后七日内赔偿张某军信赖利益损失1458926.4元；
四、驳回张某军的其他诉讼请求。

 点评
有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定的，适用其规定。出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。
本案原告虽未提交双方书面的借名购房协议，但结合原被告的亲属关系、房屋出资情况、房屋其他费用交纳情况、房屋占有情况及相关票证持有情况等因素，法院可以认定双方存在借名购房的合意并实际履行，双方形成了借名购房的法律关系。案涉房屋性质为限价商品房，购买于2013年，双方借名购房合同违反了相关政策、法规的规定，应属无效。双方基于无效协议取得的财产应予返还。孙某利应返还张某军已支付的购房款和与办理房屋产权相关的费用。
双方均为完全民事行为能力人，对政策房购房指标不能转让均系明知，故对借名购房合同无效双方均有过错，应当按照各自过错程度承担合同无效的法律责任。现案涉房屋已增值，对张某军因购买该房屋产生的信赖利益损失，考虑到双方均负有过错以及双方存在亲属关系的事实，双方形成借名买房交易并非单纯以获利为目的，因此法院根据对房屋的自估价值，在扣除已付购房款的前提下，结合本案实际情况和双方过错程度，对张某军的损失予以酌定。故对张某军的诉讼请求，法院予以部分支持。