夫妻共同房产出卖时只有一方签字合同有效吗

原告诉称
    原告张某军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告何某华签订的房屋买卖合同；2.判令二被告依据双方所签协议第十一条第一款第4项、第5项的约定，承担违约责任79.2万元，并赔偿原告律师费5万元；3.判令被告返还原告定金及部分房款5万元，并赔偿原告中介费3万元；4.案件受理费由被告承担。
    事实和理由：2016年9月4日，原告经第三人居间，与被告何某华签订房屋买卖合同，约定购买被告一号房屋，签订后原告支付定金及居间服务费。2016年9月16日，何某华称要购买别墅，与原告协商先支付50万元房款，原告准备交付被告何某华，经原告与第三人分别与其联系却无法接通。当日下午，被告李某君至第三人处，称房子不卖了，2016年9月21日晚，被告何某华通过微信再次明确告诉原告房子不卖了，自此一直未能再与被告联系上。
    2016年9月22日14时及2016年10月14日14时，原告及被告李某君两次至第三人处协商，被告李某君坚持不同意再履行合同。就此纠纷原告曾诉至法院要求继续履行合同，但被告强烈不同意，考虑到买房置业是家庭大事，但因此引起纠纷诉至法院而得到房子日后住着心理有阴影，故原告撤回原起诉。此次再次起诉，要求解除双方签订的合同，请依法判决。

    被告辩称
    被告何某华、李某君共同辩称：第一，同意第一项诉讼请求。因原告在签约后向被告出具有北京购房资格的承诺，导致被告错误签订买卖合同，被告交易涉案房屋目的是换房，因原告购房资格取得时间不确定，所以导致房屋交易最终没有履行。第二，原告所称被告不同意交易房屋与事实不符。相反，原告没有购房资格，合同有巨大漏洞，即由于第三人的原因导致合同无法履行，被告不存在违约行为。第三，原告主张的违约金数额没有合法依据。79.2万元违约金是依据合同第十一条计算而来，该计算方式存在错误，合同第五条明确约定房价款为143万元，而非396万元，其余的金额不是房价款，而是包含物业费、公共维修基金，因此原告违约金计算方式存在错误，与合同约定不符。第四，关于中介费，因为原被告仅存在房屋买卖合同关系，不存在居间合同关系，收取居间费的是第三人，原告向被告主张返还中介费违反合同相对性，无法律依据。
    本案是第三次诉讼，前面的两次庭审程序都已经走完，原告反复诉讼。
    本案不能履行的原因是原告存在虚假的意思表示，导致被告做出错误意思表示才签订合同，原告称其具有购房资格被告才签订合同，由于第三人的原因合同条款有问题，所以导致合同无法履行。
    原告在签署涉诉合同时没有购房资格，因此被告不应承担任何赔偿责任。根据合同法第42条第2款规定，在签署合同中一方故意隐瞒与合同签订有关的重要事实或提供虚假情报应当向对方承担赔偿责任，本案原告提供的购房资格承诺书是虚假的，其行为符合该条的规定，原告应向被告承担损害赔偿责任。
    第三人M公司未到庭参加本案庭审，但其提交书面意见并在本案庭前会议中述称：本案系房屋买卖合同纠纷，原告与第三人之间系居间合同纠纷，两个法律关系不应当在同一案件审理。第三人已经履行全部居间义务，不应退还居间费。本次交易没有履行的原因在于被告，被告坚持称房屋不卖了。之前诉讼中交过的证据也是可以佐证的。

    本院查明
    2016年9月4日，何某华与张某军经M公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，出卖人应于2017年1月31日前办理抵押注销手续……第五条、成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：1430000元。买受人在签订本合同的同时支付定金20000元……（二）经买卖双方协商一致，该房屋内的家电、家具、装修装饰、其它配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其它房屋维护费用合计作价2530000元。买受人需要贷款的，支付的首付款为3000000元，拟贷款金为960000元。支付首付款的时间或条件为2016年12月31日前，剩余款项由买受人申请贷款。
     第十一条、合同的解除及违约责任。（一）出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失，（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：……二）买受人有下列行为之一的视为买受人违约，出卖人可以要求买受人承担违约责任及其他损失（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同。1、提供的证件资料不完整、不真实、无效或在约定过户期限届满之日仍不能取得北京市购房资格，导致无法办理所有权转移登记手续的……其中，张某军签署的《购房承诺书》主要内容为：“声明人（买受人）已从居间方获知政府最新出台的相关房地产政策……本人承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。上述房地产政策买受人已知晓，承诺完全符合购买条件。以上承诺如与事实不符，违反限购政策有关规定导致  本人所购房屋不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。”何某华签署的《关于如实陈述交易信息的声明》主要内容为：声明人（出卖人）已从居间方获知应保证下列情况完全属实：……3.共有房产，已经其他共有人书面同意……上述情况出卖人已知晓，并承诺已如实告知居间方和买受人。如出卖人存在隐瞒上述情况导致买卖合同无法履行的，则出卖人承担相关法律责任。签订上述协议时，何某华及其丈夫李某君均在场。
    当日，何某华（出卖人、甲方）与张某军（买受人、乙方）、M公司（居间人、丙方）还签订了一份《居间服务合同》，张某军向M公司支付居间服务费3万元。
    当日，张某军向何某华支付定金2万元，何某华向张某军出具定金收据一张。2016年9月5日，张某军向何某华支付3万元，何某华向张某军出具《定金收条》一张，双方均认可该3万元实际是购房款而非定金。
    2016年9月8日，张某军与李某复婚。2016年9月29日，张某军与李某再次登记离婚，并签订《离婚协议书》，约定：婚后共同财产归女方所有的是：顺义区×××和顺义区×××，婚后共同财产归男方所有的是：无。”
    2016年9月21日晚上19:31，何某华给张某军之妻李某发送微信中提到不愿出卖房屋。
    2016年10月13日，张某军用其手机录制了其与李某君的通话过程。在该录音中，李某君承认违约，并要求解除买卖合同。
    后双方就合同履行产生争议，张某军于2016年10月19日以房屋买卖合同纠纷为由将何某华、李某君及第三人M公司诉至本院，要求继续履行合同并赔偿违约金及律师费。在该案庭审中，何某华、李某君表示涉诉房屋是二人夫妻共同财产，与张某军签订买卖合同时，李某君在场，没有反对何某华出售房屋；2016年9月17日，李某君即明确告知过张某军拒绝出售涉诉房屋，2016年9月21日，何某华再次告知拒绝出售房屋。该案后以张某军申请撤诉结案。
    2017年1月16日，张某军又再次诉至本院，并在诉讼过程中申请追加涉诉房屋的抵押权人银行为第三人，张某军请求继续履行合同并赔偿违约金及律师费，同时要求第三人协助办理解除抵押手续。在该案中，本院向不动产登记部门查询了涉房屋产权登记情况，该房屋登记在何某华名下，座落为顺义区×××,顺义区不动产权第×××号，登记时间为2016年8月3日；该房屋登记的抵押权人为银行，登记时间为2017年1月9日。该案后以张某军申请撤诉结案。现张某军再次起诉，形成本案诉讼。
    本院向不动产登记部门查询张某军、李某名下房产登记情况：张某军名下2013年12月27日登记的顺义区一号房屋产权证已经失效，该房屋于2016年9月9日登记在了李某名下，张某军名下无其他房屋。李某名下原有一套位于顺义区一号房屋，该产权证已经失效。
    张某军表示原其家庭名下共计有两套房屋，即顺义区×××和顺义区×××。2016年9月张某军与妻子李某办理离婚手续后，将该两套房屋分给了李某。2018年6月，上述×××屋出售，现李某名下仅有一套上述一号房屋（登记时间为2016年9月9日），张某军名下无房。张某军与李某2016年9月29日办理离婚手续后，至今单身。根据张某军与何某华签订的协议，在办理房产证、办理网签时具有购房资质即可，张某军与妻子离婚后是完全符合购买条件的。何某华的丈夫在签订协议时一直在场，从未提出异议，其对何某华与张某军达成的房屋买卖合同也是同意认可的。

    裁判结果
    一、原告张某军与被告何某华于二〇一六年九月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；
    二、被告何某华、李某君于本判决生效之日起七日内向原告张某军退还定金及部分房款共计五万元；
    三、被告何某华、李某君于本判决生效之日起七日内向原告张某军支付违约金三十五万元；
    四、驳回原告张某军的其他诉讼请求。

    律师点评
    根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人M公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了相应的质证权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
    本案中，张某军与何某华签订《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示。根据《最高人民法院关于适用
    若干问题的解释（一）》第十七条规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。签订合同时何某华向张某军出具的《关于如实陈述交易信息的声明》中载明出售涉诉房屋已经其他共有人书面同意，且结合庭审查明情况可以确认，签订上述合同时李某君也在场，虽然其未签字，但并未对此提异议，且在法院其他案件审理中，李某君表示其没有反对何某华出售房屋，故张某军有理由相信何某华出售房屋系夫妻共同意思表示。结合李某君与张某军的通话录音可知，李某君对于何某华签署上述合同知情且同意，并不存在无权处分情形，亦不存在其他违反相关法律规定的情形，张某军与何某华之间形成的房屋买卖合同关系合法有效。现张某军请求解除该合同，何某华、李某君均同意解除，对此法院不持异议，对于张某军该项请求，法院予以支持。合同解除后，卖房人收取的定金2万元及部分房款3万元应予退还，故对张某军要求返还定金及房款共计5万元的请求，法院予以支持。
    关于违约一节，因名下有多套房屋导致的不具备购房资格的问题可以出售房屋等方式解决，即使签订合同之时不具备购房资格，只要在购房资格审查之前取得购房资格即可保证买卖合同继续履行，且双方合同亦约定办理过户时取得购房资格即可。本案当事人于2016年9月4日签订涉诉房屋买卖合同，李某君自认其在2016年9月17日即明确告知张某军拒绝出售涉诉房屋，结合李某与何某华的微信记录及张某军与李某君的通话录音可知，何某华、李某君提出拒绝出售房屋与张某军购房资格并不具备事实上的因果关系，何某华、李某君拒绝出售行为已构成根本违约，应承担违约责任。
    关于违约金一节，根据涉诉买卖合同第五条及第十一条的约定，违约金为“房屋总价款的20%”。综合涉诉房屋买卖合同上下文内容及房屋交易市场惯例，该约定中的房屋总价款应为396万元，即约定的违约金金额为79.2万元。对于何某华、李某君就此的抗辩意见，法院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。故法院综合考虑市场房价情况、张某军的实际损失情况及双方合同履行情况、过错程度以及预期利益损失情况，法院对于张某军主张的违约金数额予以酌情调整。因何某华、李某君承担的违约金中已经包含张某军的实际损失，对于张某军支出的中介费等在违约金中予以一并考虑，不再另行判处。因何某华、李某君系夫妻关系，涉诉房屋系二人共同房产，就此房产买卖应承担共同债务，故张某军要求何某华、李某君共同承担退款及赔偿责任，对此，法院不持异议。综上，对于张某军请求的合理部分，法院予以支持，过高部分，不予支持。