本村宅基地出售与外村人签订的房屋买卖合同无效

原告诉称
    原告张某华、张某刚向本院提出诉讼请求：1、判决被告张某超与王某军于2006年10月18日签订的《房产买卖协议》无效。2、判令被告刘某利将房屋恢复原状，并返还给原告张某华、张某刚。

    事实和理由：张父与张母是北京市房山区琉璃河三街村民，二人系夫妻关系。二原告系张父与张母之女。张父于1996年9月12日去世，张母于2002年2月25日去世。张父与张母遗留有位于北京市房山区一号（宅院一处。按照我国相关法律规定，两原告系合法的继承人。2006年10月18日，被告张某超与王某军私下签订《房屋买卖协议书》，将原告的房屋出售给了王某军。王某军于2019年1月17日去世，被告刘某利系王某军的妻子，相应权利义务由其享有。原告认为，王某军非B村集体经济组织成员，被告明知涉案房屋不能进行买卖，张某超无权处分涉案房屋，王某军也无权购买该房屋，双方买卖行为损害了二原告的合法权益，违反了我国法律法规的强制性规定。故诉至法院。

    被告辩称
    刘某利辩称，不同意返还。至于是否有效法院判决。从情理上，这里是刘某利的家，是刘某利安身立命的地方。还有买房的时候是一片荒地，之后又建设成现在样子。现不同意返还。而且，现在评估的标准低，不同意按照现在的标准评估赔偿。
    张某超辩称，张某超并非擅自处分，当时张某超连同本人的0.37亩宅基地一起出售，共得8600元，分给张某华、张某刚4500元，卖房的时候他们都知情。而且房屋买卖合同已经10多年了，原来的房屋已经不存在了，已无法恢复原状。请求法院依法裁判。


    本院查明
    经本院审理查明，张父与张母是北京市房山区B村民，二人系夫妻关系。二人育有张某刚、张某华二子女。张某超与张父为兄弟姐妹关系。张父于1996年9月12日去世，张母于2002年2月25日去世。张父与张母去世后，遗留有位于北京市房山区一号宅院一处。2006年，王某军、刘某利夫妇购得了诉争宅院及张某超的宅院。第一份房屋买卖协议由王某军与张某超签订，后因王某军夫妇均为居民户口，故修改后的协议为王某军之儿媳崔某与张某超、张父签订，张父的签名为张某超代签。协议上写明：兹有本村村民张某超、张父，原有水泥厂北侧铁路学校南侧之间现有住房北房四间。张某超、张父经与崔某自愿商定以8600元价格，将使用权移交给崔某无限期使用。王某军于2019年1月11日去世。
    经法院与崔某核实，该房屋实际购房人和居住人是刘某利、王某军夫妇。仅因为崔某为农民户口，故合同改由崔某签订。另查，崔某并非房山区B村村民。
    协议签订后，张某超向王某军、刘某利交付了房屋，王某军、刘某利付清了购房款。王某军、刘某利购得张某超、张父的宅院后，将两块宅基地合并成一体进行建房，建设11间半房屋，并建设了围墙。现涉诉房屋由刘某利居住使用。审理中，刘某利不同意返还房屋，并称是否有效由法院确定。张某超称当时卖房张某刚、张某华是知情的，卖房款也给了张某刚、张某华4500元。房屋买卖是否无效及应否返还，由法院裁决。

    裁判结果
    一、被告张某超与被告王某军、刘某利于2006年10月18日签订的房屋买卖协议无效。
    二、驳回原告张某华、张某刚的其他诉讼请求。

    律师点评
    违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据我国土地管理法的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农村村民住宅用地，须经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。农民集体所有土地的使用权不得出让、转让。本案中，由王某军签字的协议及与有崔某签字的协议中，虽然写明的是将使用权移交给王某军无限期使用及交给崔某无限期使用。但双方均认可是买卖。且订立协议当日，为了买卖的效力，将买房人变为崔某。可见协议中的“无限期使用”实为房屋买卖行为。故法院确认签订的协议为房屋买卖协议。与崔某签订的协议，只是为了买卖的有效性。但实际是王某军、刘某利购买居住使用。故现张某华、张某刚以张某超、刘某利为被告起诉而未起诉崔某，并无不当。
    张某超与王某军签订的协议及张某超与崔某签订的协议，都涉及农村宅院及房屋买卖行为，买卖农村集体经济组织土地上的房屋，必然涉及该集体经济组织宅基地使用权的变更。刘某利及其家人均非涉诉房屋所在地集体经济组织成员，在购得涉诉房屋后也未将户籍迁入该集体经济组织内，其依法不应享有该集体经济组织宅基地使用权。因此，该房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，应属无效。故张某华、张某刚要求确认张某超与王某军夫妇签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，法院应予支持。对于张某华、张某刚起诉要求被告刘某利将房屋恢复原状，并返还给原告张某华、张某刚的诉讼请求。该宅院内有刘某利、王某军夫妇建设的十余间房屋，原有房屋已不存在，恢复原状已无法实现，故张某华、张某刚要求恢复原状、返还张某华、张某刚的诉求，法院不予支持。