借名买房——父母单位房屋子女借父母名义购买合同有效吗

原告诉称
原告杨某立向本院提出诉讼请求：请求法院确认杨某立与杨某清之间关于北京市海淀区一号房屋口头借名买房协议有效。案件受理费由杨某杰、杨某霞、齐某林、杨某洪负担。
事实和理由：杨某清与周某是夫妻，生育二子二女，即杨某霞、杨某立、杨某杰、杨某慈。杨某慈与齐某林系夫妻，生育一子杨某洪。杨某清2016年去世，周某2005年去世，杨某慈2018年去世。2006年，杨某清取得所在单位分配的涉案房屋的购房资格，由于杨某清有其他住房，不愿购买该房屋，便将购房资格让与子女，当时只有杨某立表示愿意购买。我与杨某清协商，用杨某清的名义购买了涉案房屋，双方约定房屋由我出资购买，所有权归我。2006年7月22日，我以杨某清的名义与售房单位签署《职工购房合同》，并交纳全部房款，房屋交付后由我进行装修并居住至今。为维护我的合法权益，诉至法院。

被告辩称
被告杨某杰、杨某霞辩称，本案中根本不存在杨某立所称的口头借名买房协议，是杨某立为了占有房屋恶意编造的事由，是虚假诉讼，请求法院查明事实后追究杨某立的相应责任。杨某立主张存在口头借名买房协议，没有相应的证据证明。如果杨某立不能出示相应证据，应对杨某立作出不利解释。其次，我方早于2020年10月26日就涉案房屋继承问题在海淀法院立案起诉，起诉了杨某立及杨某洪、齐某林三人，就在法院通知书双方当事人开庭时，杨某立便恶意提起本案诉讼，是为了阻止继承案件的正常进行。如果借名买房的事实真实存在，杨某立应该在杨某清购买房产至杨某清去世之间的十年间起诉，更有利于查明事实真相。

 
第三，之前我方前往杨某清生前所在单位房产处了解涉案房产的相关情况，被告知涉案房产系杨某清从本单位依据分房政策购买的央产房，按经济适用房管理，具有特定的人身属性，购买人仅仅限于本单位员工，其他人无权购买，不能上市交易、不能买卖更不允许借名买房。购房人去世后，仅允许其子女继承过户涉案房屋。具体情况可由法院去核实。第四、涉案房产购房合同票据房产证等材料一直由杨某清亲自保管，杨某清在生前将该部分材料交给我方保管至今，如果杨某立所称借名买房协议真实存在，杨某清不可能不将这些材料交付给杨某立。第五、从涉案房产购房合同的名称足以证明，除了单位职工，其他人不具有该买涉案房屋的前提和资格。第六、杨某清生前对涉案房屋一直都享受取暖费、物业费免交的待遇，如果房子是杨某立的，杨某立应交纳相关的物业费和取暖费，不应该享有上述待遇。综上，请法院驳回对方全部诉讼请求。

被告杨某洪、齐某林辩称，杨某慈是2018年去世的，杨某慈生前多次跟我方讲过除了杨某立之外没有人具有购房意向，也没有购房的实力。因此当时房子是由杨某立购买的。后来我们也跟杨某霞确认过这件事。涉案房屋也一直是由杨某立居住使用，同时原告也给杨某杰、杨某霞留了钥匙。基于上述事实，涉案房屋应该由杨某立所有。

法院查明
杨某清（2016年去世，无遗嘱）与周某（2005年去世，无遗嘱）是夫妻，生育二子二女，即杨某霞、杨某立、杨某杰、杨某慈。杨某慈（2018年去世，无遗嘱）与齐某林系夫妻，生育一子杨某洪。2006年7月22日，杨某清（乙方）与单位签订《经济适用住房职工购房合同》，约定甲方将海淀区一号房屋出售给乙方；按经济适用住房评估价格出售（在规定时间内付清购房款优惠100元/平方米）；总房价款为548678元；乙方若出售现购买的经济适用房，必须符合国家政策，并经单位同意，且按北京市交易政策只能出售给单位职工。

杨某清交付了房屋费用。2013年7月23日，诉争房屋办理产权登记，登记至杨某清名下，房屋性质为按经济适用住房管理，房屋建筑面积130.09平方米。
庭审中，双方均认可诉争房屋交付由一直由杨某立居住使用，杨某杰、杨某霞称因为杨某清有自己的房屋，所以诉争房屋杨某清没有居住过，因为杨某立一家在北京没有住处，因此杨某清允许杨某立一家回北京的时候在诉争房屋居住。诉争房屋交付后，杨某立对诉争房屋进行装修，诉争房屋电卡、燃气卡由杨某立持有，宽带初装费由杨某立交纳，诉争房屋购房合同、房款收据、房产证由杨某杰、杨某霞持有，杨某立称购房合同最初是由杨某立持有，后来为了办房产证交给了杨某清，后来杨某立委托杨某霞夫妇去办理的房产证，办完之后杨某霞夫妇并未将合同、房产证交付杨某立。

庭审中，杨某立提交其与杨某霞的录音，录音中，提及杨某立出资购房一事。杨某杰、杨某霞认可上述录音的真实性，但称上述录音不完整，且杨某霞录音中未认可杨某立借名买房一事。

裁判结果
杨某立与杨某清之间关于北京市海淀区一号房屋的口头借名买房协议有效。

律师点评
依法成立的合同，受法律保护。本案中，2006年7月22日杨某清签订《五院本部经济适用住房职工购房合同》，购买海淀区友谊路x号号房屋。合同签订后，杨某清支付首付款及尾款前，杨某立均向杨某清账户汇款略高于购房款的钱款，可以认定杨某清支付的购房款的钱款来源为杨某立。房屋交付后，杨某立对房屋进行装修、居住至今并负担房屋费用的事实；杨某洪、齐某林亦认可杨某立系借用杨某清的名义购买诉争房屋；杨某霞在录音中也称表述可以认定杨某霞承认杨某立购买诉争房屋一事；杨某清与杨某立系父女关系，未签订书面借名买房合同亦符合常理。

结合上述事实，杨某立主张其与杨某清就诉争房屋存在借名买房合同关系，法院予以采信，该借名买房合同关系系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗，应系合法有效。杨某杰、杨某霞称诉争房屋系杨某清从本单位依据分房政策购买的央产房，按经济适用房管理，具有特定的人身属性，购买人仅限于本单位员工，其他人无权购买，不能上市交易、不能买卖更不允许借名买房，上述情况可能影响杨某立与杨某清借名买房合同关系的履行，但不影响合同的效力。