房产——登记子女名下房屋父母出售签署合同有效吗

原告诉称
    孙某贵向本院提出诉讼请求：1．确认原被告签订的房屋买卖合同有效；2．判令三被告协助原告办理位于北京市怀柔区一号房屋（以下称一号房屋）的过户手续；3．诉讼费由被告承担。
    事实与理由：2009年7月，原告因向周某祥、齐某丹购买其开发的房屋，而陆续向二人支付了房款共计225万元。直到2012年，上述房屋也没建成。期间原告多次要求周某祥、齐某丹退款，但一直遭到拒绝。2013年年底，周某祥、齐某丹提出将一号房屋（当时尚未办理房产证）作价360万元卖给原告。2014年1月1日，原告与三被告签订《协议书》，约定在抵扣原告已付房款225万元后，原告再支付三被告剩余购房款135万元及手续费、水电费等杂费5万元。
    2014年1月3日，周某祥向原告出具收条，确认收到了上述款项合计140万元。此后原告对1002房屋进行了装修，并一直居住在该房屋。直到2019年11月1日，原告回家时发现门锁被撬并换了锁芯，报警后得知是三被告所为。原告已付清了购房款，并在一号房屋居住了五年多，该房屋理应归原告所有。而三被告违反约定，拒不协助原告办理房屋产权证，现又霸占该房屋，因此给原告造成了巨大损失，故诉至法院。

    被告辩称
    三被告辩称，对原告已付225万元的事实无异议，但不同意原告的诉讼请求。第一，一号房屋权属关系不清，被告实际不欠原告钱，原被告双方之间并非买卖合同关系，而是以物抵债的关系。当时齐某丹是Z公司的出纳，上述大棚款涉及该公司工程承包人张某腾，原告应当起诉Z公司和张某腾，与三被告无关。第二，周某祥一时冲动与原告签订了涉案材料，且未告知当时尚未成年的周某全，因此周某祥、齐某丹签订《协议书》属于无权处分。

    法院查明
    周某全系周某祥与齐某丹之婚生子，周某祥与齐某丹于2010年7月20日登记离婚。2014年1月1日，三被告（周某全的签名系由齐某丹代书）共同作为甲方与孙某贵作为乙方签订《协议书》，约定“甲方拥有位于北京市怀柔区一号房屋一套（现登记在甲方之子周某全名下，未办理房屋所有权证），因甲方尚欠乙方购225万元，经双方协商，甲方同意将上述房屋作价360万元抵顶给乙方，除抵扣欠款外，乙方还需支付甲方135万元，另付手续费、水电费等杂费5万元，合计支付甲方140万元。在办理交割手续时，乙方先支付甲方135万元，另有5万元作为尾款。
    甲方承诺在办理房产权证时，负责为乙方过户房产权证手续提供协助。待办理完房屋产权过户手续后，乙方向甲方支付尾款5万元。本协议签订后，甲方将房屋所有购房合同等手续已经移交给乙方，双方承诺永不反悔，再无任何债权债务关系。”2014年1月3日，周某祥向孙某贵出具收条一张，其上载明：今收到孙某贵购房款140万元。上述《协议书》签订后，周某祥向孙某贵交付了一号房屋购房合同，孙某贵对房屋进行了装修并入住。
    另查，本院向北京市怀柔区不动产登记事务登记中心查询，涉案《协议书》约定的“怀柔区一号房屋”，2019年9月2日登记在周某全名下，共有情况为单独所有，建筑面积为163.61平方米。2019年9月10日，周某全以一号房屋设立抵押，抵押权人为秦某霞，抵押担保的主债权金额为240万元，债务履行期限自2019年9月9日起至2019年11月8日止。经质证，孙某贵与三被告对上述事实均无异议。
    再查，在一审法庭辩论终结前，孙某贵未提交其现具有在京购房资格的证明材料以及就涉案买卖合同已在房屋管理部门办理网上签约的证明材料。

    裁判结果
    一、确认孙某贵与周某祥、齐某丹、周某全于二○一四年一月一日就位于北京市怀柔区一号房屋签订的买卖合同有效；
    二、驳回孙某贵的其他诉讼请求。

    律师点评
    根据当事人的诉辩意见和查明的事实，本案的争议焦点之一是对涉案《协议书》的法律性质与效力如何认定；焦点之二是孙某贵要求三被告协助办理房屋产权过户的诉讼请求能否得到支持。
    关于焦点一，根据当事人的陈述和孙某贵提举的转账凭证，可以认定涉案《协议书》中约定的“甲方尚欠乙方购大棚款225万元”是指三被告尚未返还孙某贵购棚款的事实。双方约定三被告以一号房屋抵顶上述债务，故该《协议书》具有以物抵债的性质。以物抵债,系债务清偿的方式之一,是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排,故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定,应以尊重当事人的意思自治为基本原则。
    一般而言,除当事人明确约定外,当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议,并不以债权人现实地受领抵债物,或取得抵债物所有权、使用权等财产权利,为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同即为有效。本案中，周某全在该《协议书》签订时尚未成年，其民事法律行为依法由其法定监护人周某祥或齐某丹代理。现因三被告未举证证明涉案《协议书》存在合同无效的情形，故孙某贵要求确认该协议有效的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。对于三被告提出无权处分周某全财产的抗辩意见，无事实和法律依据，故法院不予采纳。
    关于焦点二，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”现行民法典第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”为了充分发挥物的效用，促进交易便捷，允许抵押人在抵押期间转让抵押财产并承认抵押权的追及效力，更有利于降低抵押人转让抵押财产时抵押权人和抵押财产的受让人可能承担的风险，更有利于维护社会和经济秩序。基于上述理由，法院认为本案应当适用民法典的有关规定。但鉴于孙某贵在一审法庭辩论终结前尚不具有在京购房资格，暂不具备房屋过户条件，故孙某贵要求三被告协助办理房屋过户的诉讼请求，依据不足，法院难以支持。