房屋因为不符合规划与逾期办证可以起诉要违约金

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原告诉称
原告张某强向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2020年5月10日起至2021年4月26日共计352天逾期办理房屋所有权证违约金266062元，并承担自2021年4月27日起至房产证实际办理完毕之日止的违约金；2、判令被告承担本案的诉讼费用。
事实和理由：2014年1月16日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），合同约定原告向被告购买被告开发的门头沟区一号房屋。原告依约完全履行了合同义务，支付了全部购房款7581069元，被告按照合同约定于2015年7月31日交付了房屋。按照合同第二十二条第（二）款的约定，被告应该在2015年7月31日后730日内为原告办理房屋所有权证书。经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱责任，时至今日仍然没有办理房产登记，已严重违约，原告曾向贵院提起诉讼，门头沟法院判决被告支付2017年8月1日至2020年5月9日期间的违约金。但被告的违约行为仍未停止，故被告应当以7581069元为基数，按照日万分之一标准继续向原告支付违约金。

被告辩称
被告A公司辩称，不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：第一，本案不应适用简易程序审理，本案中原、被告双方对案件事实本身存在争议（原告事实委托加建行为），对责任承担和案件是非存在重大分歧，且涉及社会利益广泛，案件重大，当事人之间也无适用简易程序的约定。
第二，原告主张逾期办证违约金于法无据。1、根据门头沟法院此前审理本系列案件查明的事实，业主在签订商品房预售合同的同时，签订了委托书一份，委托第三方在涉案房屋竣工后，对房屋进行加建、改建。原告本应自觉遵守相关法律规定，却实施委托加建的行为，本身存在过错，应承担未能如期办证的责任。根据双方签订的《预售合同》第22条的规定“如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”2、根据《预售合同》第16条约定，原告应当在办理入住手续时向被告缴纳契税、公共维修基金、产权代办费、权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费，从本案证据看原告未交齐相关费用。根据预售合同第14条第2款及附件十《补充协议》第12条第1款第（1）（2）项之约定，办理房屋权属转移登记及代交税费的委托不得撤销，且原告未按合同约定交齐相关款项的，办证期限予以顺延，被告不承担责任。
第三，原告主张的违约金计算有误。原告存在逾期交款的行为，根据《预售合同》附件五及附件十《补充协议》第2条第3款的约定，原告应当在预售合同签订之日（2014年1月16日）起45日内将全部房款支付完毕。从原告提交的票据来看，其房款付清的时间是2015年4月2日。根据《预售合同》第14条第2款的约定，办证期限应当按照逾期时间予以顺延，被告不承担顺延期间内的责任。
第四，即使法院认为被告应适当承担责任，原告主张的违约金亦过高，请求法院予以核减。加建部分自房屋交付以来一直由原告使用，原告在无偿获得使用利益的情况下，未受有任何损失。同时，违约金的认定应当以实际损失为基础，不超过实际损失的30%。在无实际损失的情况下，要求A公司承担巨额违约金，不符合法律规定。如果原告认为自己遭受了实际损失，应当对此进行举证，并明确具体数额，否则应认定为无损失。
第五，自2020年1月23日新冠肺炎疫情爆发以来，受不可抗力的影响，政府部门未能正常办公，致使涉案房屋的权属登记工作无法进行，即使法院认为被告应适当承担责任，被告认为不应承担自2020年1月23日起至今这段时间内的逾期办证责任，原告主张的自2020年1月23日以后的违约金应当予以核减。
第六，2021年2月24日被告已经在积极履行合同义务，组织包括原告在内的业主办理分户产权登记，不存在过错，即使法院认为被告应承担2020年1月23日后的违约责任，违约期限的计算也应当截止至2021年2月24日止。其后如果因办证机关工作安排导致未能及时办理产权证，被告无法控制，因此不存在过错，不应承担责任。且合同约定，只有在因A公司原因导致未能及时办证的，A公司承担责任。
第七，原告对房屋加建存在过错，且无偿使用加建面积，是实际的受益方，要求被告承担因加建过错行为导致的未能如期办证的违约责任，违背诚实信用和公平原则。综上请求驳回原告诉请。
法院查明
2020年张某强曾将A公司诉至本院，2014年1月16日，A公司（出卖人）与张某强（买受人）签订《预售合同》，约定张某强购买门头沟区一号房屋，房屋预测建筑面积196．11平方米，房屋总价7581069元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定：1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。
张某强于2014年1月21日支付A公司房款2281069元，于2015年3月23日支付A公司房款1510000元，于2015年4月2日支付3790000元，共支付购房款7581069元，A公司向张某强出具了发票。涉案房屋于2015年7月31日交付予张某强。截至2021年4月26日法庭辩论终结前，A公司尚未取得诉争房屋初始登记。
2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出行政处罚决定书，载明受处罚单位：A公司。A公司在门头沟区居住项目未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书告知A公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。A公司表示已经缴纳上述罚款。
A公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。买受人在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。A公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。
另，经本院向当事人确认，张某强于法庭辩论终结日前确实曾收到A公司发出的《已网签业主转移登记办理通知》，且张某强也按照通知要求提交了办理房产证的相关手续等。
对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。
当事人对以下事实存在争议：第一，民事判决书查明以下事实：2019年5月9日，A公司委托北京B公司就门头沟区房屋出具房屋面积测算技术报告书，报告载明10层1001建筑面积232．85平方米。超出预售合同约定房屋建筑面积。A公司表示，上述事实认定有误，A公司于2015年就已经取得房屋测算报告，但测算报告作出后是有时限的，对上述2015年报告，张某强表示，即使该证据是真实的，也不能否认A公司逾期办理房产证的事实。
第二，A公司认为，根据《预售合同》第16条约定，原告应当在办理入住手续时向被告缴纳契税、公共维修基金、产权代办费、权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费等，但张某强没有交齐上述费用。对此，张某强不予认可，并提及《收据》一张，证明其于2015年7月3日向A公司交纳契税的情况，对于其它费用交纳情况，张某强在庭审中未向本院提交相关票据予以证明。
第三，张某强提交《致业主的一封信》（复印件），该信内容涉及关于工程质保期内防水渗漏等相关维修问题，关于延期交房及转移登记违约金支付时间问题，以及关于延期交房、转移登记违约金赔付标准即计费起始时间等问题，该信件落款处加盖有A公司的公章，落款时间为2018年8月8日。A公司否认上述文件的真实性，表示公司从未向业主送达过上述文件。

裁判结果
一、被告北京A公司于本判决生效之日起七日内支付张某强2020年5月10日起至2021年4月26日止的逾期办证违约金266062元。
二、驳回原告张某强其他诉讼请求。

律师点评
依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《预售合同》已被生效判决书认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行。A公司逾期办理房屋所有权证书，依法应当承担违约责任。关于A公司称之前民事判决书认定的面积测算报告书取得时间有误，及张某强向法院提交的《致业主的一封信》不是A公司作出等两项意见，均不影响对违约责任的认定。
张某强起诉主张自2020年5月10日至2021年4月26日期间违约金的诉求，有事实和法律依据，法院予以支持。对于张某强主张的违约金金额266062元，经法院核算，未超过合同约定合理范围，法院不持异议。由于房产证实际办理完毕之日尚不确定，关于张某强要求将违约金计算至实际办证之日的诉求，法院不予处理，张某强可视实际办证情况另行解决。
关于A公司的各项答辩意见，法院审查认定如下：
对于本案不应适用简易程序审理的意见，法院认为本案基本事实已经由生效判决书确认，权利义务较为明确，适用简易程序审理符合法律规定，并无不当，故法院对上述意见不予采纳。
对于A公司认为张某强签订委托书委托加建，张某强因加建对逾期办理房屋所有权证书存在过错，张某强主张违约金过高等答辩意见，首先，A公司未取得房屋初始登记，系因诉争项目房屋进行了阳台和结构洞口的封闭，且该项目其余未售房屋亦已进行了阳台和结构洞口的封闭，故A公司以张某强签订委托书，张某强对加建存在过错，辩称其不应承担违约责任的答辩意见，法院不予采纳。其次，A公司未就违约金计算标准过高提交充分证据证实，故A公司主张降低违约金的意见，亦不予采纳。
对于A公司主张张某强逾期付房款，办证期限应当按照交款逾期时间予以顺延的答辩意见，因本案涉及的逾期办证违约金初始起算时间已由生效判决书予以确定，对上述答辩意见，法院不予采纳。
对于A公司主张张某强未交齐预售合同第16条约定的契税等办理房屋所有权证书所需费用，根据合同约定，办证期限予以顺延的答辩意见，虽然张某强未提交证明其除了交纳契税外，是否还交纳了其他费用，但此情况并不影响违约责任认定。根据已查明事实，逾期办证原因并非张某强未交费导致，故对A公司的该项答辩意见，法院不予采纳。
对于A公司辩称受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任，于法无据，法院不予采纳。
对于A公司辩称2021年2月24日其已经积极履行办证义务，不存在过错，不应承担2021年2月24日之后的违约责任，对此，张某强虽认可确已收到开始办理房产证的相关通知，且已经将办证所需相关材料上交，但这不能推翻至法庭终结之日，房产证仍然逾期办理且未完成的事实，故法院对A公司上述意见不予采纳。