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商品房烂尾,购房人是否应继续偿还剩余贷款?

发布日期:2023-11-25    作者:李诗怀律师

商品房烂尾,购房人是否应继续偿还剩余贷款?最高人民法院的一个案例,让购房人终于放下心来:因开发商未按期交房,致使《商品房预售合同》解除的,房贷由开发商承担,购房人无需还款!
    最高法院(2019)最高法民再245号民事判决书认为:商品房烂尾,致使《商品房预售合同》解除,那么,《借款合同》、《抵押合同》也因合同目的无法实现亦随之被解除。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”也就是说,开发商应该将收取的购房贷款本金及利息分别返还给银行和购房人,而购房人没有向银行的返还义务。
    即使《借款合同》中有约定“借款合同解除的,借款人应当偿还剩余贷款”之类的内容,那么这个约定也属于格式条款。因前述《商品房买卖合同司法解释》规定,房屋买卖合同、借款合同、抵押合同解除后,是由开发商将收取的贷款返还给银行,并非返还给购房人,如再要求购房人向银行还贷,意味着要求购房人在既未取得所购房屋、亦未实际占有购房贷款的情况下仍归还贷款,明显不合理地加重了购房人的责任,根据法律关于“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”之规定,上述格式条款对购房人不具有拘束力。
    另外,从公平原则的角度而言,商品房烂尾导致一系列合同解除,责任在于开发商违约,购房人并无过错。开发商实际占有使用购房人支付的首付款及银行的按揭贷款;而银行既享有抵押权,又同时享有对开发商、购房者的债权;如要求购房者在未取得房屋的情况下,既支付了首付款,还要继续偿还剩余贷款,明显不合理地加重了购房人的负担,有违公平原则。综合以上理由,所以判决购房人无须偿还剩余贷款。

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