房东违约但拒绝赔偿

今年3月我们在宝山区看了一套二手房，并当场签订了购房协议并支付了10万元定金。房子今年8月满5年，但是我们因为6月急需住进去，所以协议上约定房东6月10日交房，9月办理过户手续。
房产证上因为有一个人过世，所以需要领取新的房产证才可以签订合同，但是房东说他要急着要钱买房子，3月底就要我们把首付给他，这样他6月才可以将房子交给我们。于是在中介的陪同下，3月底将首付款72万给了房东。
4月15日中介通知我们房东的新产证下来了，要我们去签合同，签署之前房东反悔了，说不可能在6月把房子空出来给我们，必须等到9月房子过户好以后再交房，并且不承认是他违约，毫无商量的余地。
我们没有办法，只能说那我们解约，把首付和定金还给我们，也不要违约金了，但是房东说他没钱，钱都已经付给了他要买的房子的房东。并且说要还钱可以，等他找到下一个买房子的人，拿到钱了再给我们。一个月过去了，我们咨询过中介，他说现在没有人看房子，而房东坚持不降价。
现在这样的情况我们只能走法律程序了，想请教几个问题：
1、这样的情况胜诉的概率大吗？因为毕竟没有签署合同，只是协议；
2、如果胜诉，但是对方一直坚持没有钱赔偿我们，也没钱还我们的首付款，法院会有什么措施来保障我们的利益？
3、签署合同时银行贷款政策还没有调整，我们仍然可以享受贷款打折的优惠，现在已经不能享受了，并且面临着加息的风险，这部分可以得到赔偿吗？

谢谢！