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就某房产交易纠纷和法庭一审结果的法律咨询

海南 03-05 12:33 悬赏 0 发布者:laoliu…… 给我留言回答:(18)

纠纷的简要过程：2017年3月，原告与被告签订了一份购房协议，当日交了5万元定金，后又在约定时间内交了13万元房款，余款10万元，约定更名后付清。协议中还约定10月1日交房。 9月29日，原告与被告电话联系商量履约具体事宜，被告谎称该房已被开发商的代理人抵债，正打官司。因此，履约无法完成。11月15日，被告在未告知原告的情况下，又把该房私自卖给了第三人（增加售价3万5千元）。 11月16日，原告再次与被告电话联系，被告继续欺瞒推说正在打官司。后来原告又主动电话沟通了几次，被告均采取应付拖延态度。约见了一次，偶遇了一次，协商皆无结果。不得已，原告于12月27日向法院提起了诉讼。需要说明几点： 1被告与开发商的买卖合同只有唯一的一份，被告已于签订协议时交给了原告，其也在协议中已经特别注明。 2被告与第三人的购房协议，第三人在法庭也声称是在未看到原始合同的情况下签订的（原告推断是被告与第三人串通编造协议），且被告和第三人在庭审时也仅提供了双方的购房协议，除此之外无其他证据。 3被告的做法是否已经触犯了我国刑法第224条？在这种情况下，当地法院一审认定被告违约，可以考虑退还原告已支付的房款和利息加不当得利部分的方式（因原告无此诉求而不能直接判决，仅有此意思的表述）。同时认定被告与第三人的购房协议有效，驳回原告要求被告继续履约，移交房产的诉求。敬请各位专家指导下，原告下一步应该怎么办？

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全部答案

[四川-成都]
陈铠楷律师 VIP
电话：15196613110
2083905积分

回复时间： 2018-03-05 12:57

你好！
1、此案属于房屋买卖合同纠纷，出卖方属于一方二卖性质。
2、原告方可以选择诉讼请求，解除合同并要求承担违约责任，退还已经支付房款。本人认为合同在可以继续履行的前提下，原告又选择继续履行合同，应该支持继续履行合同的。
3、在被告与开发商的买卖房屋真实的前提下，被告又一房二卖，就合同本身而言，都是有效的，但应该支持成立在先的合同。
4、被告与开发商的合同是真的，不是虚构的事实，不属于诈骗，不构成犯罪，属于民事合同纠纷。解决纠纷的途径应该是通过法院诉讼。
5、由于一审法院已经判决，原告方可以选择要求退还房款及承担违约责任，另案诉讼。也可以选择上诉，坚持请求继续履行合同。
如我的回答帮到你，望采纳为最佳答案，谢谢！

[四川-成都]
龙宇涛律师 VIP
电话：13018210906
795941积分

回复时间： 2018-03-05 13:13

您好，一、被告“一房二卖”的行为属于民事欺诈，但不构成刑法的诈骗罪；
二、本案，被告就同一房屋分别签订两份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，根据现行司法实践可确定如下履行顺序：(1)已经办理房屋所有权转移登记的;(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定；
三、你们作为原告可以选择下列两种方式处理：（1）另案起诉，要求解除合同，返还购房款并承担违约责任；（2如果坚持要求变更继续履行合同的，可以上诉。
如有疑问，可以继续追问；如果满意，请采纳为最佳答案。

[海南-三亚]
王竹律师 VIP
电话：15109839552
60669积分

回复时间： 2018-03-05 15:01

协商不成起诉处理

[北京-海淀区]
吴丁亚律师 VIP
电话：13552751245
248918积分

回复时间： 2018-03-05 15:57

您好，如果协商不成，可以起诉解决。

[浙江-嘉兴]
徐君伟律师 VIP
电话：13732582122
25721积分

回复时间： 2018-03-05 16:23

你好，很高兴为您解答：
一、自己也处理过此类案件的。对于这类案件有一些自己的心得。
本案原告已经履行了合同的主要义务，对于剩余款项的交付是由条件的。现在原告起诉要求继续履行合同的。并主张强制过户的希望在于一个使付款条件成熟，让法官能够坚定的判决无后顾之后的操作办法是出具保证书，提供款项保证被告在被强制过户的前提下还一定能拿到10万的房款。就是把钱打到法院并出具保证书。
依据合同法的规定，债务人已经履行了合同义务的，另一方也必须配合继续履行丧失了基本的抗辩权也使得履行条件成熟的。这个是可以操作的，事实和法律皆有依据。
二、原被告的合同是真实合法有效的，如果原告全款的，合同在先签订的。被告包括第三人的主张不成立也丧失了优先权。但是已经交付的除外。
三、关于诈骗。卖房人通过签订房屋买卖合同的形式收取他人购房款，事后又将房屋过户给其他购房者，极容易构成合同诈骗罪。

　　刑法第224条的合同诈骗罪，是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。

　　“一房二卖”中行为人构成合同诈骗罪，依然要满足诈骗犯罪的基本构造，即行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。

　　因此，要认定“一房二卖”的行为人构成犯罪，必须同时满足三个条件：出卖人具有非法占有购房款的主观目的，购房者存在认识错误；出卖人实际取得购房款。

　　构罪形式

　　1、出卖者非房屋实际产权人，与他人签订合同，收取购房款的；

　　2、出卖人伪造房屋权属凭证，与他人签订合同，收取购房款的；

　　3、出卖者已将房屋实际出售过户给他人，又与他人签订合同，收取购房款的；

　　4、出卖者与他人签订合同后，不履行房屋交付和过户义务，逃匿和拒不退还购房款的；

　　5、出卖人明知没有还款能力，将房屋重复抵押或出售，获取贷款或者购房款的。

　　以下情形不属于犯罪

　　下列“一房二卖”应当作为民事纠纷，不应当认定为犯罪：

　　1、出卖人作为实际房屋所有人，与他人签订多份合同，将房屋选择过户给一人，对其他人承担违约责任或者退还房款的；

　　2、出卖人虽未将房屋过户登记给买受人，但已实际交付买受人，且不影响买受人实际使用的；

　　3、名为房屋买卖，实为以房抵债的。
目前还不能直接认定其构成犯罪，但是其就不退款的，还是会延伸发展成基本犯罪的。所以本案需要进一步观察。
希望我的回答令您满意并采纳为最佳答案，如有疑问可以继续追问，可以点我头像加我好友，我们长期联系

我的补充： 2018-03-05 16:24

此类案件有些心得，需要可以进行交流探讨，现在主要抓住履行保证一项操作

[上海-长宁区]
徐荣康律师 VIP
电话：15021871079
1011831积分

回复时间： 2018-03-08 22:47

可以起诉的

[河南-濮阳]
温俊斌律师 VIP
电话：13323930049
22105积分

回复时间： 2018-03-09 15:20

你好！
1、这属于一房二卖的情况。
2、如你所述，两个买主均为办理房产过户手续，在两份合同均有效的情况下，两买受人谁的合同权利能得到优先保护，则应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。
3、你可以要求继续履行，也可以要求对方承担违约金、返还已付房款及利息。
4、法院一审判决驳回你的继续履行的诉讼请求，很可能在保护顺序上有利于第三人。
5、建议你认真审阅一审证据材料，查看是否存在第三人已经占有使用该房屋、他们的合同是否向房管局备案及备案时间、第三人是否全款付清等情况，如果存在，上诉意义不大，建议你另行起诉被告，要求承担违约金、返还已付房款及利息。如果不存在，建议提起上诉，要求继续履行，还有胜诉的可能。
很乐意为你效劳，如有疑问请继续追问，如满意请选为最佳答案。

[江西-南昌市]
郎海华律师
389584积分

回复时间： 2018-03-05 12:52

协商不成起诉解决

[山东-德州]
栾胜英律师
18602积分

回复时间： 2018-03-05 13:16

如果不服判决，可在判决送达之日起十五日内向上级法院提起上诉，要求二审支持你的上诉请求。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2018-03-05 15:22

你好，可以要求对方继续履行合同或者退还房款

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2018-03-05 18:09

有需要可以联系的

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2018-03-05 19:07

你好，建议携带相关书面材料与律师当面细聊

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2018-03-05 20:47

1、首先我认为被告的作法不构成《合同诈骗罪》，是合同欺诈，属于民事案件；2、要告诉你下一步怎么办先要知道你起诉的内容，你主张了什么权力和法院的判决内容，才可能正确无误的答复你；3、根据你的陈述你买的是还没有交房的没有办理房产证的商品房，商品房购买人又转手卖给他人，属于违约；如果转卖后没有办理房产证或者办理了房产证没有过户，你应该起诉查封该房产，要求继续履行；你一定会胜诉的；4、如果已经过户给转卖的人，你可以要求（法院也可能这么判决的）被告承担违约责任，退还房款，承担合同规定的违约责任（一般在付款的20%左右）。（即“当地法院一审认定被告违约，可以考虑退还原告已支付的房款和利息加不当得利部分的方式”）。5、如果出现“房产已经过户给转卖的人”法院认定又是善意取得，被告承担违约责任，赔偿你的全部损失；“如果没有充分的证据证明他们恶意串通或者买主知道已经卖给你了”你只能接受判决，没有下一步了，非要走下一步也没有胜算；还行为咨询可以电话联系我。