已解决问题

二手房买卖合同纠纷

06-13 09:56 悬赏 25 发布者:180511…… 给我留言地区:江苏－苏州回答:(8)

我妈在去年十一月份在苏州搜房网金象城店和人签订了一份买卖合同，当时我爸没在现场签约，对方和中介都怂恿我妈签好了，后来我爸知道后就不干了，坚决要求不卖房子，后来我妈在12月份的时候和对方去谈了解约的事情，当时签的价格是115万，后来去谈解约的时候房价在130万，对方执意不肯解约要求赔偿房价的10%。后来这个事情一直没有解决，我爸与今年元宵过后便起诉了我妈和对方要求终止合同，那会房价在150万左右，经过几个月下来现在房价涨到了将近200万，对方现在要求我们赔偿80万，这个要求是否会得到法院支持呢？当初对方和我妈签合同后曾经约定在二十天内付给我们四十五万首付和差价，后来对方先毁约，我们有录音证据，但是法院却说不够明确。

问题补充：

签订合同的时候我们的房产证还没有下来，房产证是今年3月15号才到手的。现在审理此案的法官倾向于我爸是知道买卖这个房子的事情的，也倾向于我们是因为房价上涨才违约的，但是事实是我们违约以后房价才上涨的，法官审理的时候带有相当大的情绪，一直在说自己卖了套房子亏了多少多少万，如果让我负担巨额赔偿的话，我是否可以申请法律仲裁？怎么去申请?我妈毕竟当时只收了一万元定金，吴中区法院之前五月底的时候宣判了一批类似案件都是以合同上约定的最高违约金10%或20%进行宣判的，这个是否有参考性？我们这类案子赔偿的金额是否有最高限定金额呢？

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最佳答案

[河南-濮阳]
温俊斌律师 VIP
电话：13323930049
22105积分

回复时间：2016年06月13日 12时28分

你好！
1、你母亲签订的合同有效，你父亲不知情也不会导致该合同无效。
2、你方违约，依照约定承担违约责任即可。
3、房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为对方享有的合同后可以获得的利益。现因你方的违约行为导致合同不能履行，应对该可得利益应该予以赔偿。
4、对于房屋差价的确定，原则上可比照最相类似的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定，也可以通过委托专业机构评估或者向专业机构询价予以确定。
5、法院正在审理期间，不存在仲裁问题，如不服一审判决可以依法上诉。
6、吴中区法院之前五月底的时候宣判了一批类似案件都是以合同上约定的最高违约金10%或20%进行宣判，这一类案子具有参考性，但我国属于大陆法系，不是判例法，判例对法院没有制约效力，只能参考。
7、这类案子赔偿的金额没有最高限定金额。
很乐意为您效劳，如有疑问请继续追问，如满意请选为最佳答案。

追问：

那么我们怎么样才能减少损失呢

回答：

你好！
1、因价格已经翻倍，因情势变更而使原合同的履行显失公平，你可以主张情势变更，请求法院变更合同内容或解除合同。
2、情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。
3、基于情势变更更易适用这一原则终止或解除合同，应免除当事人不履行合同的责任，且相对方不得对此请求损害赔偿。也就是你就没有赔偿责任了。
法律依据：《合同法解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
4、这种主张有的法院支持，也有的法院为支持，你们多与法官交流沟通吧，或许会得到支持。
很乐意为您效劳，如有疑问请继续追问，如满意请选为最佳答案。

其它答案

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2016-06-13 10:27

建议尽快聘请律师帮助处理，争取减少损失。如已判决可委托律师上诉。如有疑难可联系本律师。

追问：

现在还没判决，现在正进行房产评估，如果评估出来是不是就按评估价来赔偿差价呢？有没有最高的赔偿规定？

回答：

根据本律师办理同类房产纠纷的经验，并不一定完全按评估判决赔偿，如需帮助可电话联系。精力有限，不再回答网站上的追问。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2016-06-13 10:52

按你所述，一审法院判的确实有点武断，你可以可以上诉。近期本律师成功代理多起此类房屋买卖纠纷案，如有需要可联系本律师面谈。

追问：

一般这种赔偿大概会在多少范围内

[北京-大兴区]
石玉成律师
7978积分

回复时间： 2016-06-13 11:51

你们已经开庭了，就应该相信你们的代理律师。
如果没有买方违约的证据，你们仅仅依据你爸不同意售房为理由起诉，胜算很难。
需要结合你们的购房合同，全面准备。

[广东-深圳]
雷衍祥律师
104107积分

回复时间： 2016-06-13 11:58

你们这种情况属于违约。
违约金最高就是按照合同约定计算。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2016-06-13 14:16

您好，主做房产纠纷，可以详细来电咨询

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2016-06-13 14:28

您好！你签了买卖合同，不想卖就是违约了，何况收了定金。不知你一审有没有委托律师，一审输了，二审很难改判，建议尽快委托请律师。

[上海-静安区]
彭永和律师
4991积分

回复时间： 2016-06-13 14:53

1,如果，房屋是你父母共同共有的，则，你母亲签订的合同属于效力待定的合同，你爸同意则合同生效，你爸不同意则合同不生效。所以，你所说的“终止合同”在法律上是有问题的！建议你更改诉讼请求。
2，如果，法官基于常识推定你父亲知道且认可，则，前提是需要强有力的证据证明。记住关键词“认可”也就是同意——你爸明确表示过同意吗？还是你爸在签约现场？提醒：知道和同意是两回事，知道并不代表同意！
3，除非对方能够证明，或庭审法官帮助对方证明你爸“明示”过同意，否则，适用“默示”规则——不作为的默示，只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示，否则，不能视为意思表示。
4，具体案情细节，只能在经历了庭审之后进行全面的综合的判断。
5，希望你能看懂，看不懂的话，打印出来给你的代理律师或此案的审理法官。

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