发布文号: 万州府发[2003]81号
龙宝、天城、五桥移民开发区管委会，江南新区管委会，区政府各部门、各开发园区：
我区自1987年建立土地统一管理体制、1994年推行土地使用制度改革以来，基本确立了土地有偿管理体制，逐步培育建立了土地市场，有效加强了土地集中统一管理，为合理利用土地，切实保护耕地和保障建设用地发挥了重要作用，为壮大地方财政经济实力，加快移民搬迁和城市基础设施建设，促进企业改革和经济结构调整做出了积极贡献。但是，目前我区也还存在着土地集中统一管理不到位，土地市场宏观调控乏力，土地资源市场化配置程度较低，划拨土地交易不规范，土地资产经营效益低下等突出问题。根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发(2001)15号)和2003年7月31日电视电话会议、国务院办公厅《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》(国办发(2003)70号)、重庆市人民政府办公厅《关于进一步治理整顿土地市场秩序的通知》(渝办发(2003)28号)等系列文件精神和相关法律法规规定，结合我区实际，现就进一步加强土地集中统一管理，规范土地市场秩序的有关问题通知如下：
一、依法加强土地集中统一管理，严格禁止违法批地管地
强化土地集中统一管理。依法、统一、全面、科学管理是土地管理的法定原则。土地行政主管部门是土地资源资产管理的法定主体。区国土资源局必须依法代表政府对全区土地实施集中统一管理。各移民开发区必须严格按照区委区政府《关于完善龙宝、天城、五桥移民开发区工作职责的意见》(万州委发(2002)16号)，切实加强城市规划区外的土地管理，不得擅自下放土地审批权限。乡镇政府、园区管理机构、企业改革小组、土地抵押权人及其他任何单位和个人，都不得违法越权审批土地和擅自处置国有土地。
严格园区土地管理。各部门和各移民开发区管委会、各乡镇政府不得违反国家规定擅自批准设立各类开发园区。区国土资源局要严格按照国务院办公厅《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》要求，会同相关部门对现有各类开发园区进行全面清理，提出保留、整合、调整、撤销意见。对确需保留和新设立的开发园区，必须经国土资源和建设行政主管部门审核后，由区政府统一报重庆市人民政府批准。开发园区的选址定点和建设用地必须符合土地利用总体规划、城镇体系规划和城市总体规划。园区土地必须纳入政府统一征用、统一规划、统一储备、统一开发、统一供应、统一管理。园区土地出让必须由万州区土地交易中心按照土地储备供应年度计划经公示后统一公开出让。园区内商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地及其它经公示后有两家以上竞买人的土地，必须按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部第11号令)实行招标拍卖挂牌出让。园区内符合《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部第21号令)的土地，必须按基准地价评估，并集体确定出让底价，经土地行政主管部门审核，报区政府批准后按规定程序出让。严禁违反规定低价出让园区土地和协议出让园区经营性用地。
规范划拨土地处置管理。企业改革、“三金”清理、债务清偿等需要处置的划拨土地以及单位和个人需要转让和用于联合开发的划拨土地必须权属合法无争议，已办理土地登记，持有国有土地使用证或土地行政主管部门出具的土地权属证明。其土地必须纳入政府储备土地范围，由区国土资源局土地收购储备中心和土地交易中心统一实施储备管理和依法公开处置。土地使用权除依法保留划拨方式的外，必须委托有土地估价专业资质的中介机构依法进行地价评估，并报土地行政主管部门按规定审查确认或备案。土地处置方案必须经土地行政主管部门统一审核并报政府批准后依法实施。单位和个人违反规定擅自处置划拨国有土地资产，擅自利用划拨土地自行开发和转让、联合开发的一律无效，国土部门不得办理土地审批过户手续。
加强农村土地管理。严禁擅自占用基本农田进行非农业建设和破坏土壤耕作层的农业开发。集镇建设及其它非农业建设需要使用农用地和其它农村集体土地的，必须依法报重庆市人民政府批准办理农地转用和土地征用手续，严禁任何单位和个人擅自与乡村签订协议非法圈占集体土地。土地征用必须由区统一征地办公室依法统一组织实施，区国土资源局加强监督管理。任何单位和个人不得挪用、挤占征地补偿费和擅自压低补偿标准，克扣补偿费用。禁止使用已批准征用尚未完成拆迁补偿安置的土地进行开发建设。本集体经济组织以外人员租用农村集体土地，从事符合农村产业结构调整政策的农业开发项目，必须经开发区国土部门审核，报管委会批准，缴纳耕地复耕保证金，支付集体土地使用租金后，方可使用集体土地。
二、强化规划调控作用，优化土地资源配置
加强规划编制工作。规划是调控土地资源利用和经营城市土地的重要依据和手段，直接关系城市整体形象和土地经营收益。国土部门要根据国民经济和社会发展计划，加快修订编制全区土地利用总体规划，确定城市建设用地规模和范围。城市建设规划部门要及时编制完善城市总体规划和控制性详规，确定城市建设近期发展目标，明确城市建设发展方向，为政府储备土地提供导向。对纳入近期建设计划和政府储备供应计划的土地，建设规划部门必须超前编制控制性详细规划，确定土地用途和规划条件，提供建设用地规划图件，为政府储备和公开出让土地提供依据。财政部门要将规划编制经费列入财政预算，加大投入，并研究制定将规划编制经费列入土地成本和运用土地收益补贴规划编制经费不足的政策，切实解决规划滞后，深度不够，水平不高等突出问题，推进提高控制性详细规划的覆盖率。
强化计划调控作用，控制建设用地总量。国土部门要根据国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划与近期建设计划，土地供给市场需求状况，按非饱和适度供地原则，编制土地储备和供应年度计划，严格控制建设用地供应总量。土地储备机构要对纳入储备年度计划的土地加强储备管理，适时实施土地统征、收购和储备。土地供应年度计划必须落实到具体地块，经控制性详细规划后予以公示供应。未纳入年度供应计划的土地原则上不予供应。未编制控制性详细规划的地块，国土部门不得供地。未经国土部门批准供应的土地，相关部门不得批准立项，规划建设部门不得批准选址定点和开工建设。建设项目业主上一个工程未完成50%的，原则上不再供应土地。
三、深化土地使用制度改革，严格实行土地有偿使用
严格限定划拨供地范围。除法律和《划拨供地目录》规定的国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地以及法律法规规定的其他用地可以采取划拨供地外，其余建设项目需要使用国有土地的，一律实行有偿使用。原划拨土地因发生转让、出租或改变用途后不再符合划拨供地范围的，必须报区人民政府批准，依法实行有偿使用。土地有偿使用可采用出让、租赁、作价(出资)入股方式。
加强地价管理。国土部门要根据社会经济和城市建设发展状况，每三年定期组织更新和公布城镇基准地价。土地出让底价必须由土地行政主管部门或其委托的具有土地估价专业资质的中介机构依据《城镇土地估价技术规程》和城镇基准地价进行评估测算，并经国土部门或地价评审委员会(办公室)集体确认。协议出让最低价不得低于基准地价的70%，也不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地拆迁补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的各种税费之和。
加强出让土地转让管理。出让土地必须缴纳全部土地出让金，办理国有土地使用证，并按照《国有土地使用权出让合同》约定的投资开发条件达到开发投资总额25%以上或形成建设用地条件，方可批准转让。享受了减免土地出让金等优惠政策的出让土地，必须足额补缴土地出让金后方可批准转让，土地转让价格低于基准地价70%或明显低于市场价格的，政府享有优先购买权。
加强土地收益的征收使用管理。土地出让金等有偿使用收益统一列入财政预算，实行“收支两条线”管理，由土地行政主管部门统一核定标准，财政部门统一全额收取，依法用于城市建设和土地储备。土地出让金一律前置于出让合同签订之前全额缴纳。凡未按规定标准缴清全部出让金的土地，不得办理土地登记和抵押审批。任何单位和个人不得随意减收、免收、缓收、漏收土地有偿使用收益。有区级以上人民政府文件政策规定和其它确需优惠土地出让金的，统一经区政府批准后由区财政按规定返还或作政府投入、奖励等支出性安排。国土、财政、法院、公安等部门要加强协同配合，强力追收欠缴的土地出让金。对确实无力缴纳土地出让金的，可以采取依法没收或收购有效资产等方式抵缴土地出让金。
加强中介机构管理。土地估价机构必须取得省级以上土地估价协会颁发的土地估价专业资质证书方可从事土地估价。土地估价报告必须有两名注册土地估价师签名方能生效。土地估价机构必须经土地行政主管部门委托同意，才能从事企业改革、“三金”清理、债务清偿以及其它项目涉及的土地出让价格评估。土地估价必须严格执行《城镇土地估价技术规程》和城镇基准地价及其它土地管理法律法规规定。拍卖机构必须经土地行政主管部门委托同意后，方可开展土地拍卖活动。土地行政主管部门要建立土地估价和拍卖准入制度和备案制度，加强对土地估价和拍卖机构的监督管理。对违反规定评估和拍卖的土地，一律不予办理土地审批手续。对恶意低估或高估土地价格和恶意低价拍卖、假拍卖土地的中介机构，不予准入本区市场从业。
四、建立土地收购储备制度，加强政府对土地市场的宏观调控
建立土地收购储备制度。依法对全区土地实行“统一规划、统一征用、统一储备、统一开发、统一供应、统一管理”的“六统一”管理模式和“一个渠道进、一个池子蓄、一个口子放、一个市场管”的土地供应机制，高度垄断土地一级市场，有效调控土地二级市场。区国土资源局和土地收储中心要严格按照《重庆市国有土地储备整治管理办法》(市政府令第137号)和《万州区土地收购储备实施办法》(万州府办发(2002)41号)规定，将下列土地纳入政府储备土地范围，统一储备管理。(一)为实施城市规划政府统一征用的土地；(二)无主土地；(三)土地使用期限届满被依法收回的土地；(四)依法收回的闲置土地；(五)依法没收的土地；(六)以出让方式取得土地使用权后无力开发且不具备转让条件的土地；(七)因单位迁移、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因停止使用的原行政划拨土地；(八)因公共利益需要，经依法批准收购的土地；(九)因实施城市规划或危旧房改造的需要，经依法批准收购的土地；(十)因土地整治的需要，经依法批准收购的土地；(十一)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废收回的土地；(十二)土地使用权人申请土地收储中心收购的土地；(十三)其它需要收储的土地。划拨土地未经储备擅自转让和招商联建的一律无效，土地行政主管部门不得办理土地审批手续。
加大储备土地规划整治力度。纳入政府收购储备计划的土地，规划行政主管部门必须及时组织编制控制性详细规划，确定土地规划用途、经济技术指标和提供规划图件。区土地收储中心必须根据土地储备计划、控制性详细规划、地产市场供需状况，及时组织进行拆迁和整治开发。
建立土地收购储备专项资金。区财政每年从年度储备土地出让净收入等土地收益中划出不小于20%的资金充实土地收购储备专项资金。土地收购储备资金实行封闭运行，财政专户储存，单独核算，主要用于区政府征用和收购土地。金融机构要对土地收购储备积极提供信贷支持。
五、完善土地公开交易制度，加大土地招标拍卖挂牌出让力度
建立土地交易有形市场。区土地交易中心要建立土地交易规则，规范土地交易程序，公开土地交易信息，提供土地交易场所，提高交易服务水平，建成全区统一的土地公开交易有形市场。要完善土地交易公示制度，在土地交易中心和公开媒体公布城镇基准地价，公布土地储备供应计划，公布土地交易结果。除涉及国家安全和保密要求的用地外，其余土地供应一律纳入公示范围。除区政府决定的招商引资项目、高新技术项目、工业项目、市政基础设施和公益事业项目等特殊用地实行供应后公示外，其余竞争性项目用地一律实行供应前公示。乡镇建设用地，也要积极推行土地有偿使用制度和土地供应公示制度，凡是商业、房地产开发用地和具有竞价条件的土地都必须实行招标、拍卖、挂牌出让。
实行土地公开交易制度。按照《万州区土地交易市场管理办法》(万州府办发(2002)42号)规定，下列土地交易必须纳入土地交易中心，实行公开登记交易，严禁任何单位和个人将土地使用权擅自交易和场外交易：(一)政府出让、租赁国有土地使用权；(二)划拨土地使用权的转让、出租；(三)出让、租赁土地使用权的转让、转租；(四)国有、集体企业改革涉及的土地使用权处置；(五)城市拆迁改造涉及的土地使用权处置；(六)因土地抵押权的实现而引起的土地使用权转让；(七)人民法院判决用于清偿债务的土地使用权转让；(八)法律允许的其它土地使用权交易。
严格土地招标拍卖挂牌出让制度。按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部第11号令)，对商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地全面实行招标拍卖挂牌出让。其它用途的土地供应计划公布后，同一宗地有两个以上竞买申请人的，也必须采取招标拍卖挂牌方式出让。土地行政主管部门必须根据土地估价结果、政府产业政策和土地市场状况组织集体研究，决定土地招标拍卖挂牌出让底价。凡符合招标拍卖挂牌出让条件的土地，相关部门不得先行立项、先行选址定点和先行协议出让。对违反招标柏卖挂牌出让规定，擅自先行立项、先行选址定点、先行确定土地使用权人的，未经有批准权限的土地行政主管部门集体确认出让底价的，违反规定低价确认土地使用权价格的，领导干部违反规定，采取暗示、授意、指使等手段干预和插手国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作的，严格按照中共重庆市纪委、重庆市监察局、重庆市国土资源和房屋管理局《关于国有土地使用权招标拍卖中违纪违法行为纪律处分暂行规定》(渝纪发(2001)22号)严肃处理，依纪依法追究责任。
六、进一步加大治理整顿力度，全面净化土地市场环境
进一步治理整顿土地市场秩序，净化和规范土地市场环境，充分发挥市场配置土地资源的基础性作用和政府宏观调控土地市场的主导性作用，是建立和完善社会主义市场经济体制的重要内容，是实现全区经济社会可持续发展的必然要求，是强化土地资产管理，提高土地经营效益的根本出路，是推进国土资源管理依法行政，从源头上防治土地批租领域腐败的重要保证。各级各部门要充分认识治理整顿土地市场秩序的重要意义，把加强土地资产管理，规范土地市场秩序作为当前国土资源管理的中心工作，进一步抓紧抓好、抓出成效。国土部门要进一步规范和完善建设用地总量控制制度、城市建设用地集中统一供应制度、土地使用权公开交易制度、基准地价更新和公布制度、土地登记查询制度、集体决策制度等土地资产管理六大基本制度。要按照国务院办公厅《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》和国土资源部《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》(国土资发(2003)45号)要求，对园区用地进行全面清理，规范管理。要按照国土资源部《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》(国土资发(2003)49号)和重庆市政府办公厅《关于进一步治理整顿土地市场秩序的通知》(渝办发(2003)28号)统一部署，坚持自查为主，突出重点，重在整改，区别对待原则，以各类园区用地、非法圈占集体土地、违法违规交易、管理松弛等为主要内容，对新土地管理法实施以来的土地管理和土地交易、使用情况进行全面清查和集中整改。要按照重庆市监察局、重庆市国土资源和房屋管理局《2003年开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作实施方案》(渝监发(2003)4号)的部署，对2001年4月30日国务院《关于加强土地资产管理的通知》下发以来经营性土地招标拍卖挂牌出让情况进行自查自纠，集中整改。通过治理整顿，建立公开、公平、公正的土地市场环境，全面加强土地资产管理，确保国有土地资产的安全运营。
重庆市万州区人民政府
二OO三年九月五日
