发布文号: 甘政函［1995］22号
兰州市人民政府：
你市《关于报批兰州市深化城镇住房制度改革实施办法的报告》收悉。经研究批复如下： 一、原则同意《兰州市深化城镇住房制度改革实施办法》。望做好宣传工作和思想政治工作，使广大职工和城镇居民进一步理解和支持房改。要加强领导，缜密组织，保证各项房改政策的全面落实。
二、兰州市是全国安居工程试点城市之一，“解危”、“解困”任务艰巨。要对此项工程的实施作出规划，明确责任，限期完成。并通过集资、合作建房等方式，尽快解决无房户和住房困难户的住房问题。
三、根据属地化原则，省属和中央在兰单位统一执行兰州市的房改政策。其具体组织、实施和管理工作由省房改领导小组办公室负责。
四、注意总结经验，研究和解决新问题。对执行过程中出现的问题要及时报告省房改领导小组，凡涉及调整售房政策等重大问题要报省政府批准。
附件一： 兰州市深化城镇住房制度改革的实施办法
为了积极推进城镇住房制度改革，加快住房建设，改善居民的居住条件，现结合我市实际，就全面贯彻《国务院关于《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和《甘肃省深化城镇住房制度改革实施方案》的精神，提出如下实施办法：
一、住房制度改革的根本目的和基本内容
1、住房制度改革的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
2、住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。
3、住房制度改革要坚持配套、分阶段推进。近期的任务是：全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，加快经济适用住房建设，到本世纪末初步建立起新的城镇住房制度，使居民住房达到小康水平。
二、全面推行住房公积金制度
4、所有行政和企事业单位及其职工均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金，建立住房公积金制度。
5、住房公积金由在职职工个人及其所在单位，各按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，归个人所有，存入个人公积金帐户，用于购、建、大修住房，职工离退休时，本息余额一次结清，退还职工本人。从1995年1月起，住房公积金的缴交率由1990年12月份职工标准工资的3－5％，调整为上年度年职工个人月平均工资总额的5％，单位和职工仍按对等比例交存。外商投资企业及其中方职工的住房公积金缴交率也按5％执行。
6、执行公积金统一缴交率确有困难的市属单位，经职工代表大会讨论通过，并报市房改办批准后，可在一定时期内，降低缴交比例或暂缓实行。
7、企业为职工交纳的住房公积金，从企业提取的住房折旧和其他划转资金中解决，不足部分经同级财政部门核定，在成本费用中列支。行政事业单位为职工交纳的住房公积金，首先立足于原有住房资金的划转，不足部分，全额预算的行政事业单位由财政预算拨付；差额预算的事业单位按差额比例由财政预算拨付；自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。
职工的住房公积金本息免征个人所得税。
8、加强住房公积金的管理。按照责、权、利一致的原则，建立和完善住房公积金管理制度。市属及城关、七里河、西固、安宁区所属党政机关、群众团体、企事业单位的住房公积金及其他政策性住房资金统一由市住房资金管理中心管理。市住房资金管理中心贯彻市政府关于住房公积金及其他政策性住房资金的归集、使用、管理等有关政策规定，具体负责归集、核算、支付、编制使用计划、组织营运
等管理工作；红古区和永登、榆中、皋兰县住房资金管理分中心，负责辖区内住房公积金及其他政策性住房资金的管理工作，在政策业务上接受市住房资金管理中心的领导。住房公积金及其他政策性住房资金的存贷款金融业务由市政府委托指定的银行办理。受委托银行根据市政府批准的公积金使用计划，审定、发放和回收贷款。
9、住房公积金要专款专用，严禁挪作他用。财政、审计、监察部门要加强监督管理。
三、积极推进租金改革
10、要在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革力度，到2000年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15％。
11、公有住房提租采取分步实施的办法。第一步，1995年住房租金达到占双职工家庭平均工资的4．7％，每平方米使用面积月租金由平均0．30元，提高到0．60元。各类结构住房月租金标准为：钢混结构0．70元／平方米；砖混结构一等0．66元／平方米，砖混结构二等0．60元／平方米；砖木结构一等0．56元／平方米，砖木结构二等0．52元／平方米；砖木结构三等0．50元／平方米；简易结构一等0．50元／平方米，简易结构二等0．46元／平方米，简易结构三等0．40元／平方米。具体住房的租金可按住房的结构、楼层、朝向、装修和地段等因素调节确定。调节因素及系数按照《兰州市公有住房租金标准计算办法》执行；第二步，1996年，住房租金达到占双职工家庭平均工资的8％；第三步，1998年，住房租金提高到占双职工家庭平均工资的12％；第四步，2000年提高到占双职工家庭平均工资的15％。
有条件的单位和郊县(区)住房提租幅度可高于以上标准。
12、实行超标加租。对超过控制标准多占住房的，要加收租金。具体按省委发(1994)24号、省委办发(1994)56号文件执行。
13、提租标准调整后，对离退休职工、民政部门确定的社会救济户和优抚对象，在规定的住房标准面积内，按照《兰州市公有住房提租补贴暂行办法》适当给予减、免、补。
14、在租金未达到成本租金水平以前，公有住房除按现标准交纳租金外，同时按《兰州市住房租赁保证金管理暂行办法》(兰政发(1993)47号文)交纳租赁保证金。
15、加强对租金收入的管理。租金收入归产权单位所有，纳入单位住房基金，专项用于住房建设、维修、管理和住房制度改革。
四、稳步出售公有住房
16、城镇公有住房，除市(县)以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售。职工购买公有住房坚持自愿的原则，新建公有住房和腾空的旧房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。
17、售房价格分为市场价、成本价。向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。经测算1993年兰州市各类住房成本价平均为730元／平方米。鉴于目前我市职工收入普遍较低，以成本价售房确有困难，实行标准价作为向成本价的过渡。
18、标准价包括负担价和抵交价。按照1993年我市职工平均工资3100元和住房公积金交存比例测算，1994年每平方米建筑面积标准价为500元，其中负担价332元，抵交价168元。
旧房的负担价按出售当年新房的负担价成新折扣(折扣年限一般为50年)计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80％。按以上规定计算，1994年以标准价出售公有旧住房的年折旧率为1．55％。
19、公有住房的实际售价应根据地段、结构、层次、朝向、设施和装修等因素区别计价，并按《兰州市公有住房租金标准计算办法》进行调节。
20、职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣，1994年折扣率为负担价的5％，今后要逐年减少，2000年前全部取消。
售房单位应根据购房职工建立公积金制度前的工龄给予工龄折扣，每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65年计算(男职工35年，女职工30年)。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。1994年每平方米建筑面积年工龄折扣额为2．59元。
21、职工按成本价或标准价购买公有住房，每户限购一套，住房面积控制标准为人均建筑面积20平方米，或按省委发(1994)24号文件规定执行，超过控制标准的面积一律按市场价计价。
22、职工购房可以一次付清房款，也可分期付清。购房者一次付清房款可给予14％的折扣；分次付款的，首次付款不得低于实际售价的30％，分期付款期限一般不得超过10年，分期交付的部分要计收利息，单位不得贴息，利率按政策性抵押贷款利率确定。
23、售房价格要逐步从标准价过渡到成本价，一年一定。新房负担价与双职工家庭平均工资的倍数要逐年提高，1994年为双职工家庭平均工资的3倍，2000年以前达到3．5倍。
24、明确产权。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金和所含土地收益或按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，一般住用5年后方可依法进入市场。在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，产权单位和个人按各自的产权比例进行分配。1994年以标准价购房的产权比例为70％。
25、发展房地产交易市场，规范交易行为。职工购买住房，都要到房地产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房注明产权比例。出租和出售、赠与、继承以及其他形式转让所购住房，应按国家规定交纳有关税费。要加强市场管理，规范交易程序，完善税收制度，坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行为。
加强售后房屋维修、管理服务，发展社会化的房屋维修、管理市场。职工购买的住房，室内各项维修开支由购房人负担。楼房出售后应建立共用部位、共用设施的维修基金。改革现行住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理企业和社会化的房屋维修、管理服务。
26、加强售房款的管理。根据财政部(94)财综字第127号文件规定，国有住房的出售收入，按住房产权单位的隶属关系和规定比例，分别上交同级财政和留归单位，纳入各级住房基金；其他公有住房出售收入归单位所有，全额纳入单位住房基金。产权单位出售住房的收入，要存入受委托银行，专项用于住房建设和住房制度改革，严禁挪用。
五、加强经济适用住房建设
27、各级政府和有关单位要十分重视经济适用住房的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题。经济适用住房建设用地，原则上采取行政划拨方式供应，对经济适用住房建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持。金融单位在信贷方面应予以支持。市属房地产开发公司在每年的建房总量中，按20％以上的比例，以成本价向市政府提供经济适用住房，市政府对房地产开发企业在税、费方面给予优惠。在建房售房等方面，对离退休职工、教师和住房困难户应予以优先安排。
28、鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社。在统一规划的前提下，充分发挥各方面积极性，加快城镇危旧住房改造。今后每年发展住房合作社10个左右，建设合作住房5万平方米左右。
六、做好政策衔接工作
29、要做好与原有售房政策的衔接。已出售的公有住房均须按照售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例；经购房人同意按成本价补足房价款及利息后，原购住房产权归个人所有。从1994年1月1日起出售的公有住房，一律按新的售房政策进行规范。本办法出台以后，原有关房改文件规定出售公有住房的标准价和最低价一律停止执行。
30、要继续做好原有住房资金转入各级住房基金的核定、划转工作，并将划转的资金和原有的住房补贴，逐步理入职工工资或用于列支公积金。
七、加强领导、统筹安排，加快推进住房制度改革
31、各县(区)、各单位要把房改列入重要议事日程，同其他改革结合起来，整体推进。各县(区)要健全房改领导机构和办事机构，并赋予相应的协调决策权力。市属各单位要明确分管房改的领导和兼职机构，配备兼职人员。有条件的单位可以设立专门机构或配备专职人员，搞好房改的组织实施工作。
32、所有单位，都应执行市政府对房改工作的统一政策。三县和红古区，根据本实施办法，结合本县区的实际，分别制定贯彻意见及配套办法，报市房改领导小组备案。城关、七里河、西固、安宁区统一执行市上的部署和政策。
33、企业房改是城镇住房制度改革的重点，各级政府要为企业房改创造条件。有条件的大中型企业，应结合企业经营机制转换和劳动工资制度改革，建立现代企业制度，把住房开发建设、分配、管理和维修服务等社会职能逐步从企业中分离出去，加大房改力度，加快实现住房的商品化、社会化。
34、加强指导。体改、房改、建设、土地、房产、计划、经贸、财政、税务、物价、金融、国有资产管理、工商行政管理、统计、劳动、人事等部门，按各自的分工，不断完善各项配套措施，协调解决房改中的问题。要各司其职，各尽其责，相互配合。有下属单位的委、办、局，既要抓好本机关的房改，又要组织推进系统、行业内所有单位的住房制度改革。
35、要认真做好房改宣传工作。新闻单位要加强舆论引导，广泛宣传加快住房制度改革的目的、意义、政策和实施步骤，引导广大干部、群众转变观念，积极参与房改。
36、严肃房改纪律。监察部门要加强纪律监督、检查，对不执行国家统一政策，低价售房、变相增加优惠和以权谋私等违法、违纪行为要严肃查处。
37、加强房改统计和信息交流工作。各县区、各单位要建立房改统计报表制度，对房改中缴交的住房公积金以及其他政策性住房资金，应及时汇总统计，按规定时间报送市房改办和住房资金管理中心，以加强政策性住房资金的归集和管理工作。建立全市房改信息网络，定期召开交流会，了解情况，研究问题，促进全市房改健康发展。
38、本实施办法自批准之日起施行。原有的房改政策和规定，凡与本实施办法不一致的，一律以本实施办法为准。
本办法由兰州住房制度改革领导小组办公室负责组织实施和解释。
附件二： 兰州市出售公有住房价格表
单位：元／m2(建筑面积)、％
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│ 项 │市 成 职均 标 负 抵 年 旧住 现 一│
│ 目│ 工 房年 住 次│
│ 年 │场 本 准 担 交 龄 折旧 房 付│
│ 度 │ 折 率 折 款│
│ │价 价 工资 价 价 价 扣 扣 折│
│ │ 率 扣│
│县区 │ 率│
├─────┬─┼──────────────────────────┤
│ 城关区 │93│1460 560 2977 311 │
│ 七里河区├─┼──────────────────────────┤
│ 安宁区 │94│ │
│ 西固区 │ │1650 730 3100 500 332 168 2.59 1.55 5 14│
├─────┼─┼──────────────────────────┤
│ │93│ 310 │
│ 榆中县 ├─┼──────────────────────────┤
│ │94│610 480 2865 463 307 156 2.4 1.55 5 14│
├─────┼─┼──────────────────────────┤
│ │93│548 498 2721 437 │
│ 皋兰县 ├─┼──────────────────────────┤
│ │94│576 523 2961 476 292 184 2.8 1.5 5 14│
├─────┼─┼──────────────────────────┤
│ │93│ 545 2800 │
│ 永登县 ├─┼──────────────────────────┤
│ │94│ 595 2823 456 303 153 2.4 1.55 5 14│
├─────┼─┼──────────────────────────┤
│ │93│500-800 380 │
│ 红古区 ├─┼──────────────────────────┤
│ │94│500-800 580 3012 500 332 168 2.59 1.5 5 14│
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