发布文号: [92]京房改办字第80号
北京市房地产管理局：
你局报来“北京市直管公有住宅楼房出售试点办法”收悉。经研究批复如下：
同意试点办法中关于出售直管公有住宅楼房的价格、售后维修管理，建立公共维修基金等方面的规定。
请参加直管公有住宅楼房出售试点的各房管部门，抓紧制定试点的具体办法，于１９９２年第四季度内抓好试点，取得经验，为１９９３年全面实施创造条件。试点中要注意做好宣传动员工作，及时反映情况和问题。
此复
１９９２年１０月２３日
北京市房地产管理局关于送审“北京市直管公有住宅楼房出售
试点办法”的请示
（京房房改字［１９９２］第５１６号）
市房改办：
为贯彻落实北京市的房改方案，深化住房制度改革，我局系统在直管公房已提租的基础上，市局与城近郊八个区房地局座谈、讨论后，拟订了“北京市直管公有住宅楼房出售试点办法”，现送上，请审批。
附件：如文
１９９２年１０月１４日
北京市直管公有住宅楼房出售试点办法
根据《北京市住房制度改革实施方案》，由政府房管部门直管的公有住宅楼房（单元式），均应向居民住房出售。为做好这项工作，各区房地产管理局、市房屋经营管理公司、市房管修缮一公司、市房屋修建一公司要按照市房改方案精神，抓紧在今年第四季度内，选择住宅楼房（不少于一幢），积极组织售房试点，为１９９３年全面推广创造条件。
一、凡在试点楼房中有本市城镇常住户口的现承租户，在租买自愿的原则下，均可申请购买现住房。
二、出售公有住宅楼房按承租户家庭共居户籍人口计算，人均购房建筑面积以３０平方米为限（两处以上住房者面积合并计算）；超过面积标准的不能独立使用的部分不予优惠；能独立使用的部分应退交出租单位，暂时不退的按超标加租办法计收房租。
三、售房价格：
１．已建立住房公积金的职工住用直管公房的，售房实行准成本价。１９９２年城近郊区（东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山）为每建筑平方米６２０－７６１元。位于城区和配套设施齐全小区的直管住宅楼房每建筑平方米可掌握在７５０元左右。
２．离退休职工或尚未建立住房公积金的住户，可按标准价优惠售房。现住房优惠的期限为１９９１年６月３０日，此期限以分配住进的住房一律视为新房，实行新房新制度，不再享受现住房优惠。以标准价购房的职工，夫妇双方不得享受工作单位资助的公积金。
１９９２年标准价，城近郊区为每建筑平方米４０１－４５２元。位于城区和配套设施齐全小区的楼房每建筑平方米可掌握在４５０元左右。
３．１９９２年以前竣工的楼房价格，按房屋的完好程度成新折扣，一般每早竣工一年折扣１％。每套楼房的实际价格，由所在区房地产交易管理科评估确定。１９９２年出售的公有住宅楼房，每建筑平方米实际售价低于１３０元，均以１３０元计价。
四、付款办法
承租户以准成本价或标准价优惠购房者，其房价款均须一次付清。
以标准价购房一次付清房价款的，给予应收房款２０％的优惠，做为利息补偿。
以准成本价购房一次付清房价款的，按市房改办［９２］京房改字４８号和７６号文件的规定执行。
一次付清房价款有困难的，可向其工作单位申请借款或向银行贷款。
五、承租户购买的公有住宅楼房，享有合法所有权，可以依法住用、继承、抵押。五年后，可以转售或出租；在同等条件下，原售房单位有优先购买或承租权。按届时准成本价转售的，房价款归转售者所有；按市场价转售的，超出届时准成本价部分归原售房单位所有。出租时，租金标准按届时政府的有关规定执行。因特殊情况，购买不满五年需转售时，由原售房单位按届时准成本价成新折扣收购。
六、加强售后维修管理。住宅楼房售出后，各房地产管理部门应会同街道办事处等有关部门，协助产权人成立楼房管理委员会，按建设部（９２）１９号令《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》和《北京市私有住宅楼房管理与维修办法》，共同做好房屋的管理、使用、维修、保养，并对购房户提供有偿服务，合理收费。
七、建立公共维修基金。购房人按购房面积，每建筑平方米一次交纳３０元，可由售房单位和购房人各负担５０％，单位负担部分可从售房款中支付。基金的利息用于维修楼房的共用部位和公用设施，不足时，由购房人按占有面积比例分摊。房屋转售或拆除时，退还公共维修基金本金，其中售房单位资助部分退还原单位。
为便于维修管理，在整幢楼房未全部售出前，公共维修基金和共用部位、公共设施的维修，暂由售房单位统一管理和维修；售房单位应按年度定期向房屋所有权人公布公共维修基金的收支情况，并经常听取楼房管理委员会和房屋所有人的意见。
八、直管公有住宅楼房出售后，电梯、高压水泵的运行、维修、更新费用和管理，仍由售房单位负担和负责。
供暖、燃气设施的运行、维修、更新的费用和管理，按本市公有住宅楼房管理的有关规定执行。
九、出售直管公有住宅回收的资金，做为售房单位的住房基金，专户存入指定银行，按《北京市住房基金管理办法》用于直管公房的更新改造、维修和高层住宅电梯、水泵的维护、运营、更新及其它住房方面的支出。该资金要专款专用，并由市房地产管理局监督使用。
十、各单位售房试点的具体办法，须与区、县房改办和市房地产管理局商定。实施中要注意做好宣传动员工作，注意总结经验，及时反映情况和问题。
十一、本办法由市房地产管理局负责解释。
１９９２年１０月１４日
