林木、农作物定着于土地上，属于不动产。担保法规定，耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有土地使用权不得抵押，如果允许种在地上的农作物与集体土地的使用权一并抵押，则违反担保法的规定；如果不允许一并抵押，又与其不动产的性质相违背，有碍于发挥农作物的抵押效益，不利于农业生产的发展。这就要从农作物抵押的目的来看，用农作物抵押的目的，是以农作物果实的交换价值，林木本身的使用价值来担保债务的履行，并不是要得到集体土地的使用权。因此，尚未与土地分离的林木、农作物可以与土地使用权分离而单独抵押。也就是说，以种在地上的林木农作物抵押的，林木农作物抵押的部分有效，而集体土地使用权部分的抵押无效。