本市某房屋开发公司（以下简称房屋开发公司）经该市原计划委员会、城乡建设委员会、局、建筑工程管理处等有关部门批准，在区开发临街坐西朝东第4、5号两幢商品住宅楼。各楼的第一二层为营业用房，第三层以上为住宅套房。胡某等11人分别向房屋开发公司下属的路桥办事处申请购买该4、5号商品住宅楼的营业房各1套，并按照房屋开发公司预售商品房的有关规定，填写了《订购商品房申请登记表》。经所在居委会和路桥土地管理事务所审核，同意胡某等11人申请购买营业房各一套。房屋开发公司的派出机构——路桥办事处，分别在胡某等11人的《订购商品房申请登记表》中“公司审定房屋主位层次”一栏，签署了“同意购买营业房一套”的意见，房屋开发公司分别向胡某等11人收取了订购营业房预付款各4万元，并出具了收据。第二年，胡某等11人又分别交付给房屋开发公司建房的施工单位——市政公司工程款各5000元。

    在第4、5号商品住宅楼兴建过程中，某区的曾某等部分厂长、经理也填写了《订购商品房申请登记表》。此表未交给给开发公司，房屋开发公司未向他们收取分文预付款。同年，原计委根据区企业办公室的书面报告，指定区企业办公室将第4、5号商品住宅楼销售给曾某等11户厂长、经理。原市城建委主任、区企业办副主任及房屋开发公司经理等人还召开了协调会议，决定：

（1）第4、5号搂的商品房卖给该区的厂长、经理；

（2）已经缴款的胡某等11户个人购房户择地皮给予解决，如果11户个人不同意，由开发公司归还预付款；

（3）通知施工队停止施工。

    会后由区城建办公室口头通知停建4、5号商品房工程。房屋开发公司及施工单位据此停止建造，当时该工程已建至二层楼。

    工程停建后，11位商品房预购人在向市有关部门多次要求解决无果的情况下，向区人民法院提起诉讼，要求依法确认与房屋开发公司的商品房买卖关系有效，并要求被告房屋开发公司及时交付房屋。

专家释疑

    ，又称“卖楼花”，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。它是房地产转让的一种主要方式。这种转让方式不仅对房地产开发企业广筹资金具有重要作用，而且对活跃房地产市场，促进居民住房条件的改善，也有着积极的意义。

    关于商品房预售，必须审查商品房预售合同的效力。审查的内容一般应包括：审查作为预售方的主体是否具有房地产开发经营权；作为合同标的物的房地产的所有人（人）是否持有合法证件；合同是否是双方当事人的真实意思表示，其内容是否合法。