——2010年房地产板块投资策略精解

　　受宽松货币政策的刺激，2009年房地产市场出现量价齐升的火热局面，并带动地产企业业绩的迅速增长，由于2010年地产利好政策仍将持续，因此良好的政策和市场环境将有望推动地产股价继续上涨，中期上涨趋势不变;

　　在个股的选择上，《红周刊—机构内参》建议关注万科A、招商地产、金地集团、保利地产等地产龙头，以及二三线地产龙头并具有土地资源优势的泛海建设、中天城投、渝开发、苏宁环球、华发股份等。

　　经济复苏为地产发展提供坚实基础

　　房地产行业是典型的周期性行业，其兴衰与宏观经济周期呈高度正相关关系。宏观经济向好，将增强房地产的消费能力以及消费信心，促进房地产行业发展，而房地产交投活跃反过来也会促进经济增长。我国政府出台的以保增长为目的的一系列刺激政策大大提高了房地产市场的景气，使房地产行业先于经济复苏进程，并至今保持领先于经济复苏程度的增长水平。

　　2009年1-10月，全国商品房销售面积66369万平方米，同比增长48.4%，增幅较1-9月提高4.6个百分点;商品房销售额31529亿元，同比增长79.2%，增幅较1-9月继续提高了5.8个百分点，销售面积和销售额从绝对量和相对量上均已经远远超过2007年历史最高点的水平，可以说房地产行业直接从冬季步入了夏季。

　　2009年房地产市场异常火爆，一方面是由于2008年因全球性的金融危机造成了购房者的观望情绪浓厚，抑制了一部分的刚性需求，而这部分刚性需求在房价见底后得到集中释放;另一方面，全球资金流动性泛滥，再加上较低的利率环境，使得资产价格持续膨胀;再有就是对通货膨胀的担忧，出于资产保值和增值的要求，投资和投机购房需求也是持续增长。多方面因素的集中释放，使得2009年的中国房地产市场成为多年来表现最为亮丽的一年。

　　全国商品房销售面积及销售额增速

　　自2008年底刺激政策相继出台后，商品房成交量迅速放大，2009年前10个月全国商品房销售面积6.64亿平米，销售金额3.15万亿元，同比分别增长48.4%和79.2%。按照前10个月均值估算，今年全年成交面积将达到约8.1亿平米，成交金额达到3.85万亿元，成交量将创下历史新高。

　　伴随成交量的激增，商品房价格也出现明显上涨。截止今年10月份，全国70个大中城市的商品房销售价格同比和环比已连续第5个月出现上升，其中同比上涨3.9%，涨幅比9月份扩大1.1个百分点，环比上涨0.7%。全国商品房价在2009年前10个月上涨约22.5%，已超出以往所有年份的平均房价上涨记录。

　　在房价和成交量双双上涨的推动下，地产企业盈利迅速增长。2009年三季报显示，房地产板块整体营业收入同比增长25%，营业利润同比增长34%，净利润同比增长33%，预计板块结算收入同比增长35%左右，全年净利润同比增长可达45%左右，09年上市公司整体销售收入较2008年将有接近90%的增长。

　　地产利好政策明年将持续

　　近期房价加速上涨，加剧了市场对资产泡沫风险和未来通胀的担忧，随着经济复苏的逐步确认，市场普遍担心房地产抑制政策将取代现有的刺激政策，房地产市场景气将出现急剧下滑。房地产景气与经济周期尤其是货币政策关联紧密，并且反过来对经济增长也产生显著影响，从世界其他各国经验看，房地产恢复增长往往率先带动经济增长，而房地产泡沫破裂往往引发或加剧经济衰退。

　　通过对当前我国经济运行情况分析认为，在经济复苏之初就因控制资产泡沫而降低房地产市场热度并不利于保持经济增长。因为房地产业具有很长的产业链，地产的高景气能够通过上下游传导，更广泛地带动经济增长，强行制止资金流入房地产而引导至其他产业，将会造成其他经济部门的局部过热;此外，如果控制过度使房地产市场出现较明显下滑，将使银行面临坏账增加的压力，影响放贷能力，不利于进一步刺激经济增长。

　　与投资相比，消费与进出口的复苏依然较为缓慢，尤其是更多取决于对外部因素的净出口，至今仍然处于同比负增长的状态，若在此时抑制作为投资重要构成的房地产行业，无疑将对经济增长造成显著的负面影响。

　　进出口同比变动情况 社会消费品零售总额当月同比(扣除CPI)

　　总体而言，我国政府未来短期内将政策调控重心转移到严格控制房地产泡沫的可能性并不大。近期召开的中央政治局会议提出要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，因此预计至少到2010年上半年，房地产仍将面临较为宽松的宏观政策和货币环境，房地产市场景气将伴随经济复苏保持上行。

　　2010年房地产板块操作策略

　　随着经济的逐渐回暖，房地产在政策面和资金面上仍将处于较为宽松的环境，并将延续高景气状态，而地产上市公司业绩的增长也为股价上涨提供有力支撑，预计2010年房地产板块走势强于大盘的概率较大。

　　在房地产板块的投资选择上，随着我国城市化进程的不断深化、房地产市场的蓬勃发展，以及政府对土地市场的垄断，优质土地资源越来越稀缺，而土地价格正在以超越房价的速度急剧增长，因此具有拿地优势的企业将越来越受到市场的青睐。

　　2009年以来，国内多数主要二三线城市保持了更稳健的成交上涨龙头企业万科、保利等已开始积极扩展二三线城市的业务规模，因此未来对二三线地产股应继续保持关注。此外，一线地产股在今年7月份创出年内新高以后，股价表现明显落后于行业整体情况，而2009和2010年业绩增长和估值水平较行业平均水平有一定的优势，目前价值明显低估，因此未来具有强烈的补涨需求。

　　综合以上分析，《红周刊—机构内参》建议在今年底以及明年上半年重点关注行业龙头万科A、招商地产、金地集团、保利地产;二三线地产龙头并具有土地资源优势的泛海建设、云南城投、中天城投、渝开发、苏宁环球、华发股份、信达地产。