二OO三年一月二十五日

有关镇人民政府，开发区管委会，市各办局，市各直属单位：

　　为加强城市管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院、江苏省及无锡市有关规定，结合我市实际，对实施《江阴市城市房屋拆迁管理实施细则》（澄政发[2002]6号）提出补充意见如下：

　　一、关于城市房屋拆迁管理

　　1、申领房屋拆迁许可证。拆迁人在申领房屋拆迁许可证时除按《江阴市城市房屋拆迁管理实施细则》第十一条规定提交相关资料外，在向市房屋拆迁主管部门提交的拆迁计划和拆迁方案中应当包括下列内容：

　　（一）确切的拆迁范围；

　　（二）拆迁范围内房屋的用途、面积、权属等现状；

　　（三）拆迁项目资金概算；

　　（四）拆迁的实施步骤和拆房施工的安全防护、环保措施；

　　（五）拆迁资金、安置房、周转房或者其他临时过渡措施的落实情况；

　　（六）拆迁的方式、时限等。

　　2、实施房屋拆迁施工的时间。房屋拆迁施工应当自拆迁公告公布之日起不少于三十日。对华侨和其他居住在国（境）外的人员，拆迁人应当书面告知实施房屋拆迁的时间，拆迁时间应当相应延长。

　　3、房屋拆除施工。房屋拆除应当由具备保证安全条件、具有建筑施工企业资质证书的企业承担，并编制拆除方案，施工企业负责人对安全负责。房屋拆除施工管理严格按《江阴市房屋拆除工程施工管理实施细则》（澄建[2002]49号）执行。

　　4、有关拆迁范围内暂停办理有关手续的规定。

　　拆迁范围确定后，由市房屋拆迁主管部门根据建设单位的申请，书面通知规划、工商、房管、国土、公安、公证、所在镇人民政府等部门和单位，停止办理拆迁范围内的建设工程规划许可证、工商营业执照、房屋买卖、交换、继承、析产、赠与、抵押、出租、、户口迁移等手续。暂停办理期限不超过一年，建设单位需要延长暂停办理期限的，必须经市房屋拆迁主管部门批准，延长暂停办理期限不超过一年。

　　二、关于城市房屋拆迁评估区位基准价、用途、建筑面积的界定

　　1、区位：被拆迁房屋的区位划分及等级标准严格按照《江阴市城市房屋评估基准价及补偿标准》（澄建[2003]6号）中明确的规定执行，区位基准价每年由市建设、房管、物价、国土、规划等部门根据市场情况，科学提出调整建议，报市政府同意公布后实施。

　　2、用途：被拆迁房屋的用途，应当按照《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国法》的规定确定，房屋所有权证和国有证（以下简称“两证”）上标明用途的，以“两证”标明的用途为准。“两证”标明不一致的或者未标明用途的，以城市规划部门核发建设工程规划许可证时确定的性质为准。住宅用房改为非住宅用房的，必须经城市规划部门批准并依法办理营业执照，且持续经营一年以上，方可按照非住宅用房评估价的80%进行评估。不符合上述条件的，按照原房屋用途评估。

　　3、建筑面积：以房屋所有权证或租赁合约上载明的面积为准；合法的被拆迁房屋未领取房屋所有权证的，按房产管理部门确认的实际测量面积为准，并出具证明。对于房屋建筑面积小于土地使用面积的，区位补偿面积应当按照土地使用面积计算。工交、仓储房屋与用地按《江阴市城市房屋拆迁补偿评估基准价及补偿标准》中有关规定计算补偿。

　　三、关于城市房屋拆迁补偿最低标准的规定

　　1、城市房屋拆迁补偿最低标准。城市房屋拆迁补偿最低标准，是指被拆迁人仅有一处住房且实际居住的，经拆迁评估后，补偿款不足7万元的，拆迁人按照7万元对被拆迁人予以补偿。该项补偿的标准以房屋所有权证为准，对拥有房屋共有权证的被拆迁人按实际评估价值给予补偿。

　　2、在《江阴市城市房屋拆迁管理实施细则》施行之前被拆迁人取得的房产，经拆迁评估后，拆迁补偿款不足城市房屋拆迁补偿最低标准、且被拆迁人家庭他处确无住房的，由拆迁人给被拆迁人按城市房屋拆迁补偿最低标准的规定给予补偿。对于公房承租人除需确认公房承租人家庭他处确无住房外，公房承租人必须符合房改条件但未参加房改，且选择货币补偿的，方可按城市房屋拆迁补偿最低标准的规定给予补偿。

　　3、在《江阴市城市房屋拆迁管理实施细则》施行之后，被拆迁人以房屋分割、继承、买卖、赠与等方式取得的被拆迁房屋，拆迁人在执行《江阴市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十四条时，应严格把关。必须查清被拆迁人家庭的居住状况，并经公示，确认被拆迁人家庭他处确无住房的，方可按城市房屋拆迁补偿最低标准的规定给予补偿；被拆迁人家庭他处另有住房（本市有私有住房或者租赁公有住房）的，由拆迁人按照实有的拆迁补偿评估价值给予被拆迁人补偿。拆迁人在执行《江阴市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十三条时，除应查清公房承租人家庭的居住状况，经公示确认公房承租人家庭他处确无住房外，尚需查清公房承租人是否符合房改条件以确定公房承租人是否享受城市房屋拆迁补偿最低标准。只有公房承租人符合房改条件但未参加房改的，方可按城市房屋拆迁补偿最低标准的规定给予补偿。

　　4、经核定符合享受城市房屋拆迁补偿最低标准的被拆迁人，可按以下方式选择：

　　（1）对拆迁私有住宅房屋的补偿办法：

　　若被拆迁人选择货币补偿的，货币补偿款不足7万元的，由拆迁人给被拆迁人补足7万元。

　　（2）对拆迁公有出租居住房屋中公房承租人符合房改条件且未参加房改的补偿办法：

　　若选择货币补偿的，按《江阴市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十三条规定执行，货币补偿款不足7万元的，由拆迁人给公房承租人补足7万元；若选择继续租住公房的，应经房管部门批准，由房管部门指定地点、层次提供相当于原住房面积的房屋给公房承租人租住，拆迁人给房屋产权单位支付拆迁补偿款，公房承租人不享受拆迁补偿款，也不享受最低补偿标准。

　　四、关于城市房屋拆迁评估

　　1、承接本市拆迁评估业务的房地产评估机构，应当具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质，须经市房产管理局和市建设局确认并登报公布。

　　2、对被拆迁房屋进行评估的机构，由市房屋拆迁主管部门推荐2家符合条件的评估机构供拆迁人和被拆迁人共同选择，根据该拆迁区域内多数被拆迁人的意见确定1家。具体操作办法由市房屋拆迁主管部门确定后公布。

　　3、评估机构对被拆除房屋进行评估时，应当通知被拆迁人（含 房屋承租人）到场，被拆迁人（含房屋承租人）应当予以配合；被拆迁人拒绝配合评估时，评估机构可按照产权等档案资料载明的情况进行评估。

　　4、拆迁人应当在评估结束后5日内在拆迁实施现场公布评估结果。评估机构应当在送达评估结果之日起5个工作日内向被拆迁人作出评估结果的解释、说明。

　　5、拆迁当事人对评估结果有异议的，可以委托符合上述规定的其他评估机构重新评估。重新评估的结果与原评估结果误差在5%（含5%）范围内的，原评估结果有效，重新评估费用由委托人承担。误差超出5%的，由市房屋拆迁主管部门在专家库中抽签选定有关专家进行鉴定，新产生的评估费、鉴定费由过错方承担。

　　6、经规划批准在国有土地上新建的住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止（住宅房屋竣工日期以建设行政主管部门的质量监督机构认定为准），不满五年被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人增加补偿，增加补偿款（指区位补偿价加上房屋补偿价，不含装璜补偿和其它补助费）的标准为：不满1年（含1年）的增加19%；不满2年（含2年）的增加18%；不满3年（含3年）的增加17%；不满4年（含4年）的增加16%；不满5年（含5年）的增加15%.非住宅房屋参照本条款执行。

　　五、关于城市房屋拆迁中被拆迁人施教区的处理

　　1、拆迁地段中已就学的小学、中学生可到拆迁后的实际居住地施教区就读，也可继续在原学校就读。

　　2、拆迁地段被拆迁人家庭中，拆迁当年有幼儿园升小学或小学升中学的适龄学生，可仍在原施教区升入小学或中学就读；非拆迁当年升学的学生一律到实际居住地施教区就读。

　　六、关于拆迁实施单位、房屋评估机构的管理

　　市建设局和市房产管理局应当加强对拆迁实施单位资质和拆迁行为等的管理，严把准入关。

　　拆迁实施单位应当严格执行国家有关房屋拆迁的规定，依法对被拆迁人进行拆迁补偿、安置。在拆迁实施过程中出现违反房屋拆迁管理规定的行为，市建设局应及时制止并依法给予行政处罚。

　　房屋评估机构在城市房屋拆迁补偿评估过程中，有虚假或者不实评估等行为的，除依法承担由此导致的民事责任外，由市房产管理局会同市建设局依法给予行政处罚。

　　七、本意见自2003年3月1日起实施，在本意见实施前已领取房屋拆迁许可证的拆迁项目仍按原规定执行。《江阴市城市房屋拆迁管理实施细则》（澄政发[2002]6号）中有关规定与本意见不一致的，以本意见为准。