各区县（自治县、市）国土房管局、房管局，协会，各物业管理企业：

　　我市的物业管理已有十年的发展历史，总的看来，物业管理对改善我市广大群众的生活和工作环境起到了极大的促进作用，但近段时间以来，物业管理矛盾比较突出，业主投诉比较多；部分地区物业管理市场秩序较乱。为促进我市物业管理市场健康发展，提高物业管理服务水平，我局决定，从2005年6月1日起对我市物业管理市场秩序进行为期半年的清理整顿，以进一步规范物业管理市场秩序。现就有关事宜通知如下：

　　一、指导思想和目的

　　整顿和规范我市物业管理市场秩序的指导思想是，认真贯彻党的十六大精神和“三个代表”重要思想，切实贯彻执行国务院《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》及建设部相关配套政策文件；深入查找存在的问题，采取有效措施，纠正和查处无资质证书经营行为，以及物业管理企业管理服务不到位、服务行为不规范的行为，坚持依法行政，规范物业管理服务行为，提高物业管理企业队伍素质，规范物业管理市场秩序，积极构建和谐社会。

　　整顿目的：通过深入开展物业管理市场秩序的清理整顿，加大我市物业管理行政监督和指导力度，增强物业管理企业的服务意识、树立物业管理的法律意识，市场竞争意识和合同意识，推行等价有偿、按质论价的物业服务与收费原则，查处各种物业管理违规违法行为，规范物业管理市场秩序。

　　二、工作内容

　　各区县（自治县、市）国土房管局、房管局严格按照国务院《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》、建设部《物业管理企业资质管理办法》（第125号令）及有关政策法规精神，做好以下四个方面的工作：

　　（一）加强物业管理企业资质管理，严格资质准入

　　严格执行建设部《物业管理企业资质管理办法》（第125号令），加强物业管理企业资质管理，严格按照资质审批程序核发物业管理企业资质，坚决查处出租、出借、转让物业管理企业资质证书或超越资质等级承接物业管理业务的行为。坚决杜绝未取得或以欺骗手段取得物业管理企业资质从事物业管理服务的现象。

　　各区县（自治县、市）国土房管局、房管局要把好物业管理企业资质等级初审关，对有下列行为之一的物业管理企业不予以初审：

　　1、聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

　　2、将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；

　　3、挪用专项维修资金的；

　　4、擅自改变物业管理用房用途的；

　　5、擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

　　6、擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

　　7、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

　　8、物业服务合同终止，物业管理企业撤出物业管理服务时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；

　　9、与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；

　　10、不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；

　　11、超越资质等级承接物业管理业务的；

　　12、出租、出借、转让资质证书的；

　　13、严重扰乱物业管理市场秩序，社会反响强烈的；

　　14、发生重大责任事故的。

　　（二）规范前期物业管理招投标，引入物业管理竞争机制

　　各区县（自治县、市）国土房管局、房管局加大对本辖区前期住宅物业管理招投标的指导和监督力度，对国务院《物业管理条例》出台后的前期住宅物业管理招投标进行清理，对违反《物业管理条例》规定，未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的建设单位，按照国务院《物业管理条例》第五十七条规定，限期整改，给予警告，并可处10万元以下的罚款。

　　（三）强化意识，依法查处合同欺诈行为

　　《前期物业服务合同（示范文本）》和《物业服务合同（示范文本）》对于规范物业合同的内容、避免物业管理纠纷、保护物业管理企业和业主的合法权益有着十分重要的作用，各区县（自治县、市）国土房管局、房管局要积极宣传并推广使用。未使用示范文本的，各区县（自治县、市）国土房管局、房管局在办理合同备案时，应严格审查其合同文本是否包含了法律法规规定的必备内容，对于内容严重不全的合同可不予备案。

　　同时，各区县（自治县、市）国土房管局、房管局要加大对物业管理企业的指导监督力度，检查本辖区内物业管理项目的物业管理情况，对于未签合同实施管理的项目，要求其补签合同，同时，加强对合同的履行情况进行监督，依法查处（前期）物业服务合同欺诈行为，切实保护广大业主的合法权益。

　　（四）规范物业管理服务与收费，依法查处物业管理服务中的不规范行为

　　各区县（自治县、市）国土房管局、房管局要采取切实有效措施，加强对物业管理企业服务行为的管理与监督，同时建立和及时更新物业管理企业信用档案，对于管理不到位、侵犯业主合法权益、业主有效投诉较多的物业管理企业，可以降低其资质等级或者注销其资质证书，并将其有效投诉及其处理情况记入信用档案，情节严重的，将在媒体上曝光。

　　推行等价有偿、按质论价的物业服务与收费原则，坚决查处违反规定多收费、少服务以及收费服务不规范的行为。

　　三、工作方法和步骤

　　此次物业管理市场秩序清理整顿工作，采用物业管理企业自查自纠、各区县（自治县、市）国土房管局、房管局督导检查、市局抽查验收相结合的办法进行。

　　整顿和规范工作分三个阶段：

　　（一）自查自纠阶段（6月1日至8月31日）。物业管理企业在自查自纠过程中，对照清理整顿内容，着重清理物业服务合同签订情况、合同履约情况以及物业服务行为是否规范等，并形成自查自纠情况报告，填报物业管理企业数据表，于8月31日前一并上报各区县（自治县、市）国土房管局、房管局。

　　（二）督导检查阶段（9月1日至10月31日）。各区县（自治县、市）国土房管局、房管局根据企业上报情况逐个检查，并对群众反应的无资质实施物业管理的行为进行查处，于10月底前将检查情况及本辖区物业管理企业一览表上报市局。

　　（三）抽查验收阶段（11月1日至11月30日）。

　　在此基础上，市局将分区域进行抽查，并将此次清理整顿物业管理市场秩序情况向社会公告。

　　四、工作要求

　　（一）统一认识，加强领导

　　物业管理与广大市民的工作生活息息相关，是城市管理的重要组成部分，是构建和谐社会的有效措施，各区县（自治县、市）国土房管局、房管局，物业管理协会要从实践“三个代表”重要思想高度，充分认识此项工作的重要性、必要性和紧迫性，加强领导，明确责任，落实专人负责，确保此项工作顺利开展。

　　（二）精心组织，注重实效

　　各区县（自治县、市）国土房管局、房管局要按照本通知要求，精心组织实施，召集本辖区物业管理企业开会布置，明确要求，力求实效，不走过场，踏踏实实做好本次清理整顿工作。

　　（三）严肃纪律，认真实施

　　各区县（自治县、市）国土房管局、房管局要严格履行监督管理职责，在督导检查期间不准乱收费，各级物业行政主管部门工作人员不得利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处。如有违反，将按有关规定处理。

　　（四）认真整顿、从严查处

　　各区县（自治县、市）国土房管局、房管局在企业自查自纠的基础上，要严格按照国务院《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》、建设部《物业管理企业资质管理办法》（第125号令）等法规政策规定，认真开展督导和检查，对存在的问题进行严肃查处，决不姑息，切实规范我市的物业管理市场秩序。

　　附1：物业管理企业数据表

　　附2：物业管理企业一览表

　　二00五年七月四日