西宁市、各自治州人民政府，海东行署，省政府各委、办、厅、局：

省建设厅《关于加快全省住宅与房地产业发展的指导意见》已经省人民政府同意，现转发给你们，请遵照执行。

青海省人民政府办公厅

二00二年十月三十日

关于加快全省住宅与房地产业发展的指导意见

（省建设厅 二00二年十月）

为了确保住宅与房地产业持续健康发展目标的实现，不断满足人民群众日益增长的住房需求，拉动全省经济快速增长，现就加快全省住宅与房地产业发展提出以下指导意见。

一、加强城市规划管理

(一)各市、县要在城市总体规划指导下，尽快组织编制居住区规划。加快控制性详细规划编制进度，未编制控制性详细规划的地段，不得进行住宅建设与房地产开发。

(二)住宅小区建设要以规划为龙头，以完善功能、改善环境为重点，坚持节地、节水、节能的原则。建筑容积率要严格执行城市详细规划确定的标准；绿地率要求新城区不得低于35％，旧城区不得低于30％；公建配套严格按国家有关规定执行；建立住宅小区规划设计方案论证审批制度。

二、强化土地一级市场调控

(一)各级政府要建立和完善土地储备制度。要按市场原则实行政府统一规划、统一开发、统一拆迁和安置，并对实施统一拆迁获取的土地及收回的闲置土地进行再开发，使其达到“三通一平”或“七通一平”后，通过招标、拍卖或招商的方式，出让给开发商。对区位较差的地段，各地可在允许的范围内，结合当地实际情况制定相关减免土地费用的政策。

(二)加强土地价格调控。每两年公布一次基准地价，合理引导地价水平，禁止炒买炒卖建设用地。

(三)加大城镇危旧房改造力度。各地应在土地使用和招商引资等方面制定相关优惠政策，调动社会各界的力量，鼓励多方投资，加大资金投入，力争用3—5年时间基本完成城镇危旧房改造任务。

三、改善住宅建设与房地产开发投资环境

(一)减少行政审批事项，简化审批程序。房地产开发企业投资的项目由企业自主决策。取消商品房项目可研报告和初步设计审批环节。合并建筑工程设计方案和管线综合设计的审查程序，不得单独发放建筑工程管线规划许可证。根据《地震安全性评价与管理条例》的规定，对住宅建设项目不进行建筑工程场地地震安全性评价。技术咨询服务要在10个工作日内完成，其收费标准按照青海省发展计划委员会《关于规范住宅建设经营服务性价格管理有关事项的通知》(青计价格[2002]262号)规定执行。

(二)清理收费项目。取消住宅建设及房地产开发中涉及的各种保证金。各地要加强对建设项目收费的监审，建立房地产开发企业负担卡制度。

(三)建立有形市场，规范相关服务。各地要建立具有一定规模，服务设施较完善的房地产有形市场。积极推行“一家牵头并联审批”的办法，即由房地产(建设)主管部门牵头，组织有关部门进行会审，实行“一个窗口”对外。同时，要简化办事程序，建立透明的政策、信息、经纪等咨询服务体系，方便群众。

(四)营造公平、公正、公开的市场竞争环境。所有住宅建设及房地产开发项目(包括配套的相关设施建设)都应实行招投标制度。鼓励具有相应资质(资格)的规划设计、施工、中介服务、以及水、电、气、电信等配套设施的施工、服务单位积极参与竞争，并按“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，明晰所有权、经营权和管理权。各行政主管部门和业务专业部门不得指定单位、厂家和产品。

四、建立适应我省实际的住房供应体系及住房保障制度

(一)大力推进以经济适用住房为重点的住宅建设。各地人民政府应加强住房成本监控，实行销售价格审批制度。价格主管部门要定期发布经济适用住房指导价格，禁止乱摊和虚置成本。同时，对购房家庭的收入、住房状况、购房面积等要进行严格审核，并做好中低收入家庭档案管理工作。中低收入居民家庭的标准按户年均收入4万元以下界定。经济适用住房建设面积标准控制在80平方米／户以内。具体细则由各地政府制定。

(二)建立廉租住房供应体制。各地在工作机构的设置上，要建立市、区、街道三级管理体制和房管、民政、财政、街道办事处等部门联合实施的多层次管理构架。要通过财政补贴、住房公积金增值收益、直管公房售房款和社会捐助等渠道，筹措廉租住房建设资金，积极推进廉租住房建设。

严格廉租住房的准入，实行申请、核查、公告、登记制度。同时，与准入制度相对应，建立合理的退出机制。

廉租住房的供应对象为民政部门确定的享受城市居民最低生活保障的家庭(家庭人均月收入250元以下)和城镇优抚对象家庭。供给方式采取租金补贴和实物配租。

对符合条件的廉租家庭一般采取租金补贴方式。按人均住房建筑面积15平方米的面积标准发放租金补贴，由其到市场上自行租赁房屋。租金补贴的标准由市、县房地产主管部门测算确定。

对烈属、孤老、重残等特殊家庭且人均住房建筑面积9平方米以下的住房困难家庭，实行实物配租。可根据家庭人员数按人均建筑面积15平方米测算无偿提供普通住房。租金按家庭总收入的5％收取。

五、扶优扶强，鼓励国内外企业在我省进行住宅及房地产成片开发建设和投资

在符合城市总体规划和土地利用规划的前提下，省内外、境外企业除了享受国家及我省有关扶持住宅及房地产投资的各项优惠政策外，同时享受以下优惠政策。

(一)鼓励房地产开发项目上规模、上水平，对项目规模建筑面积5万平方米以上(含5万平方米)的部分，实行现行的配套设施建设费等各种行政事业性收费一律减半征收的优惠政策。

(二)房地产交易过程中的土地评估费、土地交易管理费、征地不可预见费合并为交易总额的1％收取。

(三)凡房地产开发项目，按国家资本金管理的有关规定，资本金投入达到项目投资额的20％，投资者一次性支付土地费用有困难的，可协商采取分期付款方式。

已缴土地款达15％以上的，可发放项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证；已缴土地款达50％以上的，除可发放上述证书外，还可发放临时国有证。缴清土地款后，将发放的临时国有土地使用权证更换为国有土地使用权证。

(四)在保护耕地、符合城市总体规划和土地利用规划的前提下，土地使用可采取“先租后征”的方式，将城市规划区内的集体土地转为国有土地后进行房地产开发。但土地租期一般不得超过3年。

(五)兼并、购买、改造、改组我省国有企业，全员接受、安置企业职工和退休人员并进行房地产开发的，除享有前款优惠政策外，所征收的增值税属于地方留成的部分，待房屋建成使用后全部予以返还。

六、进一步搞活住房二级市场

(一)放宽可出售公房的范围。凡在可售范围内的现有公房，各地要采取切实可行的措施，加快出售步伐。对于产权有争议的，可以先出售并办理产权转移登记手续，部门应对相关材料做好证据保全，售房款由当地房地产交易管理部门按规定的比例留足维修基金后予以封存，待产权关系澄清后再转至原产权单位。对原界定为不宜出售的公房，特别是近几年未被列入改造范围的公房，要根据实际情况，放宽限制条件，扩大可出售公房的范围。

(二)鼓励已购公房和经济适用住房(含集资建房、合作建房、解困住房)上市交易。各地除取消已购公房上市交易原产权单位审批和上市年限的限制外，对拥有全部产权的已购公房和经济适用住房上市交易，按规定收取有关税费和后，所得归职工个人所有。拥有部分产权的已购公房可以直接上市交易，其收入按规定缴纳有关税费和土地收益后，由职工与原产权单位按照产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当所得部分由当地房地产交易管理部门代收后，纳入地方住房基金专户管理。

已购公房和经济适用住房上市交易时，除按有关规定在土地出让金、营业税、契税、印花税、所得税等方面享受优惠外，个人按市场价格购买自用普通住宅的，契税也减半征收。

(三)鼓励城乡居民到居住地以外的城镇购房置业。凡异地购买城镇成套住宅的，可将户口迁入购房城镇，农村居民可转为城镇户口。

(四)鼓励城镇居民出租闲置住房。对个人按政府定价和市场价出租住房的，按财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号)规定减征营业税、房产税和个人所得税。

七、加强对住宅与房地产业工作的领导

(一)各级政府要从实践“三个代表”重要思想和扩大内需、刺激消费、拉动经济增长、改善城镇居民居住条件的高度，进一步解放思想，加强对住宅与房地产业工作的领导，把住宅与房地产业的发展作为培育成新的经济增长点的重要措施，纳入国民经济与社会发展计划及年度工作计划，切实抓紧、抓好、抓出实效。

(二)各地要按照《中华人民共和国房地产管理法》赋予的职能，本着“统一、精简、高效”的原则，健全房地产管理机构，充实队伍，强化职责。未设立房地产管理机构的市、县要抓紧配备相应人员，为住宅与房地产业发展提供组织保障。

(三)各地要依据本规定制定具体实施意见，并报省建设厅备案。