租赁合同法律效力若干问题
www.110.com 2010-07-07 21:46
租赁律效力若干问题
第一,在合同签订后交付租赁物前或者租赁物已经交付、部分履行的,承租人因出租人未办理消防验收等手续而无法办理工商登记的,承租人起诉要求出租人办理相关手续(继续履行)、解除合同或者请求出租人承担违约责任,应予支持;相反,如出租人欲以合同无效为理由收回租赁物,不应支持,应判决其继续履行,完成相关验收手续等强制法规的义务是继续履行的构成部分。
第二,在部分履行场合,如出租人以承租人未按约定给付租金为理由请求承担违约责任,而承租人以或要求出租人履行相关验收义务,法院应作如下处理:首先,无论当事人是否约定房屋应办理相关验收手续,法院应当将当事人的解释为出租人负有办理相关验收等手续的义务(合同解释的合法性假设);其次,如当事人未约定先后履行顺序或者约定先交房后付租金,法院则应支持承租人的抗辩;再次,如果当事人约定先交部分租金后交房,在承租人交付部分租金之后未付剩余部分租金从而产生纠纷的,应认定承租人在行使先履行抗辩权(就剩余部分租金而言,履行顺序应为先交房后付剩余租金),从而间接促使出租人履行相关义务;最后,如果承租人未给付足额租金,出租人也未办理相关验收手续,则应判定双方违约,在结果上减轻承租人的违约责任,同时间接促使出租人履行相关验收义务。
第三,在租赁期间届满后,出租人因承租人拒付租金或延付租金起诉,承租人以房屋未办理相关验收手续为理由抗辩的,应当判定承租人继续履行给付义务。但是,考虑到消防法、建筑法等法律立法目的的实现,可以同时认定出租人也存在违约行为,从而在结果上减轻承租人的违约责任,间接促使上述法律立法目的的实现。
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