从中央经济工作会议提出支持居民自住和改善性购房需求;到上周明确个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年;再到本次提出遏制房价过快上涨势头，明年楼市政策的面目逐渐清晰。针对楼市实际和变化提出针对性和灵活性的办法，将是2010年楼市调控的主调。

　　【政策针对性和灵活性】

　　各地将被允许出台符合当地情况政策

　　据了解，近段时间以来，由于房价的快速上涨，自住型需求逐渐被排除在外，投资型甚至是投机型需求成为市场的主导。美联物业市场研究部调查报告显示，北京、上海、深圳三地二手房市场上的非自住买家均已远远超过五成。美联物业市场研究部总监张大伟认为，这一数据说明在目前市场风险比较大。大量的投资需求，使得市场炒作气氛浓郁，这也在一定程度上使得房价上涨过快。

　　14日的国务院常务会议认为，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。会议出台多项措施促进房地产市场健康发展，遏制部分城市房价过快上涨势头。会议还要求，地方各级政府要切实负起责任，结合当地具体情况，采取针对性措施，促进房地产市场健康发展。

　　业内人士指出，这延续了“国13条”中明确的地方政府对稳定当地房地产市场的职责。同时，各地政府也将被允许出台一些符合当地实际情况的政策，对房地产市场进行调控。

　　【抑制投资投机性购房】

　　多套购房或提高首付比例和利率

　　会议还提出了四点具体要求。中原地产的胡广东表示，虽然当中大部分都是“老生常谈”，但应该注意的是，此前“打击投资性购房”的表述已经变为“抑制投资投机性购房”，而“加大差别化信贷政策执行力度”则涉及到二套房贷优惠政策，“当然，首套和符合条件的改善性购房是不会受到影响的”。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，差别化的信贷政策针对的还是市场中的投资投机行为。一方面要保护改善性需求，那二套房贷优惠就不可能一下子收紧;但另一方面，市场中存在的多套购房行为，他们享受了优惠，却在一定程度上抬高了房价。因此运用金融手段，对这部分购房行为进行区别对待，提高首付比例和利率上浮，比如，利率上浮10%或20%，将是行之有效的手段。

　　【多种手段调控楼市】

　　下一步可能涉及物业税

　　胡广东指出，2010年楼市政策调整的面目已经逐渐清晰起来:以稳为主，略有调整，略有收紧，区别对待。政策将更具针对性和灵活性。而有关部门将对会议精神细化，如差别化信贷政策究竟如何区别改善性需求等等，也可能根据市场新的变化出台相应的政策。

　　他认为，会议谈到“继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控”，二手房营业税政策刚刚已经调整了，调息也在预料之内，那下一步可能会涉及的就会是物业税，“明年，房产持有环节的税收可能会在部分城市试行。”

　　众多门槛难于跨越 物业税全面开征尚待时日

　　在讨论了近10年之后，随着国务院公布的公告，物业税再次成为社会关注的焦点。日前，国务院批复了国家发展改革委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》。

　　如今，全国已有10省、市对物业税进行模拟性的“空转”运行，建立起了一套征管体系。北京市税务局局长王纪平年初更是表示：“北京今年已提出进行物业税 ‘实转’的申请，目前正在等待国家税务总局的批准。”物业税是否真的要开始实行了?

　　实施难题不少

　　国税总局一位负责人曾在去年初表示，物业税方案还面临众多跨不过去的门槛，短期内难有实质进展，开征时间大概在2010~2015年间。例如税基、税率如何确定，税收优惠以及累进税制该如何设定，委托什么样的房产机构来作评估等，这些关节点目前决策层内部均尚未明确。

　　所以，虽然从2006年10月至今，已有10省市物业税“空转”运行，但试点工作并不顺利。目前，最后一步的征收环节还没开始执行。业内人士预测，征收物业税将至少面临三大难题。

　　其一，税收成本高。征收物业税前，要摸清每个人的房产情况，前期准备工作量很大，征管难度也很大。

　　其二，不好确认百姓拥有房产情况，我国也缺乏有经验的地价师、评估师。

　　其三，代替土地出让金阻力很大，主要是地方政府反对。开征物业税，地方政府将失去巨额土地出让金，这会让地方政府缺乏征收的积极性。据悉，去年财政部曾与多个省市商讨实行物业税征收，但均遭拒绝。地方政府主要是担心对吸引外来投资产生冲击，同时影响地方短期财政收入和GDP的增长。 中国社会科学研究员易宪容将物业税制定的条件归纳为：翔实的不动产登记资料，用科学方法或市场方式低成本地对房地产进行估价，政府的税收征管能力和严格细化、科学规范的征收规则。

　　降低房价无望

　　对于购房人来说，都希望物业税能够代替一次性支出的土地出让金。但是，此前一段时间，财政部、国家税务总局和国土资源部官员，在多个场合不约而同地明确表示：正在推进的物业税改革，不会将土地出让金并入其中;房地产开发商取得土地，仍需一次性缴纳土地出让金，在转让和保有环节同时征收物业税。

　　国土资源部土地利用司资产处处长岳晓武认为，物业税与土地出让金性质不同，不能互相替代，开征物业税并不会也不应该取消土地出让金。

　　据悉，目前在运行10省市“空转”运行的物业税，也都不包含土地出让金等税费。

　　商业地产或首先征税

　　酝酿中的物业税没有担负降低房价任务，而是着眼于调节住房中的贫富差距，抑制住房中的高消费，促进已有住房资源充分优化利用。

　　物业税一个重要功能就是可以调整资源在不同人群中的分配比重，通过不同的税率限制、甚至抑制奢侈性消费，均衡各方税负缩小贫富差距。另外一个重要功能是促进资源充分优化利用，提高它的流动性。在存量的不动产中，有相当一部分房屋是闲置的，实际上也是一种社会资源浪费，要让这些闲置的资源活起来，就必须对持有环节提高税负。

　　据了解，虽然目前具体实施细则和措施还未出台，但目前“空转”的物业税，以房屋用途来区分，征收有两种计算模式：一种房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收税基的1.2%为物业税;另一种是用于出租投资，就以投资回报为基准，征收12%的物业税，但空转中并没有设定起征点。

　　由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少，所以物业税最先从商业地产开征，逐步实现只要拥有房产都应该纳税。目前，财政部门已经在对如何评估不动产、物业税税基和税率等问题进行研究。

　　有关专家表示，不会从一开始就全面征收物业税，而将采用渐进征收策略，不会因此而使房地产业的景气周期发生逆转，因此短期内全面征收的可能性不大。

　　业内人士预计，先试点后推广、先高档后普通、先增量后存量的差异化实施比较符合现实。因此，如果今年开征物业税的话，会最先从商业地产开始。