典权是承典人支付典价而占有出典人的不动产，并加以使用和收益的民事权利。

　　一、房屋典权的法律性质

　　1、房屋典权是不动产物权。房屋典权的标的物是不动产-房屋。该房屋须为公民个人所有的财产，即私有房屋。动产、公有房屋及其他不动产之上不能设立典权。就是说，原始出典人只能是对房屋享有所有权的公民个人。国家或集体在某些情况下，虽然也可以成为出典人，但只能是继受出典人，而不能是原始出典人。如在出典人（公民个人）将出典房屋赠与和遗赠给国家或集体的情况下，国家或集体即成为继受出典人。此时，发生典权关系主体的变化。房屋典权为不动产物权，因此，不同于以动产为标的质权和典当关系。

　　2、房屋典权是他物权。房屋典权是承典人在出典人所有的房屋上所取得的一种权利，是房屋所有权各项权能相分离的结果，即房屋的占有、使用、收益权与处分相分离。因此，房屋典权以承典人占有出典房屋为成立条件。至于占有为直接占有，还是间接占有，在所不问，出典人并不因此丧失出典房屋的所有权。所以，房屋典权为一种他物权。房屋典权与附买回条款的房屋买卖不同。在房屋典权中，出典人虽可于一定条件下回赎出典房屋，但这是在房屋所有权没有转移的情况下进行，如果房屋所有权已经转移给承典人，则出典人不能回赎房屋。附买回条款的房屋买卖是买卖双方在房屋买卖合同中附有出卖方到期可买回房屋的特别约定。依该约定，出卖人于一定期限后可用受领的价金或约定的价金买回已出卖的房屋。这种买回是在房屋所有权已经转移的情况下进行的。

　　3、房屋典权是用益物权。房屋典权是用益物权，还是担保物权，亦或是兼具有用益和担保功能的特种物权，传统民法上颇有争议。我国学者亦主张，房屋典权为用益物权。笔者从之。因为，“典权的目的在于使用出典房屋并取得收益，即获取出典房屋的使用价值，而非获取房屋的交换价值。担保物权以担保债权受清偿为目的，旨在获取担保物的交换价值。故房屋典权为用益物权而非担保物权，（2）典权是独立存在的物权，不以其他权利的存在为存在前提。出典人与承典人之间，只存在典权关系，面不存在任何债权关系。出典人虽取得典价，但并非借货，而是典权的对价。故房屋典权不可能为担保物权，只能是用益物权。房屋典权与地上权、地役权等同为用益物权，但房屋典醴权的用益方法及范围要比其他用益物权广得多。其他用益物权只限于一定目的的用益。而房屋典权，除当事人另有约定外，凡依房屋的性质，可实现用益目的的方法，承典人均得为之。就是说，承典人承典房屋后，既可以用于生活居住，也可以用于经营，还可以出租、转典等。

　　4、房屋典权是有期物权。物权在一定期限内存续者，为有期物权。典权只能在一定期限内存在，故为有期物权。典权的期限即典期，为限制回赎权的期限。在典期届满前，出典人不得回赎典物。而在典期。届满后一定期限内不回赎典物的，则为绝卖，典权关系消灭，承典人取得典物的所有权。可见，典期届满并不必然导致典权的消灭。在典权关系中，当事人约定典期的，应依其约定。但约定典期不能超过法定典期。当事人没有约定典期的，出典人可以随时要求回赎房屋。

　　二、房屋典权的取得

　　包括原始取得和继受取得两种方式。

　　原始取得是指承典人直接从房屋所有人，依合同取得典权。典权合同为双务、有偿、诺成合同。合同当事人双方均负有一定义务，典权人须支付典价才能取得房屋典权，合同经双方当事人意思表示一致即可成立。典权合同为双方民事法律行为，故要符合民法关于民事法律行为有效条件的规定，（1）出典人须为房屋所有人；（2）出典人须具有出典能力，承典人须具有承典能力。该出典能力和承典能力为完全民事行为能力，无民事行为能力人、限制事行为能力人不能出典、承典房屋；（3）当事人须意思表示真实，（4）合同内容须不违反法律或社会公共利益；（5）典权合同须采取书面形式。当事人须到房屋管理机关办理有关手续。