一、杭州市土地招标拍卖状况

　　我国国有土地招标、拍卖是以一定年限内的国有土地使用权为标的物的招标、拍卖活动，是国家以土地所有者的身份将一定期限内国有土地使用权通过招标、拍卖的方式出让、租赁给土地使用者的行为。

　　1995年1月1日起施行的《城市房地产管理法》第12条规定：“土地使用权出让，可以来取拍卖、招标或者双方协议的方式。”

　　1999年1月27日国土资源部《关于进一步推行招标、拍卖出让国有土地使用权的通知》，进一步阐述依法推行招标、拍卖出让国有土地使用权。

　　杭州市自1998年国土资源部转发《广东省城镇国有土地使用权公开招标拍卖管理办法》后，充分学习广东省推行国有土地使用权招标拍卖、深化土地使用制度改革的经验，结合土地储备机制建立，1998年10月18日首次推出东河上城段二宗地块进行公开招标，1999年1月18日又推出体育场路68号、莫于山路493号二宗地块进行公开拍卖。随后在1999年6月30日、10月18日、12月20日分别推出三宗、一宗、二宗地块进行公开招标;2000年间又有22宗地块公开招标、两宗地块公开拍卖。

　　1998年招标拍卖方式出让土地16776.2平方米，回笼资金13389.59万元;1999年招标拍卖方式出让土地72623.5平方米，回笼资金69831.02万元;2000年招标拍卖方式出让土地323498平方米，回笼资金180003.57万元。

　　二、杭州市土地招标拍卖状况分析

　　(一)从资金同一时间点上看楼面地价变化

　　由于资金具有时间价值，我们选取2000年1月份为基准时间。分别选取近年一年期存款利率为贴现率折现，和房地产开发平均收益率进行比较。相近地段相同用途地块为比较对象。

　　东河沿线地块中标价格不断波动，从资金时间价值看，每平方米楼面地价呈递减趋势，拍卖价格引起大幅度提升，而拱宸桥地区中标价也波动，但振幅相对较小，呈趋减势头。说明位于市中心的东河地区房地产开发风险较大，拱宸桥地区则相对较小。

　　(二)从招标拍卖地块已上市项目看地价比重

　　从1998年杭州市实行房地产开发用地招标、拍卖以来的情况看，11个项目中土地成本占房价比例最高的是中大吴庄，达到68.3%;最低的是广利普希金花园，占26.5%，平均比例为47.5%。同时由于这11个项目中绝大部分集中在市中心，其平均6126元/平方米的房价在一定程度上代表了杭州市中心目前的房价水平，而东河沿线6个项目50.9%的土地成本占总房价比，在一定程度上代表了杭州市中心的土地成本。

　　(三)从招标拍卖地块面积大小看地价变化

　　杭州市土地招标、拍卖的地块大小基本集中分布于748平方米到20000平方米之间，跨度很大，但是相对比较均匀，说明无论是政府决策还是市场需求都反映出经济综合发展对地块的不同要求。与之对应的土地价格(总价)保持在1亿元左右，随着土地面积的增加，地价呈抛物线变化，当土地面积在10000平方米-20000平方米时，土地价格趋于最大化，反映目前开发商的开发能力水平。

　　(四)从招标拍卖地块楼面价格看土地升值空间通道

　　楼面地价的升值空间通道围绕均值2563元/平方米上下波动，相对而言，楼面价格较低的项目具有较大的升值空间，对开发经营企业更具吸引力。通过拍卖方式可以拉动均价，但可能导致原有地价水平震荡。