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　　物业管理招标文件的编制

　　物业管理招标文件是物业管理招标人向投标人提供的指导投标工作的规范文件。招标文件编制的好坏，直接关系到招标人和投标人双方面的利益，因此招标文件的内容既要做到详尽周到，以维护招标人的利益，又要做到合理合法，以体现招标公平、公正的原则。本章分为两部分，第一部分是对招标文件内容的剖析;第二部分是以一份详尽的招标文件样本作为编制招标文件的参考。

　　一、招标文件的内容

　　不同类型的项目其招标文件的内容也繁简各异，然而按照国际惯例，招标文件的内容大致可概括为三大部分。第一部分，投标人为投标所需了解并遵循的规定，具体包括投标邀请书、投标人须知、技术规范及要求;第二部分，(投标人)物业管理企业必须按规定填报的投标书格式，这些格式将组成附件作为招标文件的一部分;第三部分，中标的物业管理企业应签订的合同的条件(包括一般条件和特殊条件)及应办理的文件格式。

　　三大部分的内容具体可归纳为组成招标文件的六要素：①投标邀请书;②技术规范及要求;③投标人须知;④合同一般条件;⑤合同特殊条件;⑥附件(附表、附图、附文等)。

　　1.投标邀请书

　　投标邀请书与招标公告的目的大致相同，其目的是提供必要的信息，从而使潜在投标人获悉物业管理项目招标信息后，决定是否参加投标。其主要内容包括：业主名称、项目名称、地点、范围、技术规范及要求的简述、招标文件的售价、投标文件的投报地点、投标截止时间、开标时间、地点等。投标邀请书可以归入招标文件中，也可以单独寄发。如采用邀请招标方式招标，投标邀请书往往作为投标通知书而单独寄发给潜在投标人，因而不属于招标文件的一部分;但如果采取公开招标方式招标，往往是先发布招标公告和资格预审通告，之后发出的投标邀请书是指招标人向预审合格的潜在投标人发出的正式投标邀请，应作为招标文件的一部分。

　　2.技术规范及要求

　　这一部分主要是说明业主或开发商对物业管理项目的具体要求，包括服务所应达到的标准等。例如对于某酒店项目，招标人要求该物业的清洁卫生标准应达到五星级，这些要求就应在“技术规范及要求”部分写明。对于若干子项目的不同服务标准和要求，可以编列一张“技术规范一览表”，将其加以综合。

　　另外，在技术规范部分，应出具对物业情况进行详细说明的物业说明书，以及物业的设计施工图纸。物业说明书和图纸应在附件部分中作详细说明。

　　3.投标人须知

　　投标人须知的目的是为整个招标投标的过程制定规则，是招标文件的重要组成部分，其内容包括：①总则说明;②招标文件说明;③投标书的编写;④投标书的递交;⑤开标和评标;⑥授予合同。以下分别予以具体说明。

　　(1)总则说明

　　总则说明主要对招标文件的适用范围、常用名称的释义、合格的投标人和投标费用进行说明。

　　(2)招标文件说明

　　招标文件说明主要是对招标文件的构成、招标文件的澄清、招标文件的修改进行说明。

　　(3)投标书的编写

　　投标人须知中应详细列出对投标书编写的具体要求。这些要求包括：①投标所用的语言文字及计量单位;②投标文件的组成;③投标文件格式;④投标报价;⑤投标货币;⑥投标有效期;⑦投标保证金;⑧投标文件的份数及签署。如果由于采取邀请招标或议标方式招标，而没有进行投标资格预审，则在招标文件的投标人须知中还应要求投标人按预定格式和要求递交投标人资格的证明文件。招标文件对投标书编写要求的说明通常有两种，一是文字说明，应归入投标人须知部分;另一种是在招标文件中列出投标文件的一定格式，要求投标人只要按格式要求填入内容。这些格式通常包括：投标书格式、授权书格式、开标一览表、投标价格表、项目简要说明一览表及投标人资格证明书格式等。这些格式统一归入“附件”部分。

　　(4)投标文件的递交

　　投标文件的递交的内容主要是对投标文件的密封和标记、递交投标文件的截止时间、迟交的投标文件、投标文件的修改和撤销的说明。

　　(5)开标和评标

　　开标和评标是招标文件体现公平、公正、合理的招标原则的关键，包括以下内容：

　　①对开标规则的说明。

　　②组建评标委员会的要求。

　　③对投标文件响应性的确定。即审查投标文件是否符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离和保留。

　　④投标文件的澄清。即写明投标人在必要时有权澄清其投标文件内容。

　　⑤对投标文件的评估和比较(说明评估和比较时所考虑的因素)。

　　⑥评标原则及方法。

　　⑦评标过程保密。

　　(6)授予合同

　　授予合同的内容通常包括：

　　①定标准则。说明定标的准则，包括“业主不约束自己接受最低标价”的申明等。

　　②资格最终审查。即说明招标人会对最低报价的投标人进行履行合同能力的审查。

　　③接受和拒绝任何或所有投标的权力。

　　④中标通知。

　　⑤授予合同时变更数量的权力。即申明招标人在授予合同时有权对招标项目的规模予以增减。

　　⑥合同协议书的签署。说明合同签订的时间、地点以及合同协议书的格式(详见附件)。

　　⑦履约保证金。

　　4.合同一般条款

　　合同的一般条款不是合同的主要内容，通常包括以下条款和内容：

　　(1)定义。即对合同中的关键名称进行释义。

　　(2)适用范围。即写明本合同的适用范围。

　　(3)技术规格和标准。该条款的内容一般与招标文件的第二部分“技术规范及要求”的内容相一致。

　　(4)合同期限。一般可参照委托管理的期限。

　　(5)价格。即物业管理费的计取，一般应与中标人的投标报价表相一致。

　　(6)索赔。索赔条款主要说明在投标人(合同的乙方)发生违约行为时，招标人(合同的甲方)有权按照索赔条款规定提出索赔。其具体内容包括索赔的方案和索赔的程序。

　　(7)不可抗力。不可抗力条款是指在发生预料不到的人力无法抗拒事件的情况下，合同一方难以或者不可能履行合同时，对由此引致的法律后果所作的规定。不可抗力条款一般包括三个部分：不可抗力的内容;遭受不可抗力事件的一方向另一方提出报告和证明文件;遭受不可抗力事件一方的责任范围。