上诉人（原审被告）中国有色工程设计研究总院，住所地北京市海淀区X路X号。
法定代表人张某某，院长。
委托代理人安某某，女，X年X月X日出生，汉族,中国有色工程设计研究总院职员，住（略）。
委托代理人付某某，女，X年X月X日出生，汉族,中国有色工程设计研究总院职员，住（略）（2003级研究生）。
被上诉人（原审原告）北京亿方物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区三里河三区甲X号。
法定代表人刘某，董事长。
委托代理人娄某，男，X年X月X日出生，汉族,北京亿方物业管理有限责任公司第一分公司经理，住（略）。
委托代理人孙某某，男，X年X月X日出生，汉族,北京亿方物业管理有限责任公司第一分公司职员，住（略）。
上诉人中国有色工程设计研究总院(以下简称有色工程设计院)因与被上诉人北京亿方物业管理有限责任公司(以下简称亿方物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服北京市宣武区人民法院（2008）宣民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年9月10日受理后，依法组成由法官支建成担任审判长，法官朱英俊和刘某参加的合议庭，于2008年10月8日进行了审理。上诉人有色工程设计院的委托代理人付某某、被上诉人亿方物业公司的委托代理人娄某和孙某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
亿方物业公司在一审中起诉称：亿方物业公司负责北京市宣武区西便门东里X号楼的物业管理，有色工程设计院是该楼X号房屋（以下简称X号房）的原产权单位。1998年7月21日，亿方物业公司下属第一分公司（以下简称亿方物业一公司）与有色工程设计院签订了长年有效的房屋委托代管合同（以下简称委托代管合同），此后，有色工程设计院将该房作为房改房出售给杨启元。按照北京市建设委员会（以下简称市建委）和北京市发展和改革委员会（以下简称市发改委）发布的京建物［2006］X号文件（以下简称X号文件）的规定，按照房改政策出售的公有住宅，仍由售房单位承担物业服务费。现有色工程设计院拖欠自2007年1月至12月的物业费809.83元，故请求判令有色工程设计院给付某欠的物业费809.83元。
有色工程设计院在一审中辩称：有色工程设计院已于2000年1月10日将X号房出售给杨启元，并将该房屋的所有权人于2000年4月27日变更为杨启元。房屋所有权的主体已经变更，物业费应由房屋的产权人交纳。另外，在此前的另案二审诉讼中，有色工程设计院已向亿方物业公司发出了解除委托代管合同的通知。因此，有色工程设计院不同意亿方物业公司的诉讼请求。
北京市宣武区人民法院审理查明：X号房（建筑面积43.59平方米）原为有色工程设计院（原名北某有色冶金设计研究总院）的产权房。1998年7月21日，亿方物业公司与有色工程设计院签订委托代管合同，约定由亿方物业公司对上述房屋进行物业管理，有色工程设计院交纳物业管理费用。2000年1月10日，有色工程设计院与杨启元签订房屋买卖契约，将上述房屋出售给杨启元，并于2000年4月27日变更为杨启元所有。2007年，亿方物业公司曾起诉有色工程设计院，请求法院判令有色工程设计院交纳自2000年至2006年的物业费，一审法院及二审法院判决支持了亿方物业公司的部分诉讼请求。现亿方物业公司起诉要求有色工程设计院交纳2007年1月至12月的物业费809.83元，有色工程设计院以房屋的所有权变更并且在前次诉讼中向亿方物业公司发出了解除委托代管合同的通知为由，不同意亿方物业公司的诉讼请求。
审理中，亿方物业公司提供了X号文件，该文件中规定：“《北京市物业服务收费里办法（试行）》（京发改〔2005〕X号，以下简称《办法》）实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安某（康居）住宅的职工所在单位和房改、安某（康居）购房人，仍应按照办法实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业费用缴纳，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变”。有色工程设计院出示了北京市宣武区房屋管理局的查档证明，证明上述房屋的所有权人现为杨启元。
另查，上述房屋的物业费按每平方米每年计算，其中电梯费11.38元、物业费6.07元、电梯检验费0.25元、避雷检测费0.19元，垃圾外运费为每年30元。
北京市宣武区人民法院判决认定：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。亿方物业公司和有色工程设计院签有委托代管合同，从而确定了物业费的缴纳主体是有色工程设计院，且委托代管合同的有效期为长期，双方均应按委托代管合同的约定履行。虽然有色工程设计院将诉争房屋作为房改房出售给了杨启元，且房屋的所有权也发生了移转，但根据X号文件的规定，物业费的缴费主体不因房屋的所有权由售房单位移转于购房人而发生改变，故有色工程设计院仍负有交纳物业服务费的义务。由于委托代管合同所涉及的房屋受房改售房政策的调整，目前不具备解除委托代管合同的条件，故对有色工程设计院以向亿方物业公司发出了解除委托代管合同的通知为由提出的解除委托代管合同的辩称理由，法院不予采纳。亿方物业公司要求有色工程设计院给付某业服务费的理由正当，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条第一款之规定，判决：有色工程设计院自判决生效之日起三日内给付某方物业公司管理的X号房自二○○七年一月至十二月的物业费八百零九元八角三分。有色工程设计院如果未按判决指定的期间履行给付某钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付某延履行期间的债务利息。
有色工程设计院不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、根据市建委物业服务合同的合同范本，认定委托代管合同的性质是委托合同。《合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。有色工程设计院在此前的另案二审2007年2月20日的庭审过程中已正式通知亿方物业公司解除委托代管合同，故委托代管合同已于2007年2月20日被解除，有色工程设计院与亿方物业公司不再有任何权利、义务关系，亿方物业公司应向房屋业主主张权利。二、亿方物业公司主张的物业费不应由有色工程设计院承担。1、有色工程设计院于2000年1月10日将X号房卖给了杨启元，杨启元即成为了X号房的所有权人。《物业管理条例》第六条第一款规定房屋所有权人为业主，该条例第七条第（五）项规定业主在物业管理活动中应按时交纳物业服务费用，北京市人民政府2005年发布实施的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《物业收费办法》）第八条规定物业服务费用由业主交纳，故亿方物业公司主张的物业费应由业主杨启元承担。2、根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十六条的规定，选定物业公司由业主决定，而有色工程设计院不是业主，该法第八十一条还规定是否选定物业管理企业由业主决定。3、委托代管合同第一条规定合同成立是以有色工程设计院具有房屋产权为基础的，既然房屋产权发生了变更，有色工程设计院也就不是产权人了。三、一审法院对X号文件的内容理解有误，因为该文件规定“《办法》实施前，按房改政策出售公有住宅的单位和房改购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。其中，按房改政策出售公有住宅的单位和房改购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定的，按照约定执行”。一审法院背离《物业管理条例》和《物业收费办法》的规定，对X号文件作出的解释显然与国务院法规和部委规章相矛盾，且违反了《中华人民共和国立法法》（以下简称《立法法》）第八十七条关于“下位法不能与上位法相抵触，否则应予以改变或撤销”的基本法律原则。对X号文件的正确理解应为：《物业收费办法》实施后，应按《物业收费办法》的规定缴纳物业费，即物业费应由业主负责缴纳。有色工程设计院因此请求本院依法撤销一审法院判决，驳回亿方物业公司的诉讼请求。
亿方物业公司服从一审法院判决。其针对有色工程设计院的上诉意见答辩称：1、此前的另案终审判决未支持有色工程设计院提出的解除委托代管合同的请求。解除双方之间的委托代管合同的前提是“业主合同要继续”，如果解除委托代管合同，必须有新的合同建立。2、物业管理公司应由业主委员会选聘。3、现在的房改房与商品房不同，要想解除委托代管合同，必须由有色工程设计院与现在的业主签订一份由业主向亿方物业公司缴纳物业费用的合同，有色工程设计院单方通知亿方物业公司解除委托代管合同是不行的。4、亿方物业公司依据的是X号文件。5、亿方物业公司的理解是正确的，有色工程设计院的理解有误。
一审法院对与有色工程设计院签订委托代管合同者，及《物业收费办法》名称查证有误。本院经审理另查明：1、与有色工程设计院签订委托代管合同者为亿方物业一公司，《物业收费办法》的名称为《北京市物业服务收费管理办法（试行）》。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。2、有色工程设计院上诉提及的在此前的另案二审中正式通知亿方物业公司解除委托代管合同的时间应为2008年2月20日。
本院认为：一审法院判决之论理正确。就有色工程设计院的上诉意见，下面具体予以评述。
一、关于委托代管合同已经解除
有色工程设计院在此前的另案二审中正式通知亿方物业公司解除委托代管合同的时间为2008年2月20日，故有色工程设计院以在此前的另案二审的庭审过程中已正式通知亿方物业公司解除委托代管合同的时间为2007年2月20日为由，上诉提出的委托代管合同已于2007年2月20日被解除一说不符合事实。
有色工程设计院上诉提出的委托代管合同的性质是委托合同一说，因无法律依据而不能确凿成立，进而《合同法》第四百一十条关于委托人或者受托人可以随时解除委托合同的规定，及其在此前的另案二审庭审过程中已正式通知亿方物业公司解除委托代管合同的事实，不能支持其上诉提出的委托代管合同已被解除、有色工程设计院与亿方物业公司不再有任何权利和义务关系、亿方物业公司应向房屋业主主张权利一说。
结论：有色工程设计院提出的委托代管合同已经解除之上诉理由，缺乏有效的事实根据和法律依据，本院不予采信。
二、关于亿方物业公司主张的物业费不应由有色工程设计院承担
1、因规定了《物业收费办法》实施前按房改政策出售公有住宅的单位、购买安某（康居）住宅的职工所在单位和房改、安某（康居）购房人“仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变”等内容的X号文件发布于《物业管理条例》和《物业收费办法》之后，且有色工程设计院将X号房出售给杨启元的时间在《物业收费办法》之前，故有色工程设计院提及的《物业管理条例》和《物业收费办法》不能有效地成为其上诉提出的亿方物业公司主张的物业费应由业主杨启元承担一说之法律依据。
2、根据上述第一点论理、针对“关于亿方物业公司主张的物业费不应由有色工程设计院承担”的第1点论理及下述第三点论理，《物权法》第七十六条、第八十一条及有色工程设计院不是业主之事实，均不能有效地成为其上诉提出的不应承担亿方物业公司主张的物业费一说之根据。
3、根据上述第一点论理、针对“关于亿方物业公司主张的物业费不应由有色工程设计院承担”的第1点论理及下述第三点论理，有色工程设计院以委托代管合同第一条规定合同成立的基础是有色工程设计院具有房屋产权为由，上诉提出的房屋产权发生的变更导致其不是产权人了一说，不足以使其所谓不应承担亿方物业公司主张的物业费之上诉理由成立。
结论：有色工程设计院提出的亿方物业公司主张的物业费不应由其承担之上诉理由，缺乏有效的事实根据和法律依据，本院不予采信。
三、关于一审法院对X号文件的内容理解有误
发布于《物业管理条例》和《物业收费办法》之后的X号文件是市建委和市发改委针对《物业收费办法》中按房改政策出售公有住房和安某（康居）住房物业服务费缴纳问题，为规范本市物业服务收费行为、保障业主和物业管理企业的合法权益而发布的，适用于北京市行政区域内的物业服务收费管理，北京市行政区域内的有关单位都应遵照执行。因X号文件明确规定《物业收费办法》实施前按房改政策出售公有住宅的单位、购买安某（康居）住宅的职工所在单位和房改、安某（康居）购房人“仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变”，故一审法院以物业费的缴费主体根据X号文件的规定不因房屋的所有权由售房单位移转于购房人而发生改变为由，认定有色工程设计院仍负有交纳物业服务费的义务是正确的。所以，有色工程设计院上诉提出的一审法院对X号文件作出的解释显然与国务院法规和部委规章相矛盾一说，不足以导致一审法院判决错误。基于此，有色工程设计院在其于《物业收费办法》发布前出售X号房的前提下，上诉提出的对X号文件的正确理解应为：《物业收费办法》实施后，应按《物业收费办法》的规定缴纳物业费，即物业费应由业主负责缴纳之主张不能成立。至于有色工程设计院提及的《立法法》第八十七条关于“下位法不能与上位法相抵触，否则应予以改变或撤销”的规定，本院认为：根据此条关于由有关机关依照《立法法》第八十八条规定的权限予以改变或者撤销下位法与上位法相抵触的情形及该法第八十八条的规定，人民法院不具有改变或者撤销下位法与上位法相抵触的情形之权利，即改变或者撤销下位法与上位法相抵触的情形，不属人民法院审理的范围。
结论：本院不采信有色工程设计院提出的一审法院对X号文件的内容理解有误之上诉理由。
综上，有色工程设计院的上诉请求缺乏确凿、有效的事实根据和法律依据，本院不予支持。一审法院根据查明的事实，正确适用法律，作出的判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，由中国有色工程设计研究总院负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。
二审案件受理费五十元，由中国有色工程设计研究总院负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长支建成
代理审判员朱英俊
代理审判员刘某
二○○八年十月三十日
书记员康竹
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