上诉人（原审原告）陈某甲，男，X年X月X日出生，汉族，云南省昆明市人，现住（略），身份证号：x。
被上诉人（原审被告）昆明柏林房地产开发有限责任公司（以下简称柏林公司）。
住所地：昆明市西山区棕树营小区X路X路交叉口。
法定代表人陈某乙，执行董事。
委托代理人陶国亮，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人刘潇瑜，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人陈某甲因与被上诉人柏林公司商品房买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2007）西法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年12月24日受理此案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审判决确认：被告柏林房地产公司系经昆明市西山区工商行政管理局依法登记并领取营业执照的企业法人，具有房地产开发企业资质证书。被告柏林公司于1999年3月16日取得昆国有（99）字第x号《国有土地使用证》，该《国有土地使用证》载明：被告柏林公司为坐落于昆明市西山区棕树营小区X路土地的土地使用者，该土地用途为“商住”，土地使用权的终止日期为2068年5月8日。同时，被告柏林公司依法取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》。《建设用地规划许可证》中载明用地项目名称为“商场、娱乐、办公、居住用地”，《商品房预售许可证》中载明“项目总面积x平方米，预售房屋总面积x平方米，非住宅面积x平方米”。1999年8月8日，原告陈某甲与被告柏林公司签订《商品房购销合同》，双方约定：原告陈某甲向被告柏林公司购买商品房建筑面积共8.61平方米，共一间；该商品房为第叁层AX号，用途为商场，每平方米售价为x元，购房款为x元。该合同第一条还载明“甲方建设依据及商品房坐落位置：甲方以出让方式取得位于昆明市西山区棕树营小区X路X路交叉口，编号为昆国用（99）字第x号的地块的土地使用权。土地使用权年限自1998年5月8日至2068年5月8日共70年。甲方经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名宏银大厦，属框架结构，主楼建筑层数为八层。地块规划用途为商住，工程建设规划许可证号为（99）603。”合同签订后，原告陈某甲向被告柏林公司支付了合同约定的购房款，被告柏林公司向原告陈某甲交付了合同约定的商铺。原告陈某甲已取得该商铺的《房屋所有权证》。2005年2月17日，云南省国土资源厅制定并实施了《关于在土地登记中因宗地分割涉及土地用途变更登记的有关问题办理意见的通知》[云国土资籍（2005）X号]文件，该文件中第二款第三条规定：“宗地分割后，每宗土地按实际用途确定的使用年限，应不超过该类土地使用权出让的法定最高年限。同一宗土地有两种以上用途时，可按实际用途分别设定出让年限，也可按其中法定出让年限最低的用途设定最高出让年限。”2006年8月11日，原告陈某甲取得该商铺的《国有土地使用证》，该《国有土地使用证》载明土地使用权的终止日期为2038年5月8日。2007年4月28日，原告陈某甲遂以被告柏林公司约定出售给其的商品房土地使用权年限为70年，而其实际获得的商品房土地使用权年限仅为40年，被告柏林公司由此不当得利，多获取了30年的土地使用权所对应的售房利润为由，向一审法院提起本案诉讼，请求法院判令被告柏林公司返还其购房款x.56元（计算方式为：以购房款扣除被告柏林公司的开发成本每平方米2000元再除以70年乘以30年），并承担本案诉讼费。本案在审理过程中，经原告陈某甲的申请，一审法院依法向昆明市国土资源局西山分局调取《情况说明》一份，内容为：“兹有昆明柏林房地产开发有限责任公司坐落在棕树营小区X路口的新东方女人广场，土地用途为住宅用地，使用权类型为出让，终止日期为2068年5月8日，使用权面积为4009.1平方米。该宗土地于2006年6月12日由开发商申请办理小业主的土地使用权登记，该宗地的小业主房屋所有权证登记的实际用途为商场，依据昆国土资通（2006）X号文第一款第二条：‘属于有偿使用权性质的土地，按照云南省国土资源厅[云国土资籍（2005）X号]文第二款第三条规定执行’。小业主办理的土地证年限应按照实际的商业用地设定最高出让年限，故终止日期为2038年5月8日。”
根据上述确认事实，一审判决认为：原告陈某甲与被告柏林公司签订的《商品房购销合同》合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。现原告陈某甲向被告柏林公司支付了合同约定的购房款，被告柏林公司向原告陈某甲交付了合同约定的商铺，原告陈某甲已取得该商铺的《房屋所有权证》。首先，国务院于1990年制定并颁布实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他约定五十年。”该条例属于具有普遍约束力的行政法规，具有法的普遍性，即法的效力对象的广泛性和法的效力的重复性，而双方所签订并履行的《商品房购销合同》中已明确约定原告陈某甲购买的商品房用途为“商场”，根据上述法规规定，作为商业用地的该商品房的土地使用权最高年限只能为四十年，这是原告陈某甲完全能够知道且应当知道的，法律并不因为原告陈某甲不知晓该法律规定，而对其不具有约束力，故原告陈某甲向被告柏林公司购买该商品房时应当知道该类商品房的土地使用权最高年限为四十年；其次，双方所签订并履行的《商品房购销合同》第一条载明“甲方建设依据及商品房坐落位置：甲方以出让方式取得位于昆明市西山区棕树营小区X路X路交叉口，编号为昆国用（99）字第x号的地块的土地使用权。土地使用权年限自1998年5月8日至2068年5月8日共70年。甲方经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名宏银大厦，属框架结构，主楼建筑层数为八层。地块规划用途为商住，工程建设规划许可证号为（99）603。”该约定是双方在合同中一致认可的对被告柏林公司依法取得的《国有土地使用证》及《工程建设规划许可证》的相关内容客观真实的记载，该内容并非双方合同所能自由约定的，而必须以法律规定或经有关国家机关审批的合法内容为最终依据，故该约定是对被告柏林公司开发商品房的建设依据及位置的客观陈某，对原告陈某甲并不构成欺诈；再次，原告陈某甲以被告柏林公司不当得利为由要求其返还部分购房款，根据我国《民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”而被告柏林公司是依据双方签订的《商品房购销合同》向原告陈某甲收取的购房款，且被告柏林公司已向原告陈某甲履行了交付商铺的合同义务，原告陈某甲已取得了该商铺的《房屋所有权证》，对于原告陈某甲所有的《国有土地使用证》载明的土地使用年限，则应根据法律规定及相关土地管理部门的规定予以确定，原告陈某甲所举证据不能证明被告柏林公司取得了不当利益并给其造成了损失，故原告陈某甲的该项主张不能成立。因此，原告陈某甲的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审判决依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回原告陈某甲要求被告昆明柏林房地产开发有限责任公司返还购房款x.56元的诉讼请求。
宣判后，上诉人陈某甲不服原审判决，向本院提起上诉，称：1、被上诉人在向上诉人销售商铺中有二点欺诈事实。一、被上诉人明知国家规定“商业、旅游、娱乐用地40年”，却在多个媒体做广告和发宣传材料,使上诉人相信“该大厦使用年限为70年，比商务用地多出30年使用年限”;二是被上诉人明知办理70年商铺的土地使用证是不可能的，也是违法的，却在《房产买卖合同》第十八条第（四）承诺：按房产与地产一致70年的原则，将房地产使用权利与义务一并转移给我方。但事实是被上诉人发布的资料、广告与承诺都是欺骗与谎言,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的促销广告和宣传资料是要约邀请，由此导致购房者产生购买行为的售房者应承担法律责任。2、被上诉人是按70年的商铺产权和70年的地产权作价将商铺骗卖给上诉人的。上诉人交足了70年的房地产购房款，并总额上缴了税款。按照房随地走的原则，上诉人所购的商铺品质缩水了30年，故被上诉人应退赔上诉人30年的购房款。3、被上诉人明知所售的土地使用年限不可能违规做到与房产所有权年限一致，却在《房产买卖合同》中立下能办到房产与地产一致使用年限的承诺，这是被上诉人为追求高额商业利润而作出的欺诈行为。综上，请求二审法院判令：依法撤销或变更（2007）西法民初字第X号民事判决，由被上诉人退赔向上诉人多收的30年房地产购房款x.56元，并承担本案上诉费或判令被上诉人原价回购卖予上诉人的商铺。
被上诉人柏林公司答辩称：上诉人陈某甲的上诉请求和理由均不成立，而一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人陈某甲的上诉主体错误，即其对苏建新的上诉没有依据，二审法院不应予以审理，请求二审法院判令驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与一审判决确认事实一致，且双方当事人均无异议，本院依法予以确认。
另，上诉人陈某甲欲证实被上诉人柏林公司在其销售广告和宣传资料中宣传购房者能拥有所购商铺70年的使用权，该行为对其构成了欺诈，在二审中还向本院提交了以下三组证据材料：①宣传广告一份，②返租计划书一份，③《春城晚报》（1999年11月2日）上登载的广告一则；被上诉人柏林公司认为上诉人陈某甲提交的上述证据不属法定的新的证据，且不能证实上诉人陈某甲的主张。对此，本院认为，第一，经对上诉人陈某甲提交的上述三组证据进行审查，可以发现该三组证据的形成时间均在上诉人陈某甲于1999年8月8日向被上诉人柏林公司购买本案讼争商铺的前后，即该三组证据在本案一审诉讼之前就已经实际存在，作为购房者的上诉人陈某甲足以能够也应当能够在本案一审诉讼时的举证期限内提交该证据以期证实自己主张的事实，故上诉人陈某甲在本案二审期间提交的该三组证据不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十二条第二项关于二审新的证据的规定；第二，上诉人陈某甲提起本案诉讼的理由是其获得的所购商铺《国有土地使用证》载明的土地使用权年限与双方合同约定的土地使用权年限不符，而上诉人陈某甲提交上述三组证据所欲证实的事实与其诉讼理由不符，明显超出了本案诉讼的范围，故上诉人陈某甲在二审期间提交的该三组证据与本案诉由不具关联性。因此，对上诉人陈某甲提交的该三组证据，本院不作为本案证据予以采信。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1、被上诉人柏林公司是否对上诉人陈某甲构成售房欺诈；2、被上诉人柏林公司是否获得了不当得利，上诉人陈某甲要求被上诉人柏林公司返还购房款的诉讼请求是否成立。
本院认为：上诉人陈某甲与被上诉人柏林公司于1999年8月8日签订的《商品房购销合同》是双方当事人在平等自愿的基础上意思表示一致达成的契约，且不违反我国法律和社会公共利益，该购房合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，即双方当事人应当按照约定全面、认真、诚实地履行自己的义务。
首先，关于被上诉人柏林公司是否对上诉人陈某甲构成售房欺诈的问题。
第一，根据本案查明的法律事实，上诉人陈某甲（乙方）与被上诉人柏林公司（甲方）签订的《商品房购销合同》第一条载明：“甲方建设依据及商品房坐落位置：甲方以出让方式取得位于昆明市西山区棕树营小区X路X路交叉口，编号为昆国用（99）字第x号的地块的土地使用权。土地使用权年限自1998年5月8日至2068年5月8日共70年。甲方经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名宏银大厦，属框架结构，主楼建筑层数为八层。地块规划用途为商住，工程建设规划许可证号为（99）603”，该约定内容与被上诉人柏林公司于1999年3月16日依法取得的昆国有（99）字第x号《国有土地使用证》所记载的土地使用（包括土地使用权的终止日期为2068年5月8日）的相关内容一致，由此表明，作为商品房开发商的被上诉人柏林公司已经根据相关法律文件记载的内容，如实的将其为开发建设商品房所取得国有土地的使用权状况告知了作为了购房者的上诉人陈某甲。特别是我国对土地实行的是严格的权属规范和使用权让渡管理的土地制度，土地使用权的出让和转让所产生的土地使用权状况都有严格的法律制度加以调整，应以国家土地行政管理部门依法颁发的、具有法定公示力的《国有土地使用证》记载的权利状况为法定依据，而双方所签《合同》第一条约定的内容，实际上就是对被上诉人柏林公司所售商品房占据土地的使用权的合法性和具体状况的一种合同化确认和情况告知，作为合同当事人的上诉人陈某甲和被上诉人柏林公司客观上不可能也不能通过双方协商的方式对上述“甲方建设依据及商品房坐落位置”的相关内容进行设定、变更或撤销等实现当事人合意达成一致，因此，被上诉人柏林公司依据其依法取得的《国有土地使用证》所记载的土地使用权年限在双方所签《合同》中进行约定和告知，并没有构成对上诉人陈某甲的欺诈，上诉人陈某甲的该项主张不成立，本院不予支持。
第二，尽管上诉人陈某甲获得的该商铺的《国有土地使用证》载明的土地使用权的终止日期为2038年5月8日，但是，如前述分析评判理由，土地使用权的具体状况是以国家土地行政管理部门依法颁发的、具有法定公示力的《国有土地使用证》记载的权利状况为法定依据，上诉人陈某甲和被上诉人柏林公司作为本案合同的当事人不能对此进行协商变更和修正，被上诉人柏林公司正是依据其获得的《国有土地使用证》记载的土地使用权内容在双方合同中进行了约定和告知，因此，上诉人陈某甲主张其获得的土地使用权年限与双方合同约定不符是被上诉人柏林公司的欺诈行为所造成，没有事实和法律依据，本院不予支持。
第三，上诉人陈某甲主张被上诉人柏林公司取得的《国有土地使用证》载明的土地用途为“商住”，但被上诉人柏林公司出售给其的商品房却是商铺，由此被上诉人柏林公司在明知国家相关法规规定的土地使用权年限的情况下仍与其作出了土地使用权年限为70年的约定，故而被上诉人柏林公司的行为构成欺诈。再根据本案查明的法律事实，被上诉人柏林公司依法取得的《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》明确记载其土地用途为“商场、娱乐、办公、居住用地”，由此可见，被上诉人柏林公司开发建设并向上诉人陈某甲出售的本案讼争商铺是在国家相关行政管理部门批准核发的土地用途范围之内；与此同时，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》作为规范土地使用权年限的行政法规，已经对相关土地使用权出让最高年限进行了明确具体的规定，基于法的普遍性和公示性，它的效力对象和公示对象是不特定的社会公众群体，因此，作为社会公众群体一员的上诉人陈某甲和被上诉人柏林公司都能够知道也应当知道该行政法规的内容，进而，在作为商品房开发商的被上诉人柏林公司和作为购房者的上诉人陈某甲都明知该行政法规规定的相关土地使用权出让最高年限的情况下，被上诉人柏林公司向上诉人陈某甲出售本案讼争商铺时，并没有故意向上诉人陈某甲告知虚假情况或者隐瞒真实情况的行为，由此，上诉人陈某甲主张被上诉人柏林公司向其出售商铺的行为构成欺诈的诉由不成立，本院不予支持。
第四，上诉人陈某甲还主张被上诉人柏林公司在促销广告和返租计划中宣传商铺的土地使用年限为70年，而根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的促销广告和宣传资料是要约邀请，被上诉人柏林公司应承担由此履行不能的法律责任。由于上诉人陈某甲并未在本案一审中主张被上诉人柏林公司的宣传广告构成欺诈这一事实，并且，正如上诉人陈某甲所主张，被上诉人柏林公司的宣传广告是要约邀请，而非要约，即该宣传广告不能成为合同内容，进而，不能由此产生相应的权利义务内容，同时，再基于上述分析评判理由，土地使用权的具体状况是以国家土地行政管理部门依法颁发的、具有法定公示力的《国有土地使用证》记载的权利状况为法定依据，合同当事人不能对此进行协商变更和修正，故上诉人陈某甲的该项主张亦不能成立，本院不予支持。
因此，上诉人陈某甲主张被上诉人柏林公司在土地使用权年限的事宜上对其构成了欺诈的诉由不成立，本院不予支持。
其次，关于被上诉人柏林公司是否获得了不当得利以及上诉人陈某甲要求被上诉人柏林公司返还购房款的诉讼请求是否成立的问题。上诉人陈某甲是基于被上诉人柏林公司在其所售的商铺土地使用权年限的事宜上构成欺诈，被上诉人柏林公司由此从上诉人陈某甲已经给付的购房款中获得了相应的不当利益，故而要求被上诉人柏林公司返还该部分不当利益，但是，上诉人陈某甲并未能提交确实有效的证据证实上诉人柏林公司确实由此获取了不当的利益，以及如果被上诉人柏林公司由此获得了不当利益，该不当利益的具体数额，因此，根据我国《民事诉讼法》第六十四条关于谁主张谁举证的证明责任的规定，上诉人陈某甲应就此承担举证不能的不利法律后果，并且，基于上述本院对被上诉人柏林公司的行为是否构成欺诈的分析评判理由，上诉人陈某甲要求被上诉人柏林公司返还不当利益这一诉求即丧失了其核心基础和关键前提，进而，上诉人陈某甲的该项诉求不成立，本院不予支持。
此外，本院注意到，尽管上诉人陈某甲在上诉状中针对的上诉对象为被上诉人柏林公司的原法定代表人苏建新，但苏建新并非本案当事人，上诉人陈某甲实际针对的上诉对象应为柏林公司。
综上所述，上诉人陈某甲的上诉请求不成立，本院依法不予支持；而一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项及第一百零七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币454元，由上诉人陈某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长杨章亮
审判员陶磊
审判员余锋
二○○八年二月十五日
书记员兰珊
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