原告上海XX经纪有限公司，住所地上海市杨浦区X路X号。
法定代表人晁X，该公司董事长。
委托代理人李XX，该公司员工。
委托代理人钱XX，上海市XX律师事务所律师。
被告上海XX有限公司分公司，住所地上海市杨浦区X路X号二楼。
负责人严X，该公司经理。
委托代理人唐XX，该公司员工。
被告上海XX有限公司，住所地上海市杨浦区X路X号。
法定代表人顾XX，该公司董事长。
原告上海XX经纪有限公司与被告上海XX有限公司分公司、被告上海XX有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人及两被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海XX经纪有限公司诉称：原告经上海泰鸿实业有限公司授权出租上海市杨浦区X路XX号二楼商铺给被告。2007年11月15日原告与被告签订了上海市房屋租赁合同，约定：原告将上述商铺租给被告，租赁期自2008年2月28日起至2016年2月27日止；支付方式为：三个月一付租金，须每季度提前7日支付。2008年1月21日，被告又向原告增租搭建了上海市杨浦区X路X号二楼公用面积，折合租赁建筑面积2.3平方米。从2008年2月28日起原告共租赁给被告建筑面积542.87平方米，合同约定每天每平方米租金1.6元；日租金868.59元；季租金79,260元。另外,根据合同约定,物业管理费由被告支付,每月每平方米2元。由于被告一再拖欠租金及物业管理费，2008年7月10日被告又书写了一份“付款方式”，承诺每个月按月付租金，但又违约。原告再次于2008年10月13日通知被告，2008年10月28日前再不付清租金，我司与被告签订的租赁合同即终止。至今被告仍拖欠从2008年7月至2009年12月的物业服务费，原告已垫付。因为被告XX分公司无独立法人资格，故原告要求法院判令：一、解除原告与被告XX分公司的房屋租赁合同，并立即迁出上海市杨浦区X路XX号二楼；二、两被告共同连带支付拖欠的截至2008年12月前的租金105,680元,自2009年4月28日起按每月26,420元计算至被告实际搬迁完毕之日止的房屋租赁费；三、两被告支付拖欠的2008年2月至2009年12月的物业管理费24,972.02元，并按每月1,085.74元标准支付至被告实际搬迁完毕之日止；四、判令两被告支付原告违约金，其中105,680元按每天868.59元（即日租金）自2008年7月28日计算至2008年12月3日，实际原告只主张了22天,共X,108.98元，其余的欠租按日租金的两倍1,737.18元标准自2009年4月28日计算至实际搬迁之日。
被告上海XX有限公司分公司（以下简称XX分公司）辩称：首先,根据对租赁房屋面积的实际测量,确定该房屋的实际面积为491平方米,故认为原告出租给被告的房屋面积为虚假面积。其次,原告交付的房屋不符合约定,致使原告无法实现租赁目的。消防局对被告进行了罚款，消防手续在2009年6月经法院调解后原告才予以解决。房屋存在缺陷，有漏雨情况，造成约220平方米的面积未能使用，损坏6台电脑，造成了被告重大经济损失，所以被告只能暂缓支付房租，原告应先结算给被告造成的经济损失和单方面终止合同的双倍违约金、装修费等。不同意原告要求被告支付租金和违约金的诉讼请求。
被告上海XX有限公司辩称：原告与被告XX分公司间的纠纷，被告不清楚。分公司是被告设立的，但分公司和被告有约定，分公司自负盈亏，经济独立。不同意原告要求被告共同承担连带责任的诉请，此纠纷与被告无关，责任应由分公司自己承担。
经审理查明：上海市杨浦区X路XX号二楼商铺产权人系上海泰鸿实业有限公司，该公司授权原告出租该房屋。2007年11月15日，原告与被告XX分公司签订《上海市房屋租赁合同》一份，双方约定：原告将上述房屋建筑面积总计540.57平方米（包括分摊的门面和楼道建筑面积）租赁给被告XX分公司作为商业使用。租赁期自2008年2月28日起至2016年2月27日止，其中2007年11月13日至2008年2月27日为免租期。房屋租金第一、第二年为1.6元每平方米，年租金为315,696元，支付方式为三个月一付，押金一个月，保证金为一个月租金即26,308元,租金须每季度提前7日支付。被告XX分公司支付物业管理费，每平方米2元。2008年1月21日，被告XX分公司出具承诺书，表示上海市杨浦区X路X号二楼场地二楼公用面积内所搭建的2.3平方属于租借范围，每平方米1.6元由其支付租金。2008年1月22日，双方签订补充协议，确认了最终租赁面积及租金计算方式。2010年2月28日前，季租金为79,260元，2010年2月28日后，日租金为每平方米1.648元,季租金为81,636元……。
至2008年11月28日，被告XX分公司欠付租金105,680元。2008年12月3日,原告与被告XX分公司达成2008年12月后的部分调解协议,内容是:一、被告XX分公司于2008年12月起,每月15日前支付原告合同约定的当月租金;二、原告协助被告XX分公司办理相关的消防、工商等手续。该调解协议达成后，被告XX分公司支付了2008年12月至2009年4月28日的租金。后被告XX分公司拖欠租金至今。
2009年1月5日，上海市杨浦区公安消防支队出具了《关于上海XX有限公司分公司网吧内装修工程验收合格的意见》，消防验收合格。2009年6月10日，上海市杨浦区公安消防支队又出具了《消防安全检查意见书》，同意开业。
审理中，经原告申请，本院依法委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争房屋装修残值进行了审价。该公司出具鉴证结果为：涉案房屋装修残值为90,488元。
另查明：原告与被告XX分公司确认2010年3月12日为被告XX分公司交还房屋日。
本院认为：原、被告间的租赁合同合法有效，双方均应按约履行。被告拖欠租金至今，显属违约，原告据此要求解除合同的诉请，并无不当，本院应予支持。原告要求被告搬迁之诉请，因双方已确认房屋交还时间，故对于此节诉请，不必再予处理。至于被告抗辩的几个理由，首先对于消防问题，本系由被告自行申报办理，双方的合同上亦未明文约定系原告的义务，而且从现有材料看原告亦未有故意不予协助的情况，故被告关于原告应对此承担责任的抗辩理由，在现有证据下，本院不予采信。此外，被告曾表示如消防通过愿意支付租金，但在消防通过后仍未按约付款，被告在及时支付租金上欠缺诚信；对于租赁面积问题，双方在签订合同前，对系争房屋状况均应作全面的了解和确认，被告在合同履行几年后才提出，而且是以自己丈量出的面积来推翻产权证上的记载，本院难以采信；第三，对于房屋存在有漏水等情况，承租房屋的修理，被告可以通过正常报修解决，被告提供的证人也提及原告尽过修理义务，故对此项抗辩理由，本院亦不予采信。因此，被告不仅应承担支付租金的义务，还应承担自消防验收通过后的逾期付款违约责任，但是合同约定的违约金过高，本院根据本案情况予以酌定。在被告承担完付费责任后,原告应返还保证金。另外,由于被告XX分公司系被告XX公司设立的分支机构，根据法律规定不能独立对外承担民事责任,故应由被告XX公司承担相应的法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告上海XX经纪有限公司与被告上海XX有限公司分公司2007年11月15日签订的《上海市房屋租赁合同》于2010年3月12日解除；
二、被告上海XX有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX经纪有限公司截至2008年11月28日之前拖欠的租金人民币105,680元；
三、被告上海XX有限公司应于本判决生效之日起十日内按每月人民币26,420元标准支付原告上海XX经纪有限公司自2009年4月28日至2010年2月27日的租金；
四、被告上海XX有限公司应于本判决生效之日起十日内按每月人民币27,212元标准支付原告上海XX经纪有限公司自2010年2月28日至2010年3月12日的租金；
五、被告上海XX有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX经纪有限公司违约金人民币80,000元；
六、被告上海XX有限公司应于本判决生效之日起十日内按每月人民币1,085.74元标准支付原告上海XX经纪有限公司自2008年2月至2010年3月12日的物业管理费；
七、原告上海XX经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿被告上海XX有限公司装修残值人民币90,488元;
八、原告上海XX经纪有限公司应于被告上海XX有限公司支付上述二、三、四、五、六款项后，返还被告上海XX有限公司保证金人民币26,308元；
九、原告上海XX经纪有限公司其余之诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3,013元，鉴定费人民币8,000元，由被告上海XX有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长张军
审判员刘月华
代理审判员章好全
书记员沈佳越
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