湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民事判决书
(2004)州民一终字第X号
上诉人(原审原告)杨某，女，一九六四年七月出生，苗族，下岗职工，住（略）。
委托代理人洪学智，湖南边城律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)花垣县民族印刷厂。
法定代表人马某，该厂厂长。
上诉人杨某菊因租赁合同财产损害赔偿纠纷一案，不服花垣县人民法院(2004)花民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，原被告于二00三年八月一日签订了房租合同。甲方花垣县民族印刷厂有临街楼房一栋，乙方杨某自愿承租该栋楼的三、四、五楼作宾馆住宿。合同第十二条约定，合同期满后乙方须保持甲方原三层楼水电及房内装饰完好无损。二00四年二月十五日晚，三楼下水管漏水将二楼小中华歌舞厅的装修部分、电器、沙发损坏。原告当即关闭三至五楼六间房屋。第二天，原告请人维修，发现是由于下水道大小接头处脱胶水引起漏水，同时杂物堵塞也是造成漏水原因之一。原告维修下水管花工时费材料费130元，停业损失600元，诉讼代理费1000元。故原判认为，原被告签订的租赁合同合法有效，其中合同第十二条并没有约定租赁物在租赁期间的维修义务由乙方杨某。维修义务依法应由出租人承担。本案由于下水道大小接头处脱胶及原告的管理不善，杂物堵塞是造成漏水的原因，为此，原告也要承担50%损害赔偿责任。小中华歌舞厅的损失，权利人未主张，本案不作处理。据此判决，一，原、被告双方在合同履行期内的维修义务，由被告花垣县民族印刷厂承担；二、本判决生效后十日内，被告花垣县民族印刷厂赔偿原告杨某的各项损失50%计人民币865元，其余损失由杨某自行承担。案件受理费三百元，原、被告各负担一百五十元。宣判后，杨某不服，向本院上诉称，上诉人对原判第一项无异议，但原判认定的“下水道大小接头处脱胶及原告管理不善，杂物堵塞造成漏水原因”属事实不清，证据不足，真正漏水原因是大小接头处胶套直接套上去的，接头处未密封，属于租赁物安装缺陷引起的漏水，因此上诉人不应承担损害赔偿责任，请二审依法改判。被上诉人花垣县民族印刷厂二审未提出答辩意见。
经审理查明，二00三年八月一日，被上诉人花垣县民族印刷厂为甲方，与上诉人杨某为乙方，签订了房屋租赁合同，约定乙方自愿承租甲方在花垣县X路X号临街楼房一栋的三、四、五楼共三层楼作为宾馆住宿，合同还约定了租期自二00三年九月一日至二0一一年八月三十一日，租金、付款方式及其他相关事项作了约定。但该租赁合同对租赁期间租赁物的维修义务没有约定，其中第十二条约定的“合同期满后乙方须保持甲方原三层楼水电及屋内装饰完好无损。”二00四年二月十五日晚，承租屋三楼的下水管发生漏水，将二楼小中华歌舞厅的装修部分、电器、沙发损坏，杨某当即关闭了三楼至五楼的六间房屋。次日雇请维修人员维修，经维修人员查看，认为漏水是下水道处的160#和110#下水道接头处无胶水，水放大就渗漏而引起；在被上诉人向法院提交的顾仁明证言上证明，“小中华歌舞厅自二00四年元月从吴永顺转让之前有过漏水，吴已请人维修，维修过程中未将水管接头接好，而造成下水管杂物堵塞。”被上诉人在庭审中也认可漏水不是自已安装问题，而是二楼自己维修过程中变动的。另上诉人的损失方面，维修下水道花工时费和材料费130元，六间房屋二天停业损失600元，诉讼代理费1000元，共计1730元。
本院认为，上诉人杨某与被上诉人花垣县民族印刷厂签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。依照我国《合同法》第二百一十六条规定，出租人负有保障承租人安全、有效地使用租赁物的义务。而在上诉人承租期间，其三楼下水管却出现漏水现象，租赁物的维修义务方面，《合同法》第二百二十条有规定，“除合同另有约定外，出租人应当负责租赁物的维修”，而本案上诉人与被上诉人在签订的房屋租赁合同中，未对租赁屋的维修义务作出约定，故本案租赁屋的维修义务，只能按《合同法》第二百二十八条的规定，由出租人即被上诉人履行租赁物的维修义务，且本案上诉人承租的三楼下水管漏水现象并非是上诉人人为过错使用租赁物所引起的。又依《合同法》第二百二十一条规定的“承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”因此，本案因出租人即被上诉人未尽租赁物的维修法定义务，造成了他人财产损失的，应担民事赔偿责任，上诉人要求被上诉人承担租赁物维修义务并赔偿合理损失的请求于法有据，其上诉理由成立，本院予以支持。原判认为因双方对租赁物维修义务不明确而判令双方各自承担50%的责任与《合同法》第二百二十二条规定相悖逆。故原判认定事实部分不清，适用法律及判决结果部分不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款二、三项，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下：
一、维持花垣县人民法院(2004)花民初字第X号民事判决主文部分的第一项；
二、变更上述判决主文第二项为，本判决书送达后十日内，花垣县民族印刷厂赔偿杨某的各项损失合计人民币1730元。
一、二审案件受理费共六百元，由被上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长石明辉
审判员邓军
审判员彭健
二00四年十一月十八日
书记员王波
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