上诉人（一审被告）洛阳XX物业管理有限公司。地址：XX。
法定代表人张XX，董事长。
委托代理人张XX，该公司经理。
委托代理人李XX，男，X年X月X日出生，汉族，住XX。
被上诉人（一审原告）洛阳市西工区XX小区业主委员会。地址：洛阳市西工区X路XX小区。
负责人XX，该委员会主任。
委托代理人张XX，男，汉族，X年X月X日出生，住XX小区X号楼X单元X号。
委托代理人彭XX，河南航星律师事务所律师。
上诉人洛阳XX物业管理有限公司（以下简称XX物业公司）与因被上诉人洛阳市西工区XX小区业主委员会（以下简称XX业主委员会）侵权纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2006）西民初字第X号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人XX物业公司的委托代理人张XX、李XX，被上诉人XX业主委员会的负责人范XX及委托代理人张XX、彭XX，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审中原告XX业主委员会起诉称：原告XX小区全体业主分别于2003年6月份左右购房入住XX小区。在购房时，购房合同中明确约定对小区进行管理的是洛阳市名居物业公司。购房后，物业公司莫名其妙的被更换成了本案被告，当时原告提出严重抗议，但被告却强行采取扣发钥匙的卑劣手段，迫使原告与其签订物业合同。合同签订后，被告不是依照合同约定的服务好小区，而是严重违背合同约定，对小区存在的严重建筑工程质量问题百般推脱，不予修复。强行违法加码加价，向小区业主多收取水电费用和其他杂费。门卫、门岗严重不负责任，多次脱岗、旷岗，导致小区管理混乱，全体业主人身和财产安全得不到任何保障。原告于2005年1月5日主持召开了由区物业办和社区居委会参加的全体业主大会，通过投票表决解除小区业主与被告的前期物业合同；通过投票表决，三分之二以上的业主均主张并强烈要求解除终止与被告的前期合同，责令被告撤出小区，移交物业管理权及相关物业手续。根据小区全体业主意愿，又选聘了新的物业公司（诚心物业公司)进入。但是，被告拒不履行法定义务，拒不向原告移交相关物业手续，拒不撤出，且不履行管理之责，该问题经有关媒体多次曝光后，被告仍然强横霸占小区物业至今。综上，依据《物业条例》等有关法律法规规定，为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、依法确认2005年1月5日原告解除终止同被告的前期物业管理合同真实有效，依法成立；2、被告停止违法侵权行为，限期撤出小区，限期向原告移交物业管理权及相关物业手续；3、本案的一切诉讼费用由被告承担。
一审中被告XX物业公司答辩称：原告依法不具备诉讼主体资格，而且其诉讼请求也依法不能成立。首先，原告不具备诉讼主体资格，业主委员会是小区业主大会的执行机构，关于解除与物业管理公司物业合同之重大事项，其作为原告的诉权源于小区三分之二以上业主的委托授权。原告有义务同时也不能提供相关证据证明其诉讼行为是受小区三分之二以上业主的委托授权，而且被告也有大量相关证据证明。因此，XX小区业主委员会作为本案原告起诉，主体资格违法。其次，原告诉讼请求不能成立。1、XX小区X年被评为市级物业管理优秀住宅小区。被告诉状中对于整个小区乱成一团糟，全体业主惶惶不可终日的描述是对客观事实的恶意歪曲；2、原告所谓的1月5日解除业主大会，因违犯程序及投验票的常规性操作程序而依法无效；3、原告所作的1月5日会议解除票的241份征求意见表，其中有202份系原告人员事先偷划、添加伪造的，在法律上存在重大证据瑕疵，系违法无效证据；4、XX小区业主在入住小区的同时，均与被告XX物业公司签订了前期物业合同。而原告自2004年11月成立以来，始终未与XX物业公司签订物业委托服务合同。截止到目前，小区业主与被告签订的前期物业合同仍处于正常履行的合法有效状态；5、截止目前，小区有90%左右业主仍正常向被告交纳物业费及其他各项费用，认可被告对XX小区的合法物业管理权。6、由于原告弄虚作假，违法解聘被告物业公司，制造小区混乱，由此遭到小区大多数业主的强烈反对，并联名请求物业行政机关改选XX小区现有的业主委员会。基于上述，原告非但不具备诉讼主体资格，而且其诉讼请求也依法不能成立，请法院依法驳回原告起诉，以维护法律的尊严，从而有效保护物业管理企业的合法权利不受侵犯。
一审法院审理查明：2003年6月份，XX小区业主开始购买XX小区房屋，并开始入住。2003年被告XX物业公司进入XX小区，开始前期物业管理，在管理过程中出现一些问题与业主发生纠纷。2004年11月，XX小区业主经洛阳市房管局西工分居及西工物业办登记备案，并经公示合法选举，成立了原告XX业主委员会。在履行中，因被告XX物业公司的管理问题，2005年1月5日，在有关部门参加下，召开了XX小区全体业主大会，目的是要解除与被告XX物业公司的前期物业合同。其投票表决结果是XX小区三分之二以上的业主同意解除与被告的前期物业合同。后原告根据大会决议在有关部门进行备案，并进行了公示，2005年1月10日，原告与洛阳诚心物业管理有限公司签订物业管理合同，并进行公示。该合同在1月15日生效，至2006年1月14日止。原告通知被告限期撤出，被告拒不撤出，双方发生纠纷，并引起了一系列行政及民事诉讼纠纷。在此情况下，原告起诉来院，要求依法解除与原告的前期物业管理合同，合法有效。请求停止侵权，限期撤出小区，并向原告移交物业管理、相关物业手续等为由起诉来院，引起本案纠纷。
一审法院认为：原告XX业主委员会2005年1月5日所实施的解除与被告XX物业公司的前期物业管理合同的行为，国务院物业管理条例精神，不违反法律规定，应当予以认可。因原告XX业主委员会是业主大会的执行机构，该机构经合法选举、备案，具备资格。原告XX业主委员会与被告XX物业公司发生矛盾后，对于解聘被告XX物业公司之事，经过业主大会授权，并与新的物业公司签订了物业管理合同，符合条例规定。对于原告要求被告解除物业管理合同、限期撤出小区、限期交还物业管理资料、限期交付小区物业管理权应予支持。被告XX物业公司以原告主体资格不适合，未经授权等答辩理由，因所出示的证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条《中华人民共和国合同法》第九十四条，参照国务院《物业管理条例》第十一条、第十六条、第二十六条之规定，经合议庭合议，判决：一、原告洛阳市西工区XX小区业主委员会2005年1月5日做出关于解除与被告洛阳XX物业管理有限公司的前期物业管理合同的行为合法有效。二、限被告洛阳XX物业管理有限公司判决生效后三个月内搬出洛阳市西工区XX小区，并向原告洛阳市西工区XX小区业主委员移交完毕物业管理权物业相关资料及手续。本案受理费100元，其他费200元，共计300元，由被告承担（先由原告预付款垫付，待执行时一并清结）。
宣判后，XX物业公司不服一审法院判决，向本院提出上诉称：请求依法撤销洛阳市西工区人民法院（2006）西民初第X号民事判决书，由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：洛阳市西工区人民法院（2006）西民初第X号民事判决书（以下简称判决书）遗漏关键证据，混淆“表”与“票”的概念，判决被上诉人“2005年1月5日做出关于解除与被告洛阳XX物业管理有限公司的前期物业管理合同的行为合法有效”没有法律依据。1、遗漏关键证据。在一审中，上诉人多次要求被上诉人出示“业主征求意见表”，但被上诉人始终没有出示，仅仅出示了洛阳市房管局西工分局的一份证明，但这一份证明也明确证明了，填写的不是业主表决票，而是“业主征求意见书”。然而，判决书却多次引用征求意见表，在确认部分却突然使用投票表决，来确认同意解除合同。上诉人认为：如果确认同意解除合同，必须有业主表决票为依据；如果引用和确认了业主征求意见表，而不能只引用和确认，却不进行质证。2、混淆“表”与“票”的概念。一审判决的错误之处，就在于把“表”与“票”的概念进行了混淆，使人们很难分清“表”与“票”的性质和作用。“表”是进行调查和提供参考时使用的，没有表决的功能;“票”，是用来表决的，不具有其他功能。一审判决中，始终没有出现业主表决票，而是多次出现征求意见表。就是这一征求意见表，在法庭上也没有进行出示，就把征求意见表当成业主表决票进行认定和确认，这是明显的错误之处。3、判决被上诉人“2005年1月5日做出关于解除与被告洛阳XX物业管理有限公司的前期物业管理合同的行为合法有效”没有法律依据。2005年1月5日召开的业主大会，其主要议题是征求业主的意见，而不是解除与上诉人的物业管理合同，填写的是业主征求意见表，而不是业主表决票。《物业管理条例》第十二条明确规定的2/3以上业主通过的是投票权，而不是意见书。洛阳市房管局西工分局的证明，前后矛盾，前面使用的是解除物业管理合同，后面却填写的是业主征求意见书。自相矛盾的证明不应被采信，2005年1月5日召开的业主大会，会议主题与投票方式，表决方式和所表决的内容并不相符。另外，被上诉人在召开业主大会时，存在着严重的程序违法，有弄虚作假，欺骗业主的问题，这些问题在一审中，上诉人已进行了举证，这些证明都说明了以上问题的存在，一审判决置这些证明于不顾，而认定为合法有效没有法律依据。综上所述，特请求中级人民法院依法撤销洛阳市西工区人民法院（2006）西民初字第X号民事判决书。
被上诉人原告XX业主委员会答辩称：一、一审判决事实清楚，证据确实充分，程序合法，应予维持。二、上诉人上诉理由缺乏事实和法律依据，请贵院驳回上诉人的上诉。1、答辩人作为依法设立的业主委员存在着对内自治管理和对外行使权力两个基本的方面。答辩人采用何种方式体现集体意志属于内部自治管理范围内的事项，不属于对外行使权力的行为，也不属本次诉讼审查的范围，更不能作为上诉人上诉理由。而且事实上答辩人也确定采取了相应的民主形式正当处理了自治管理范围的事项。2、答辩人是合法的民事主体和民事诉讼主体，可以以自己的名义对外行使相应的民事权利和民事诉讼权利，答辩人于2005年1月5日以自己的名义解除与上诉人的前期物业管理合同属于对外行使自己民事权利的具体行为，该行为符合《物业管理条例》，《民法通则》及《合同法》的相关规定。综合上述情况上诉人的上诉不能成立，请贵院驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与一审法院审理查明的实施相一致。
另查明：2005年12月6洛阳市房管局西工分局和洛阳市西工区物业管理办公室共同出具证明“经西工分局物业办调查核实，XX小区共有业主350户，于二00五年一月五日召开业主大会，要求解除与洛阳XX物业公司的物业管理合同，填写业主征求意见书的共计270户，要求解除合同计240户，同意留用的计15户。XX小区业主委员会并于同日报西工房管分局物业版备案”。
本院认为，被上诉人XX业主委员会2005年1月5日所实施的解除与被告XX物业公司的物业管理合同的行为，符合国务院物业管理条例精神，不违反法律规定，应当予以认定。XX业主委员会是业主大会的执行机构，该机构经合法选举、备案，具备资格。XX业主委员会与XX物业公司发生矛盾后，对于解聘被告XX物业公司之事，经过业主大会授权，并与新的物业公司签订了物业管理合同，符合条例规定。对于XX业主委员会要求解除与XX物业公司的物业管理合同、限期撤出小区、限期交还物业管理资料、限期交付小区物业管理权应予支持。关于上诉人XX物业公司上诉提出征求意见表当成业主表决票问题，根据中华人民共和国国务院（2003年6月8日）《物业管理条例》第12条的规定：“业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力”，“投票权”中的“票”的形式，法律和行政法规并没有对其具体的形式作出明确规定，故XX小区业主委员会自主采用征求意见表的形式来决定解除与XX物业公司的物业管理合同并无不当。关于上诉人XX物业公司上诉提出“被上诉人在召开业主大会时，存在着严重的程序违法，有弄虚作假，欺骗业主”的问题，鉴于其并没有向本院提供充分有效的证据证明该主张，故对其此项主张本院不予支持。综上，一审法院判决并无不当，本院予以维持；上诉人XX物业公司的上诉主张，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，经合议庭评议，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费300元，由上诉人洛阳XX物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长翟涛
审判员祖萌
审判员刘龙杰
二00九年三月二日
书记员雷小静
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