原告（反诉被告）松原市金桥社会福利院。
法定代表人高某某，院长。
委托代理人周某某，男。
委托代理人王某，男。
被告（反诉原告）宁江区X乡X村民委员会。
法定代表人董某，村主任。
委托代理人于永军，律师。
被告吉林油田松利经贸总公司。
法定代表人崔某某，经理。
委托代理人刘某某，女。
原告（反诉被告）松原市金桥社会福利院（以下简称金桥福利院）与被告（反诉原告）宁江区X乡X村民委员会（以下简称罗斯村委会）、被告吉林油田松利经贸总公司（以下简称松利公司）土地转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。金桥福利院的委托代理人周某某、王某，罗斯村委会的法定代表人董某及其委托代理人于永军，松利公司的委托代理人刘某某均到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会第九次、第十五次会议讨论决定，现已审理终结。
原告金桥福利院诉称，1997年7月，被告松利公司通过执行程序，取得位于新城乡X村农机站院内的二层仿古楼所有权，由于当时该楼的土地使用权归被告罗斯村所有，故被告松利公司与被告罗斯村委会签订了土地租赁合同，租期为30年，并于2002年6月20日二被告签订房屋买卖合同，由被告罗斯村委会购得本属于被告松利公司的二层仿古楼，但该买卖合同内容直到2005年冬季原告才知道。2002年3月28日，原告通过招商引资依法征得包括上述仿古楼在内的七座废弃建筑物的所有权及农机站所有的土地永久使用权。经一系列合法程序后，原告对这些废弃的建筑进行了拆除和利用，对本案诉争的仿古楼进行大规模的续建，就在原告对该楼马上竣工投入使用的时候，被告松利公司以被告罗斯村委会违约为由，收回了仿古楼的产权。因原告在接手仿古楼后进行了根本性的续建，导致原来本属于废弃的仿古楼有了大幅度的增值，经鉴定，该仿古楼现价值为x元整，增值最少为一百万元（以最后鉴定为准）。由于二被告的暗箱操作，导致现在原告的投资无法收回，故依法起诉，要求判令二被告返还原告续建1358.2平方米的仿古楼增值款x元整（以最后鉴定为准），判令二被告承担连带责任；由原告与被告松利公司继续履行土地租赁合同。
同时针对罗斯村委会的反诉辩称，1、原被告之间的转让合同应继续履行；2、反诉原告的损失没有法律依据。
被告罗斯村委会辩称，1、被答辩人要求返还增值款并赔偿损失的诉讼请求错误，应驳回其起诉。被答辩人始终占有、使用着这些设施直到现在，欠答辩人的合同价款一直都没有给付，答辩人并没有占有这些设施，只有在答辩人与被答辩人依法解除合同时才能涉及到返还增值款的问题，因此被答辩人的诉讼请求于法无据，应依法驳回；2、答辩人于2002年6月20日与松利公司签订完买卖合同后，才与被答辩人于2002年8月27日经宁江区X乡集体资产管理局批准签订的正式买卖合同，而且直到现在被答辩人还没有将合同价款全部给付答辩人，按照双方合同第五条“乙方逾期不足额支付转让金，甲方有权解除本合同，收回土地及地上建筑物的所有权及使用权，乙方所交定金甲方不予返还，乙方在未足额支付转让金前修缮及建筑所造成的损失由乙方自己承担”的约定，即使解除了合同，答辩人也无需赔偿被答辩人的损失。
同时提出反诉称,2002年8月27日，原告与被告经宁江区新城集体资产管理局批准签订了“罗斯村转让农机站土地永久使用权及地面建筑物所有权合同”，合同价款为68万元人民币。合同同时约定“被告应于2002年10月1日前将合同价款给付完毕，如逾期不能履行原告有权解除合同，收回土地及地上建筑物的所有权及使用权，被告所交定金不予返还，被告在未足额交付转让金前修缮及建筑，所造成的损失由被告自己承担”。原告多次催要被告以种种借口一拖再拖拒不履行合同义务，长期无偿的占有、使用原告的建筑物及土地，给原告造成重大经济损失，由于被告违约拒不履行合同义务，故起诉请求1、判令解除原告与被告签订的转让农机站土地永久使用权及地面建筑物所有权的买卖合同。2、判令被告赔偿原告经济损失人民币x元整。3、诉讼费由被告承担。
本诉被告松利公司辩称，我们与原告没有任何买卖关系，与本案也没有关系，不同意赔款。
审理查明,2001年12月13日经新城乡政府批准原告金桥福利院与被告罗斯村委会签订使用土地协议书，原告征用被告罗斯村农机站土地建福利院。2002年1月经松原市计划委批准，原告在宁江区X乡X村农机站建老年公寓等项目，该项目2004年被批准享受招商引资优惠政策。2002年3月26日、8月13日罗斯村X村民代表会议通过了转让农机站土地及地上附属物给金桥福利院的决议。
2002年3月28日金桥福利院与罗斯村委会签订了《征用土地合同书》一份，合同约定金桥福利院征用罗斯村农机站建设用地（实际测量数）x平方米，并永久使用；该幅土地上包括松利公司一栋二层小楼（面积1174平）在内的七座建筑物，均无玻璃门窗等，并明确涉及法律纠纷由罗斯村委会处理；土地征用补偿费70万元，包括土地及地上附着物，土地及附着建筑物权属变更及费用由罗斯村委会负责，并要求在5月1日前变更完毕。合同订立当天金桥福利院交定金5万元，罗斯村委会将土地使用证权属变更完毕再交5万元，余款2002年10月1日前交齐。逾期不交，甲方有权解除合同，收回土地及地上建筑物。合同并注明“甲方（即罗斯村委会）对其提供的土地等证件负有法律责任，一切损失由村负责”，还规定了双方其他一些权利义务。此合同双方签字盖章并进行了公证。
该合同签订当天双方又签订了一份内容完全一致的合同，并由宁江区X乡法律服务所盖章，司法助理盖章。同年4月10日双方再次签订一份《征用土地合同书》，内容与前两份合同基本一致，并明确“土地及土地上的建筑物权属变更费，甲方只负责2万元，剩余部分由乙方负责”。合同签订后，金桥福利院开始投资建设。
按合同约定，罗斯村委会应在5月1日前办理完土地使用证变更手续，但罗斯村委会未如期办理完过户手续。为此2002年5月10日时任罗斯村委会法定代表人×××出证明材料一份，保证在2002年6月末前更名完毕。5月12日金桥福利院王某出说明一份明确该证明材料更名日期不作参考。但此后该土地使用证变更手续一直未办理完毕。2002年6月20日，罗斯村委会与松利公司签订了一份《关于买卖房屋的协议》，约定松利公司将仿古楼（即原被告合同中的二层小楼）以35万元价格出售给罗斯村委会，罗斯村委会在2002年10月1日前将款交齐，否则松利公司收回产权。松利公司原有对该仿古楼享有产权是根据1997年7月17日松原市中级法院执行松利公司与松原市经济开发区石油化工有限公司拖欠货款一案中罗斯村委会与松利公司签订的《租用土地协议书》取得的，该协议书中约定罗斯村委会将松利公司所有的仿古楼及院落3888平米租赁给松利公司30年，每平方米每年2.16元，一年租赁费8398元。
2002年8月27日原被告双方又签订了一份《罗斯村转让农机站土地永久使用权及地面建筑物所有权合同》，合同中关于转让的土地面积、四至、建筑物及其状况的内容与前三份合同基本一致。第三项将转让总价格改为68万元，并标明甲方不负责转让发生的各种税费，第四项付款方式“合同签订时乙方（金桥福利院）向甲方（罗斯村委会）交付定金人民币5万元，余款63万元2002年10月1日前交齐（定金已交）”，第五项甲乙方权利义务“1、乙方交付定金时甲方将土地使用证交给乙方（已交）。2、本合同一、二项所述土地及建筑物原属产权发生纠纷由甲方负责。（包括经济责任）3、甲方有义务在职权范围内协助乙方办理转让发生的相关手续（主要包括土地及土地上的建筑物手续变更及施工中涉及的部门协调，但甲方不承担变更时各项税费）4、乙方逾期不足额支付转让金，甲方有权解除本合同，收回土地及地上建筑物的所有权及使用权；乙方所交定金甲方不予返还。乙方在未足额交付转让金前修缮及建筑所造成的损失由乙方自己负责”。该合同由双方和新城集体资产管理站、新城法律服务所均盖章签字。合同签订后金桥福利院未按合同约定于2002年10月1日前交付剩余的63万元转让费，罗斯村委会未能履行其与松利公司的房屋买卖协议。2004年9月松利公司起诉罗斯村委会，本院于2004年11月11日作出（2004）宁民二初字第X号民事判决，解除松利公司与罗斯村委会间的房屋买卖协议，罗斯村委会返还占用的房屋1358.20平米（仿古楼），对涉案的3888平米土地双方按1997年7月17日租用土地协议书执行。该判决生效后，经本院审判委员会讨论决定再审，金桥福利院作为第三人参加诉讼，本院再审后于2006年1月4日作出（2005）宁民再字第X号民事判决，第三人上诉，松原市中级人民法院以（2006）松民再终字第X号民事裁定发回本院重审，本院于2006年10月25日作出（2006）宁民再字第X号民事判决，原审第三人再次上诉，松原市中级人民法院于2007年2月12日作出（2006）松民再终字第X号民事裁定，发回本院重审，本院于2008年6月4日作出（2007）宁民再初第X号民事判决，判决：1、解除松利公司与罗斯村委会之间的房屋买卖协议；2、第三人金桥福利院返还给松利公司1358.20平方米楼房；3、对涉案的3888平方米罗斯村委会土地按松利公司与罗斯村委会1997年7月17日的租用土地协议书执行。该判决已生效，并已进入执行阶段，尚未执结。自2004年9月金桥福利院建设工程因涉及诉讼而处于停建状态。
在本院对松利公司诉罗斯村委会买卖合同一案〔即（2007）宁民再字第X号案〕再审期间，根据金桥福利院的申请，本院经松原市中级人民法院委托松原市建设工程招标造价咨询有限责任公司对涉案的罗斯村农机站二层楼房改建前后的价值进行评估，该鉴定单位2007年11月14日作出了两份鉴定结论，即2004年该工程总造价x元，2006年为x元。本案审理中，金桥福利院申请对其接手前及续建后仿古楼的造价补充鉴定，经松原市中级人民法院委托松原市建设项目管理咨询有限公司（即松原市建设工程招标造价咨询有限责任公司更名后的单位）鉴定，2009年1月9日作出的鉴定结论为接手前该楼残值部分总造价x元，接手后该楼续建部分总造价x元，总造价为x元。被告罗斯村委会对此鉴定有异议，但未申请重新鉴定。原告金桥福利院支付鉴定费x元。
审理中，原告金桥福利院放弃其与被告松利公司继续履行土地租赁合同的诉讼请求。
原告金桥福利院为证实其主张提供的证据有：
1、市计划委文件；
2、市招商引资工作领导小组文件批复；
3、社区代码证；
4、社区证书。
1—4拟证明金桥福利院合法立项。
5、使用土地协议书，拟证明用地合法性。
6、效果图，拟证明涉案的仿古楼在原告立项征地的范围内。
7、2002年1月4日公证书，罗斯村委会申请保全物证，拟证明原告接手前涉案楼房的现状。
8、村民代表大会2002年3月26日、8月13日会议记录，拟证明原告获得的七处建筑及合同约定的土地使用权是经过村民代表审议通过的。
9、征用土地及转让地上建筑物合同四份，拟证明原告正式接手仿古楼时与公证时的状况发生很大变化；罗斯村委会承诺在当年5月1日前土地使用证变更完毕，罗斯村委会存在欺诈行为；罗斯村委会承诺由于仿古楼产权发生纠纷，由罗斯村委会负责。
10、收据一枚，拟证明原告交付的5万元不是定金，而是土地和地上建筑物转让的预付款。
11、土地使用证，拟证明原告征用的土地使用面积。
12、土地登记审批表一份，拟证明罗斯村委会提供的土地使用证是通过非正当渠道获得，导致无法过户，也证明该证是虚假的。
13、2002年5月10日证明材料一份，拟证明罗斯村委会承诺在2002年6月末前更名完毕，事实上罗斯村委会存在违约行为。
14、1997年7月17日土地租用协议，拟证明二被告之间的土地租赁行为，因土地被原告征用，现在应当由原告代替罗斯村委会与松利公司继续履行。
15、（2004）宁民二初字第X号民事判决，拟证明二被告在原告不知情的情况下，擅自处理原告财产，存在严重的欺诈行为。
16、2002年6月20日松利公司与罗斯村委会签订的房屋买卖协议，拟证明罗斯村委会在没有取得仿古楼产权情况下与原告签订合同，存在严重欺诈行为，同时原告已投巨资建设，而二被告对原告的财产进行约定处理，侵害了原告的财产利益。
17、鉴定委托书及鉴定报告一份，拟证明涉案工程的现价值。
18、建设中的仿古楼现状照片28枚，拟证明从公证完毕到2002年4月中旬原告接手时仿古楼当时的状况。
19、2009年1月9日鉴定报告，拟证明原告接手前及续建后仿古楼的价值。
被告罗斯村委会质证认为证据1—8与本案无关；证据9，对于2002年3月28日的两份合同效力不予认可，对第三份合同的合法性有异议，对2002年8月27日的合同无异议；证据10真实性无异议；证据11、12、13，这些情况不清楚，与本案无关；证据14、15、16，真实性无异议；证据17、18，与本案无关；证据19有异议，该鉴定不合法，与2007年11月14日鉴定报告结论前后矛盾。
被告松利公司对上述证据均认为与其无关。
被告罗斯村委会为证实其辩解及主张提供的证据有：
1、2002年8月27日《罗斯村转让农机站土地永久使用权及地面建筑物所有权合同》。
2、2002年5月12日金桥福利院王某出具的说明。
拟证明双方对于损失曾有过约定。
3、2007年11月14日鉴定报告。
原告金桥福利院质证认为证据已过举证期限，王某的说明是关于更名日期的约定，鉴定应以2009年的报告为准。
被告松利公司无异议。
被告松利公司提供的证据有：本院（2007）宁民再初字第X号民事判决书，拟证明松利公司与本案没有任何关系。
原告金桥福利院质证认为已过举证期限。
被告罗斯村委会无异议。
反诉原告罗斯村委会就反诉提供的证据有：
1、2002年8月27日《罗斯村转让农机站土地永久使用权及地面建筑物所有权合同》。
2、1997年7月17日《租用土地协议书》。
拟证明反诉被告只交付定金，余款未付；租金每平2.16元，反诉被告长期占用原告土地，要求保护原告租金15万元。
反诉被告金桥福利院质证认为真实性无异议，但签合同时反诉原告存在欺骗性，反诉被告合法征用期间两三年租金已被反诉原告从油田执行。
反诉被告金桥福利院就反诉提供的证据包括其本诉所举上述1—16项证据，证明的问题除上述意见外，主要证明金桥福利院未给付罗斯村委会转让费，是基于罗斯村委会签合同时隐瞒事实真相（不具有仿古楼产权），诱导其投资，并提供虚假土地使用证，导致至今无法过户，而依据《合同法》第68条行使不安抗辩权的事实。同时就其投资情况提供购买建筑材料票据一组X枚，合计价款x元；施工合同7份，拟证明金桥福利院已投入大量资金，合同不宜解除。
反诉原告质证认为证据1—8与本案无关，证据9、证据16真实，但前三份合同没有新城乡集体资产管理站鉴证，只能是意向，无法律效力；反诉被告投资巨大有能力付款而未付，有主观恶意；反诉被告如认为有欺诈合同应解除，认为有损失可另诉。针对投资证据，认为证据形式不合法，收据均为白条，不能作为证据使用，7份施工合同是否履行，反诉原告不清楚；内容不真实不客观；与争议焦点无关；已支付的价款与工程造价鉴定结论相矛盾。
上述证据本院经审查后，认为原告金桥福利院所举证据1—4、13、15—17、19真实有效；对证据5—12、14、18真实性予以确认。被告罗斯村委会所举证据1、2真实性予以确认，证据3真实有效。被告松利公司所举证据真实有效。对于反诉被告金桥福利院所举其投资证据，因证据形式不合法，且不能证明其实际投资情况，不予采信。
本院认为，（一）、金桥福利院与罗斯村委会就土地及地上附属物转让所签订的四份合同，是双方经自愿平等协商后签订的，是双方真实意思表示，内容上具有连续性，其中关于仿古楼转让部分，因罗斯村委会与松利公司买卖协议未履行，罗斯村委会无权转让而转让无效外，其余内容合法，因此均为部分有效合同。双方签订前三份合同后已开始实际履行的行为应认定有效，但未实际履行的合同部分应当以最后一份合同为准。至于是否经农村集体资产管理站同意，不是法律或行政法规强制性规定，因此被告罗斯村委会主张的2002年8月27日所签订的转让合同有效，其他三份合同无效的抗辩本院不予支持。金桥福利院因罗斯村委会提供的集体土地建设用地使用证无法过户未按合同约定时间给付转让费，×××出具的证明材料能够印证这一事实。前三份合同中约定办理集体土地建设用地使用证过户手续由罗斯村委会单方完成，后一份合同则变为金桥福利院办理，罗斯村委会协助，但由于该使用证审批手续不健全而未完成过户手续，对此罗斯村委会负有过错责任。集体土地建设用地使用证不能完成过户使得金桥福利院使用所转让土地进行建设失去合法条件，金桥福利院以罗斯村委会有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形而行使不安抗辩权，中止给付转让费义务依法成立。罗斯村委会与松利公司签订的买卖房屋（仿古楼）协议中“罗斯村委会逾期不交房款，松利公司收回房屋产权，罗斯村委会转让委托任何第三方对该房屋进行的一切工程无偿归松利公司所有”，这一约定损害了第三方利益，属无效约定，对此罗斯村委会与松利公司均负有过错责任，金桥福利院无责任，金桥福利院对于罗斯村委会与松利公司之间的房屋买卖协议并没有给付购房款义务，也没有保证责任。《最高某民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第86条规定“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有权人损失的，应当负赔偿责任。”松利公司对于仿古楼续建是明知的，其未作反对表示，应视为同意。松利公司对于仿古楼享有的原价值与金桥福利院投入续建的资产已融为一体，无法分割，依据上述规定松利公司应当返还金桥福利院该楼续建价款或按资产所占比例共同享有仿古楼产权，罗斯村委会在松利公司不能履行上述义务的范围内承担赔偿责任，松利公司因此若有损失可另案主张。仿古楼续建部分的价值经鉴定为x元，罗斯村委会对此虽有异议，但没有充分证据否定该鉴定结果。故被告松利公司应给付原告金桥福利院仿古楼续建价款x元，或按双方在仿古楼中占有的资产（以本次鉴定价值为依据）比例享有仿古楼产权，被告罗斯村委会在松利公司不能履行上述义务的范围内承担赔偿责任。
（二）、罗斯村委会与金桥福利院所签订的转让合同为部分有效合同，该合同虽因金桥福利院行使不安抗辩权而中止履行，但不具有法定或约定解除的条件，且金桥福利院要求继续履行，故罗斯村委会要求解除与金桥福利院之间转让合同的诉讼请求应予驳回。罗斯村委会与金桥福利院应继续履行合同有效部分，即金桥福利院应当给付罗斯村委会转让费（扣除仿古楼转让金35万元）28万元，同时罗斯村委会协助金桥福利院办理集体土地建设用地使用证的变更手续，双方可协商自行履行或另案处理。因金桥福利院与罗斯村委会之间的转让合同中有关仿古楼转让无效，金桥福利院实际占有仿古楼及其土地的行为亦无效，而罗斯村委会与松利公司之间的仿古楼租用土地协议已依法确定双方继续履行，但因金桥福利院的实际占有致使罗斯村委会无法实现土地租赁利益，该部分损失应由金桥福利院承担，故金桥福利院应自合同签订并开始履行之日即2002年3月28日起至仿古楼实际执行交付给松利公司之日止，赔偿罗斯村委会3888平方米土地租赁费，租赁费计算标准按照罗斯村委会与松利公司之间1997年7月17日《租用土地协议书》的约定计算（每平方米每年2.16元，一年租赁费8398元）。罗斯村委会要求金桥福利院赔偿占用所转让土地的租金损失x元，因双方转让合同为部分有效合同，其主张的租金损失没有事实依据及法律依据，本院不予支持。故罗斯村委会要求解除双方转让合同的诉讼请求应予驳回；金桥福利院应赔偿罗斯村委会占用仿古楼土地使用面积3888平方米期间租金损失；驳回罗斯村委会的其他诉讼请求。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十六条、第六十条、第六十六条、第六十八条第（四）项的规定，判决如下：
一、被告松利公司于本判决生效之日给付原告金桥福利院仿古楼续建价款x元，被告罗斯村委会在松利公司不能履行上述义务的范围内承担赔偿责任；
二、如被告松利公司与罗斯村委会拒绝履行前款义务，则原告金桥福利院与被告松利公司按照其在仿古楼中占有的资产比例（以本次鉴定价值为依据）享有仿古楼产权；
三、驳回反诉原告罗斯村委会解除与金桥福利院之间签订的转让农机站土地永久使用权及地面建筑物所有权合同的诉讼请求；
四、反诉被告金桥福利院赔偿反诉原告罗斯村委会自2002年3月28日起至仿古楼实际执行交付给松利公司之日止占用仿古楼土地使用面积3888平方米的租金损失，租金按罗斯村委会与松利公司1997年7月17日《租用土地协议书》的约定（每平方米每年2.16元，一年租赁费8398元）计算，于本判决生效之日执行；
五、驳回反诉原告罗斯村委会的其他诉讼请求；
六、鉴定费x元由原告金桥福利院与被告罗斯村委会各承担一半。
案件受理费x元、反诉费3300元由金桥福利院与罗斯村委会各承担一半。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于吉林省松原市中级人民法院。
审判长刘某珊
代理审判员张亚卓
代理审判员刘某立
二○○九年六月二日
本件与原本核对无异
书记员赵银娟
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