上诉人洛阳市xx驾驶学校与被上诉人张xx租赁合同纠纷一案民事判决书

当事人: 法官: 文号:河南省洛阳市中级人民法院

上诉人（原审原告，反诉被告）：洛阳市XX驾校。

法定代表人：王XX，该校校长。

被上诉人（原审被告，反诉原告）：张XX，男，汉族，X年X月X日出生，住x。

委托代理人：李某喜，洛阳市涧西区工农法律服务所法律工作者。特别授权。

上诉人洛阳市XX驾校（以下简称洛阳市XX驾校）与被上诉人张XX租赁合同纠纷一案,洛阳市XX驾校于2009年3月3日向洛阳高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，请求：判令1、解除原被告之间的租赁合同；2、判令被告返还租金及保证金x元及利息（从2007年9月1日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日，暂计算到起诉之日为5600元）；3、判令被告支付赔偿款x.20元及利息（从2008年1月1日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日，暂计算到起诉之日为2447元）；4、由被告承担本案诉讼费。张XX于2009年5月2日提起反诉，请求:1、判令反诉被告支付超期占用的租金5000元及利息383.25元（利息自2008年3月4日至2008年10月）；2、判令反诉被告赔偿物品被盗损失x元；3、由反诉被告承担本案本诉和反诉诉讼费。原审法院于2010年3月5日作出（2009）洛开经初字第X号民事判决，洛阳市XX驾校不服，向本院提起上诉，本院于2010年4月27日受理后，依法组成合议庭，于2010年5月21日公开开庭审理了本案。上诉人洛阳市XX驾校的法定代表人王XX、被上诉人张XX及其委托代理人李某喜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2006年8月15日，张XX（甲方）与洛阳市XX驾校(乙方)签订一份《房屋场地租赁合同》，合同约定：1、甲方同意乙方承租位于洛阳高新开发区X镇X村南约15亩的围墙场地和一栋办公楼。2、乙方租赁用途为建立驾驶员培训学校。3、租赁期限5年，从2006年9月16日至2011年9月15日止。4、租金每年x元。5、租金支付期限和方式为先付租金后使用。租金支付按期限一年一次付清，如遇不可抗拒因素导致该合同无法履行时，甲方应按乙方实际使用租赁时间收取租金，剩余租金全额退还乙方。甲方在首次合同执行前应给乙方一个月的土地硬化平整装修施工时间，此月不列入租赁时间之内。6、初次签订房屋场地租赁合同时，甲乙双方应确定所租房屋场地建筑面积无误，合同执行和续签同时，甲乙双方应照此执行。7、租赁房屋维修：甲方维修的范围和应承担的费用是房屋的主体结构(门窗)，提供基本的供水、供电、下水设施。乙方维修的范围

和应承担的费用是承租以后房屋的地面以上、墙体表面、房屋以下装修部分及乙方增设的设备。8、乙方提供的施工图纸，经甲方同意后施工。甲方允许乙方对租赁房屋场地内部地表、墙表及屋顶以下进行装修或改造增设经营性设施，院墙外围可标有乙方经营范围的广告标识。但乙方不得改变或破坏原房屋院墙主体结构。9、在乙方租赁经营期限内，甲方有义务配合乙方开展正常经营工作，并负责协调解决与当地政府和村民之间所产生的工作纠纷。10、乙方不得在租赁场地内进行违法活动，否则甲方有权解除合同。11、本合同在履行过程中如发生争议，由双方协商解决，协商不成的，可依法向本合同履行地人民法院起诉。12、在本合同有效期内，如遇不可抗拒因素使本合同不能履行的，可解除合同。但由于上述原因政府给予赔偿的经济损失，乙方应得到在原租赁房屋场地内承建的所有建筑设施的经济补偿，由乙方投入的全部经济财物归乙方所有。13、乙方租赁期满，应保证所有租赁房屋的主体结构、水电系统等主要设施完好无损，并交甲方验收。14、本合同不得转租或转包，不得改变本合同标明的使用用途。本合同未尽事宜，双方可协商解决或以补充协议方式说明。15、本合同一式二份，经双方签字(盖章)后生效。甲乙双方各执一份。合同条款还备注：甲方收到乙方5000元土地使用保证金，两年后此款项折现为第三年的土地使用租金。另查明，第一年的租金x元，以及5000元的保证金，洛阳市XX驾校于2006年8月16日和12月25日分别支付给张XX。张XX在保证金收条中写明系保证租用场地两年，如租期不超过两年，此5000元归张XX所有赔青、清理场地费用。如租期超过两年，此5000元冲抵第三年租金。第二年的租金x元，洛阳市XX驾校于2007年8月21日和9月5日分别支付给张XX。又查明，2007年8月30日，洛阳市公安局高新技术产业开发区公安分局、洛阳高新技术产业开发区土地规划管理局和洛阳高新技术产业开发区X镇人民政府发出联合通告，通告包括该租赁场地范围内的土地已被征用，要求从即日起进行调查登记，停止一切新建、改建和增加新的附着物。2007年12月31日，张XX和洛阳高新技术产业开发区X镇人民政府就本案涉及的租赁场地达成拆迁补偿协议，张XX就折迁范围内的建筑物、附着物等共获得补偿x.77元。其中，附属物中水泥地坪补偿x.20元，铝合金门窗补偿5062.50元，水泥路面补偿x元，水泥基墩714元，广告牌补偿375元，电话补偿158元，旱厕补偿200元。协议约定张XX在签订协议后必须在十五日内拆迁完毕。张XX所称被盗的铝合金窗户在附属物拆迁补偿登记表中有记载，并包含在补偿款项中，动力电线和水泵没有记载。2008年3月4日，张XX通过洛阳市XX驾校法定代表人王冬喜的弟弟王冬升退给洛阳市XX驾校x元。2008年10月，该场地被拆迁。在本案审理中，张XX提出鉴定申请，要求对铝合金窗户23个、三相电线四档240米和水泵1个进行价值鉴定，洛阳市中级人民法院司法技术处委托洛阳天幸资产评估有限公司进行了鉴定。2009年11月11日，洛阳天幸资产评估有限公司做出洛天幸司鉴所(2009)估鉴字第X号司法鉴定意见书，认为铝合金窗户23个价值6110元，三相电线四档240米价值1820元，水泵1个价值1260元。但鉴定报告在特别事项说明：受客观条件限制未能对委托鉴定资产进行实地查勘，鉴定标的物外观和使用状况依据当事人提供的2008年3月6日现场录制光盘分析估测，鉴定是在当事人提供委评资产现场录制光盘的基础上进行的，评估人员不承担对鉴定标的物的内部结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。

本案双方争议的焦点：一是租赁合同是否已经解除，洛阳市XX驾校是什么时间搬离的。洛阳市XX驾校认为，2007年8月30日公告发布第二天，洛阳市XX驾校就搬离了，双方的租赁合同已于2007年8月30日事实解除，此事实有辛店村委会的证明可以证实。张XX认为，2008年3月4日，双方达成了口头的终止协议，但洛阳市XX驾校一直到2008年10月拆迁才搬走，我方提交的辛店村委会的证明可以证实辛店村委会给洛阳市XX驾校出具的证明，是洛阳市XX驾校骗取的。二是洛阳市XX驾校在租赁期间是否添加过附属物。洛阳市XX驾校认为，洛阳市XX驾校对所租场地进行了清理，修建了水泥路和硬化了场地，建造了厕所和专用水泥墩，安装了电话，制作了广告牌，这些事实有证人刘洁和王冬升证明，所以上述物品的拆迁补偿费应当归洛阳市XX驾校所有。张XX认为，水泥路面和水泥地坪都是原来自己所建，洛阳市XX驾校仅添加了电话和广告牌，证人张明亮可以证实。三是是否曾经发生过被盗事实以及责任如何承担。洛阳市XX驾校认为，租赁期间未发生过被盗，张XX没有证据可以证实。在搬走之后也不知道发生过被盗，即使发生也是张XX自己的责任，洛阳市XX驾校不应承担任何责任。另外，政府已经支付了铝合金窗户的补偿款，即使被盗张XX也没有权利主张赔偿。张XX认为，录像和证人李某某的证言可以证实，2008年3月6日，洛阳市XX驾校在租赁期间，由于无人看管，导致23个铝合金窗户、240米三相

电线和1个水泵被盗。政府虽然支付了补偿款，但只是补偿，这些东西的所有权还是自己的，所以有权要求赔偿。

原审法院认为：2006年8月15日，张XX和洛阳市XX驾校签订的《房屋场地租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规，合同成立有效。2007年9月5日，洛阳市XX驾校还向张XX支付租金，故洛阳市XX驾校有关搬迁公告发布第二天，洛阳市XX驾校就已搬离的陈述，该院不予采信。而且，解除有效合同应当依照合同约定或法律规定进行，才能产生法律效果，所以其已经搬离，租赁合同已事实解除的诉辩意见，该院不予支持。根据2008年3月4日，张XX退给洛阳市XX驾校x元的事实，可以确定张XX所述当日双方就解除租赁合同口头达成一致的情况属实。合同是协商解除的，而且是由于政府的拆迁，属不可抗力，双方均不存在违约问题，故合同约定的5000元租期保证金，张XX应当返还给洛阳市XX驾校，双方诉求的违约损失，该院均不予支持。张XX要求洛阳市XX驾校支付合同解除后的租金的诉求，该院也不予支持。租赁合同明确约定如遇不可抗拒因素导致该合同无法履行时，应按实际租赁时间收取租金，剩余租金金额退还，张XX也没有证据可以证实双方已清理结算完毕，故在扣除实际租赁期间的租赁费后，张XX应当将洛阳市XX驾校预付的剩余租赁费予以返还。张XX对物品是否被盗的事实负有举证责任，但其目前仅提交了个人的录像和证言，特别是缺少公安机关的相关材料，不足以证实，故其要求洛阳市XX驾校予以赔偿的反诉请求，该院不予支持。租赁合同中虽有添附设施补偿款归属的约定，但除张XX认可的电话和广告牌外，洛阳市XX驾校对其主张的其他设施负有举证是其添附的义务，现仅能提供证人刘洁和王冬升的证言，没有其他证据予以印证，并且证人王冬升还与洛阳市XX驾校法定代表人王冬喜系兄弟关系，其证据证明力明显不足，故其该项诉求该院予以部分支持。张XX有关合同解除后，分两次支付给洛阳市XX驾校x元的辩称，仅能提供一张x元的收条，洛阳市XX驾校又不予认可，故其辩称该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款和第九十八条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告(反诉原告)张XX返还原告(反诉被告)洛阳市南山机动车驾驶员培训学校租金x.55元(已扣除已经支付的x元)。二、被告(反诉原告)张XX返还原告(反诉被告)洛阳市南山机动车驾驶员培训学校保证金5000元。三、被告(反诉原告)张XX返还原告(反诉被告)洛阳市南山机动车驾驶员培训学校广告牌和电话的拆迁补偿款533元。四、以上给付限本判决生效后十日内履行完毕。五、驳回原告(反诉被告)洛阳市南山机动车驾驶员培训学校的其他诉讼请求。六、驳回被告(反诉原告)张XX的反诉请求。如果上列被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费1999元，由洛阳市XX驾校承担1404元，张XX承担595元。反诉诉讼费50元，由张XX承担。

洛阳市XX驾校上诉称：请求(1)、依法撤销一审判决第五项。(2)、请求张XX支付洛阳市XX驾校水泥地坪、水泥路面、水泥基墩及早厕电话x.20元及利息。(3)、请求张XX支付一审判决第一二三项款项的利息。(4)由张XX承担本案诉讼费用。事实与理由：一审判决剥夺了洛阳市XX驾校应得的水泥地坪、水泥路面、水泥基墩及早厕的补偿款权利。首先，洛阳市XX驾校和张XX约定了土地硬化事项，双方《房屋均场地租赁合同》明确约定了张XX在首次合同执行前应给驾校一个月的土地硬化平整装修施工时间，这充分说明，租凭合同签订前原土地没有硬化的基本事实。水泥地坪路面的出现则明显是租赁合同履行期间发生的行为，应是洛阳市XX驾校的合同义务，并非张XX所说。赔偿应由洛阳市XX驾校依法所得。其次，保证金收条也证明洛阳市XX驾校硬化的事实，2006年8月6日张XX收到保证金并出具收条，明示：如租期不超过两年，此伍仟元归张XX所有(赔清清理场地费用)，从张XX认可赔偿而言，则是赔偿地上种植物，即俗称清苗费，说明场地是在合同签订后由洛阳市XX驾校硬化，场地上种有植物玉米。再次，水泥坪、水泥路面及水泥基墩的建设是驾校教学的必备条件。在洛阳市XX驾校租赁前张XX场地没有被用过驾校，而驾校的经营和教学则是需要严格和完备的教学设施和教学场地要求的水泥地坪、水泥路面的硬化及相关标准与考场同步，水泥基墩则是该要求的一部份。驾校主管部门，运管局允许洛阳市XX驾校在张XX场地教学是通过洛阳市X路运输管理局对场地规化、验收的，说明洛阳市XX驾校建设了该设施。最后，刘杰、王冬胜证人证言也证明了洛阳市XX驾校的投资行为。所以一审判决洛阳市XX驾校仅能提供证人刘洁和王冬胜的证言，没有其它证据予以印证，明显剥夺了驾校的投资设施人追索补偿的权利，更是事实不清典型的表现。二、一审规避了利息。洛阳市XX驾校一审诉求中明显向张XX主张XX相关款项的利息，也提供了有关证据。一审判决对驾校部分诉求进了支持，但规避了利息的诉求，也没有对利息诉求的合理、合法性予以评判，偏袒了张XX，侵犯了洛阳市XX驾校的合法权益。

张XX答辩称：一、一审判决书第一、二、三、四、六项判决因缺乏证据和事实依据，依法应予撤销，原因是：(一)在2008年3月4日双方达成终止协议，但到2008年10月才拆迁，上诉人洛阳市南山机动车驾驶员培训学校一直不与答辩人张XX进行移交，应支付超期占用租金5000元及利息383.25元(利息为自2008年9月16日至2009年5月16日)。(二)合同约定5000元租期保证金，双方约定不到期解除合同时作为赔青和清理场地费用，赔青和清理场地不等于拆迁时所有的水泥路面和水泥地坪都是上诉人打的，所以也不应返还；(三)上诉人洛阳市南山机动车驾驶员培训学校因管理不善，租赁期间晚上无人看护学校造成答辩人租给上诉人的铝合金窗户被盗，三相电线被盗四档240米、水泵一个被盗等给答辩人造成的损失9190元(有洛阳市中级人民法院的司法鉴定书为凭)；答辩人反诉有据，一审法院却不予支持，实属不以事实为根据；(四)一审法院已经查明2008年3月4日双方达成终止协议属实，答辩人也将协商退回租金x元退回，所以就终止租赁关系，答辩人已履行完毕退回租金的义务，王冬升的证言也证明退回的x元是租金和赔偿款，也是当时双方说定的退回x元双方租赁关系终结及解除合同后续问题一篮子解决的证据，王冬升的证言也证明上诉人是2008年8月份搬走的，所以一审判决是重复、加重答辩人的义务，依法应不予支持。(五)一审法院判决第一项数字与一审认定事实也相矛

盾，不符。(六)双方在2008年3月4日双方达成终止协议是提

前解除合同不是合同正常的到期，所以不适用合同中关于不可抗力的有关规定。二、答辩人虽然在上诉期内没有上诉，但答辩人仍有申诉的权利和申请抗诉的权利；因为答辩人身体不好耽误了上诉时间，不等于答辩人对一审判决的认可。三、一审法院不仅没有剥夺上诉人的依法应获得赔偿的权利，反而是在告知上诉人诉讼请求要合法，要依法有据。因为上诉人的两个证人刘杰和王

冬胜不仅不能证明水泥地面、水泥地坪是上诉人打的，反而证明答辩人的场地是生产道沿的，生产道沿地面需要硬化而且已经硬化过，正是如此在答辩人停产时认识上诉人的法定代表人才将场地及办公楼租给上诉人。四、拆迁赔偿的水泥地坪、水泥路面全部是答辩人在干预制厂时做的场地建筑，如果答辩人的场院里没有这些上诉人是绝对不会租赁答辩人场地的，这是因为上诉人办驾校时没有办公场所没有教学教室，看答辩人有这样已经硬化好的场地和办公楼，而且能满足教育培训需要，结果是上诉人利用答辩人的场所进行工商注册后又因生意不好、位置偏僻等因素，打出对外转让电话等，后来干脆要在别处租地办校，立马撤离，上诉人一反常态单方行为提出解除合同。五、合同虽然约定可以给上诉人时间进行改造，但上诉人租赁后没有进行任何水泥地坪和水泥路面施工，直接利用答辩人的场院让工商部门进行场地勘验进行注册，而且上诉人没有任何证据支持其诉讼主张；六、一审法院偏听偏信，仅对上诉人的诉讼请求予以部分认定，而对答辩人有理有据的反诉一点不予认定，实属袒护一方当事人之举。七、一审期间原告(上诉人)的证人王冬胜是原告法定代表人的弟弟，已经证明事实上双方已经商定解除合同关系，上诉人没有证据证明其上诉观点。八、基于以上观点，请二审法院查清事实，驳回上诉人的请求事项，发回重审。特此答辩。

根据各方当事人上诉、答辩、陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：1、水泥地坪、水泥路面、水泥基墩及旱厕的补偿款应归谁所有。2、洛阳市XX驾校要求的各项费用的利息是否有法律依据。

洛阳市XX驾校在二审期间提交如下证据：河南省洛阳市X路运输管理局驾培科于2010年3月12日出具的证明一份，称“洛阳洛阳市XX驾校原选址在高新区X乡X村，原法定代表人王XX。我科根据国家有关标准、规定对该校场地进行规划，原有场地未进行硬化，王XX投资对原场地四个库（科目二）进行硬化（水泥地坪、路面），合格后办理《中华人民共和国道路经营许可证》。”据此证明水泥地坪、水泥路面、水泥基墩及旱厕都是洛阳市XX驾校出资所建，补偿款应归洛阳市XX驾校所有。

张XX对上述证据发表质证意见称：1、证明内容不真实。原来这是生产道沿的场地，我们已经做了部分硬化。2、该证据一审就应当出示，不属于新证据。3、驾培科是运管局的一个内部机构，不具备法人资格，该证据只能作为一份证言，证人未出庭作证，在程序上不合法。

本院对原审判决查明的事实予以确认。

本院认为：张XX和洛阳市XX驾校于2008年8月15日签订的《房屋场地租赁合同》是双方真实意思表示，且不违背法律、法规的禁止性规定，为有效合同。该合同第第5条约定“...甲方（张XX）在首次合同执行前应给一方（洛阳市XX驾校）一个月的土地硬化平整装修施工时间，此月不列入租赁时间之内”；张XX在收取洛阳市XX驾校5000元保证金时在收条中载明“...如租期不超过两年，此5000元归张XX所有（赔青、清理场地费用）...”。说明张XX的场地在租赁给洛阳市XX驾校之前是有种植物且未平整硬化的。河南省洛阳市X路运输管理局驾培科于2010年3月12日出具的证明也证实了洛阳市XX驾校原有场地未硬化，系王XX出资对场地进行了硬化（水泥地坪、路面)。水泥基墩是驾校教学的必备条件，且位置应是配合教学需要而特定的，应为驾校在硬化场地的同时所建。结合上述证据，本院对洛阳市XX驾校关于水泥地坪、水泥路面系己方出资所建的上诉理由予以采信。张XX称该场地原来已由自己出资进行了地面硬化，已经可以满足驾校的需要，洛阳市XX驾校租赁后未再投资进行地面硬化，本院分析，驾驶学校的地面硬化要求是相对专业的，且需经过相关管理部门的验收，张XX的主张不符合常理，且与上述证据相矛盾，本院不予采信。依据双方当事人签订的《房屋场地租赁合同》第12条的约定，水泥地坪、水泥路面、水泥基墩的补偿款应归洛阳市XX驾校所有。因洛阳市XX驾校未提供相关证据证明旱厕系其租赁期间投资所建，故其关于旱厕的补偿款应归其所有的上诉请求本院不予支持。因双方的租赁合同中没有关于租金、保证金和补偿款支付时间的约定，故洛阳市XX驾校要求张XX支付上述款项利息的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项之规定，判决如下：

一、维持洛阳高新技术产业开发区人民法院(2009)洛开经初字第X号民事判决第一、二、三、四、六条。

二、撤销洛阳高新技术产业开发区人民法院(2009)洛开经初字第X号民事判决第五条。

二、张XX返还洛阳市XX驾校水泥地坪补偿款x.20元、水泥路面补偿款x元、水泥基墩补偿款714元，共计x.2元。

三、驳回洛阳市XX驾校的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审诉讼费1999元，由洛阳市XX驾校1300元，张XX承担699元，一审反诉费50元，由张XX承担。二审诉讼费1999元，由洛阳市XX驾校承担999元，张XX承担1000元，张XX承担的部分暂由洛阳市XX驾校垫付，待执行时一并清结。

本判决为终审判决。

审判长：翟涛

审判员：刘龙杰

审判员：祖萌

二0一0年五月三十一日

书记员：王璐