上诉人（原审被告）向某某，男。
委托代理人王某甲，男。
被上诉人（原审原告）平顶山市安仁物业管理有限公司，住所地本市X路。
法定代表人王某乙，经理。
委托代理人马某某，男。
委托代理人王某丙，女。
上诉人向某某与被上诉人平顶山市安仁物业管理有限公司(以下简称安仁物业公司)物业服务合同纠纷一案，卫东区人民法院曾于2008年12月15日作出（2008）卫民初字第X号民事判决，该判决向某某不服，向某院提起上诉，本院于2009年5月25日作出（2009）平民二终字第X号民事裁定，该裁定撤销了（2008）卫民初字第X号民事判决，发回卫东区法院重新审理。卫东区法院重新审理后于2009年10月18日作出(2009)卫民初字第X号民事判决。宣判后，向某某不服原审判决，向某院提起上诉。卫东区人民法院于2009年12月24日将案件移送本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年1月14日开庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告向某某系本市鸿鹰小区X号楼X单元X楼东户业主。2005年9月1日，原告安仁物业公司与平顶山市鸿鹰小区业主委员会(下称业主委员会)签订鸿鹰小区物业管理合同一份，合同约定，由安仁物业公司为该小区提供物业管理服务，物业管理费按各业主收费标准每月18.8元收取，业主直接按规定的交费时间和地点交费的，按每户18元收取。该合同于2005年9月在平顶山市鸿鹰小区大门口的公示栏内张贴公示一个月。2005年11月10日，原告安仁物业公司与业主委员会签订补充协议，协议约定，安仁物业公司按月收取物业管理费，每月的20日至月底为当月的交费期间。业主逾期缴费，安仁物业公司有权按应缴纳费用以每日千分之五向某主收取违约金。合同签订后，原告安仁物业公司即在上述小区提供物业服务，被告向某某自2005年10月至2009年9月共拖欠原告安仁物业公司物业管理费883．6元，原告诉至本院。另查明，安仁物业公司于2005年5月3l日成立。2007年11月9日，平顶山市房产管理局颁发安仁物业公司资质证书，资质等级三级。准予从事物业管理业务时间为2006年10月17日。再查明，平项山市房产管理局物业科于2003年12月31日对鸿鹰小区业主委员会备案批复，认为鸿鹰小区业主委员会选举结果，符合规定选举程序。
原审法院认为，物业管理条例第十二条规定：业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。第十五条：业主委员会是业主大会的执行机构。原告安仁物业公司与业主委员会签订物业管理服务委托合同系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。虽然原告安仁物业公司在签订合同时没有取得平顶山市房产管理局颁发的安仁物业公司资质证书，没有相应的资质，但合同签订后，业主委员会在平顶山市鸿鹰小区进行了公示，原告也实际为业主包括被告提供了相应的服务，且后原告也取得了资质，准予从事物业管理业务。依照有关法律规定，业主委员会所签订的合同对本小区全体业主具有法律约束力，即上述合同的效力及于包括被告在内的全体业主，被告向某某作为业主，接受了原告安仁物业公司的物业管理服务，故其应按照上述合同的约定履行向某告支付物业管理费的义务，原告安仁物业公司要求被告向某某支付物业管理费的诉讼请求本院应予支持，本案在审理过程中，原告安仁物业公司要求被告向某某支付滞纳金的诉讼请求，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因合同中当事人约定的违约金明显偏高，被告迟延缴纳物业管理费，给原告造成的实际损失应当是利息损失。该损失应当按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算。原告主张违约金过高部分，没有依据，不予保护。被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条、物业管理条例第十二条、第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：被告向某某于本判决生效后十日内支付原告平顶山市安仁物业管理有限公司物业管理费883.6元、违约金110.47元。案件受理费50元，由被告向某某负担。
原审判决后，向某某不服，上诉称：卫东法院在判决书中称，2005年9月X号，原告安仁物业与小区业主委员会签订了物管合同一份，由安仁物业为该小区提供管理服务，费用按各业主每月18.8元的标准，业主直接按规定的交费时间和地点交费的，按每户18元收取，又称该合同曾在小区大门口公示栏内张贴，公示一个月等说法都没有事实依据，只听原告一面之词，法院可否对小区业主作过调查。该法院还称，安仁物业于2005年5月31日成立，2007年11月9日取得资质，并准予从事物业管理业务的时间为2006年10月17日，我们业主不知道法院依据何在查阅地方法规，平房[2008]X号文件第一条第1-3款及第四条、第八条、第十二条该物业都在违法之例，处罚标准都是根据国务院物业管理条例第57条、6l条、60条、省条例44条及国务院条例第66条进行处罚，市房管局文件应属于地方法规，但通篇看完没有找到2007年取得的资质，可以在06年从事物业管理，即便有这项规定也只能是06年10月，卫东法院判决我交费时间是从2005年10月，法律依据和收费依据在哪里仅凭小区一个人与物业签订一张合同就能作为依据，那么要国家法律何用，老百姓当怎样生存，小区物业称有百分之七十都交了费，那么为什么只起诉我一家。法院咋不问为什么判决书称再查明，平顶山市房管局物业科于2003年12月31日对该小区业主委员会备案批复，认为该业委会选举结果符合规定选举程序等说法，没有真切法律依据，在庭审中我们己向某院提出异议，并拿出小区千户业主签名为证，哪有一个1700余户的小区，业主委员会只有1个人，备案的3个人，有二个人根本就不在其内，国务院物业管理条例第二条，关于业主委员会的产生、任期、职责都有明确规定。卫东法院还依照物业管理条例第十二条、第十五条并称虽然原告在签订合同时没有资质，但合同签订后，业委会在小区进行了公示，且后原告也取得了资质，准予从事物业管理业务，这一说法，我们认为直接违背了国家有关物业管理法规，仅使用了国务院物业管理条例中有关对业主有约束力的一句话，放弃了主要的规章条款。根据国务院物业管理条例规定(条例第二章第6条、第10条、第14条、35条、36条)业主委员会成员及业主主任，应是由全体业主或过半数以上业主通过选举产生的群众组织，而我们小区从来未召开过任何形式的全体业主大会，房管局的备案材料仅是一纸证明，时本立与安仁签订服务合同，应属个人行为，全体业主不知情(有全体业主签名为证)。根据国务院2003和2007年X号物业管理规定(第六章第60条)没有资质的物业公司，包括没有资质的管理人员，不得从事物业管理服务等规定。安仁物业2005年10月进驻小区后，在未经任何单位委托的情况下私自改水网，强行对小区居民楼上打孔挖坑，导致部分居民楼地下室长期积水无法使用，并贴告示要每户交750元水网改造费。被盗案件倍增，大部分居民都有自行车、摩托车、电动车被盗经历，他们以收费为名，经常打骂、勒索、堵门、砸门，向某内扔垃圾，使广大业主敢怒不敢言，更有甚者，安仁物业聘请的保安监守自盗，因偷窃电动车被公安机关抓获。安仁物业把业主自发栽种的树木砍伐掉，说是规划，但至今大片绿地变成杂草丛生的荒地。最近又把我小区的垃圾处理站非法改为超市，公厕改为美发厅。2008年6月3日早上8点多钟，该物业一帮人以收费为名，把我家防盗门砸坏，妻子和儿子遭到他们的毒打，儿子衣服全部被该物业一帮人撕烂，妻子的右手食指被打致残，不能伸曲，有诊断证明和法医鉴定为证，此次对我家的伤害事件造成我家直接经济损失达5000余元，至今未作任何赔偿。综上，请求二审法院查明事实，本案所产生的一切费用由安仁物业公司承担，要求对我造成的损失赔偿。
被上诉人平顶山市安仁物业管理有限公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实相一致。
本院认为，本案是上诉人与被上诉人的物业管理费用纠纷。该案被上诉人与平项山市鸿鹰小区业主委员会签订有物业管理服务合同，合同签订后，业主委员会在平顶山市鸿鹰小区进行了公示，被上诉人也实际为业主包括上诉人提供了相应的服务，被上诉人又于2007年11月9日取得了从事物业管理业务的相应资质。上诉人向某某接受了被上诉人的物业管理服务，故其应按照上述合同的约定履行向某上诉人支付物业管理费的义务。因此，原审判决的结果是正确的，应予维持。上诉人称被上诉人私改小区设施，未尽安全保卫职责，家人被打等情况，因其与本案纠纷不属同一法律关系，上诉人如有确切证据可另案起诉解决。综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费50元，由上诉人向某某负担。
本判决为终审判决。
审判长王某军
代理审判员吴延峰
代理审判员李双双
二Ｏ一Ｏ年三月二十日
书记员刘璐璐
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
