湖南省长沙市中级人民法院
民事判决书
（2009）长中民一终字第X号
上诉人（原审被告）长江置业(湖南)发展有限公司，住所地长沙市岳麓区X路X号F栋。
法定代表人袁某某，该公司董事长。
委托代理人袁某，湖南全胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）熊某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略），公民身份号码x。
委托代理人冯梦豆，湖南天恒健律师事务所律师。
委托代理人陈劲峰，湖南天恒健律师事务所律师。
上诉人长江置业(湖南)发展有限公司（以下简称长江置业公司）因与被上诉人熊某商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（以下简称原审法院）（2009）岳民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年8月19日，熊某与长江置业公司签订《长沙市商品房买卖合同》一份，合同第三条约定，熊某购买长江置业公司开发的位于长沙市岳麓区X路“沁园春-御院”第X栋X号商品房一套，建筑面积128.66平方米。合同第四条约定，该商品房单价为每平方米3202.28元，购房价款总额x元。合同第八条约定：出卖人(即长江置业公司)在2008年7月31日前依据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》，由建设单位组织建设单位、施工单位、设计单位、勘测单位及监理单位验收合格后，该商品房即已符合本合同约定并可交付买受人(即熊某)使用(以该次竣工验收通过时各验收单位验收确认文件为标志，由出卖人出示)；出卖人在达到交付条件后30日内书面通知买受人收房，出卖人书面通知的收房时间最迟不应超过房屋具备交付使用条件后90日；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的或该不可抗力因素已经市级以上媒体公开披露成为公开信息后；2、行政主管机关强制变更规划、采取新型配套设施或要求等出卖人不能控制的原因。合同第九条约定，出卖人如未按合同第八条规定的最后收房期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不做累加)：逾期不超过30日(含本数)，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日不超过90日(含本数)，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在30日内书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于非因出卖人原因，导致未能按期交付的，双方同意另行协商，签订补充协议予以约定。同日，熊某、长江置业公司就该份合同签订了《补充协议书》一份，对面积误差的处理和银行按揭手续的办理等事项进行了约定。
另查明：(1)熊某所购房屋所在的“沁园春—御院”第X栋房屋于2008年12月8日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同进行竣工验收合格；2009年1月21日经长沙市公安消防支队消防验收合格。(2)湖南省建设厅办公室湘建办[2008]X号文件规定，2008年1月中旬以来湖南省遭遇历史罕见的低温冰雪灾害，已成为工程建设“不可抗力”的自然灾害。造成工期延误的，工期相应顺延不少于25日。(3)2008年9月9日，因长沙市开展文明创建活动，长沙市渣土管理处向包括长江置业公司在内的建设、施工等单位发出《禁运通知》，决定从2008年9月12日至2008年9月24日（共计13日)在全市范围内禁止运输渣土、砂石。(4)2008年10月16日，长江置业公司以挂号信方式向包括熊某在内的住户发出《“沁园春-御院”收房时间调整的通知》，大致内容为，由于冰雪灾害和“禁运令”限制渣土、建材车辆的上路行驶等，影响了项目的正常工程进度，长江置业公司原则同意建设单位根据不可抗力条款顺延工期的要求，告知将2、X栋客户的最终收房时间由原约定的2008年10月31日推迟至2008年12月15日，将X栋客户的最终收房时间由原约定的2008年10月31日推迟至2008年12月31日，房屋将在此之前具备交付条件，长江置业公司也将在此之前发出具体收房时间通知。2008年12月3日，长江置业公司以挂号信方式向包括熊某在内的住户发出《收楼通知书》，要求其在2008年12月11日至12月15日统一交房。熊某以该房屋不具备交付条件为由拒收，2009年2月15日，熊某到长江置业公司办理了收房手续。(5)熊某已经按约支付了全部购房款，缴纳了物业维修基金和预售备案等费用。
熊某的诉讼请求是请求判令长江置业公司支付逾期交房违约金x元（实际违约金按照实际逾期天数计算）。
原审法院认为：本案争议焦点主要是：一、关于违约责任的认定。熊某、长江置业公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议书》均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，具有法律效力。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。根据熊某、长江置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》第八条约定并结合相关法律规定，长江置业公司开发的商品房应当在2008年7月31日前经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格并经消防验收合格后，即符合交房条件。由于长江置业公司在商品房建设过程中，遭遇冰雪灾害天气的不可抗力影响，工期应延期25日，故该符合交房条件的日期应延展至2008年8月25日，此后顺延90日至2008年11月24日应为长江置业公司书面通知住户的最后收房时间。由于上述商品房的五方单位验收合格的时间为2008年12月，消防验收合格的时间为2009年1月21日，截至该日才符合交房条件，已迟于合同约定的商品房验收合格时间和最后收房时间。故长江置业公司的行为已经构成违约，应承担延期交房的违约责任。长江置业公司关于熊某有未履行缴纳税费义务的违约行为，其有理由顺延交房的抗辩，依据不足，不予采信。
二、关于违约金的计算时间和方式的确定。长江置业公司在商品房验收合格之前的2008年12月3日即向熊某发出收房通知的行为，不符合合同约定，熊某有权拒收房屋，由此造成的前期延期交房责任应由长江置业公司承担，但在2009年1月21日长江置业公司开发的商品房符合交房条件后，熊某有义务到长江置业公司办理收房手续，由于熊某仍拒绝收房，由此造成的后期延期交房责任应由熊某自行承担。此后，熊某虽于2009年2月15日到长江置业公司办理了收楼手续，但长江置业公司仍应承担延期交房的违约责任。故熊某主张的延期交房违约金的计算期间应为2008年11月25日至2009年1月21日，共计58日。由于长江置业公司在交房条件成就和约定的最后收房时间之前，因长沙市开展文明创建活动，对渣土砂石实行禁运13日，该禁运事由系行政机关的强制行为，对长江置业公司的逾期交房时间产生直接影响，该时间段应当从长江置业公司的违约时间中予以核减。故熊某主张的延期交房违约金的计算期间应为45日，违约金的计算标准依据合同约定按照熊某已付房价款的日万分之四计付，则长江置业公司每日应支付给熊某的违约金为164.8元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十八条之规定，判决如下：一、由长江置业公司自本判决生效之日起十日内支付熊某逾期交房违约金7416.09元；二、驳回熊某其他诉讼请求。如长江置业公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费902元，由熊某负担360元，长江置业公司负担542元(此款熊某已垫付，由长江置业公司在本判决生效之日起十日内将其应负担的诉讼费支付给熊某)。
长江置业公司不服，上诉称：熊某与长江置业公司约定的交房条件符合法律规定，应予以认定，原判决认定以消防验收作为房屋具备交付条件不符合消防法的规定和精神。长江置业公司依据合同发出了《时间调整通知》、《收楼通知书》，是依法履行合同的行为，而熊某没有依据合同履行自己的收房义务，应依法承担不利的后果。冰雪灾害的扣除天数是不少于25日，而非25日，原审判决应结合具体工程具体认定，渣土禁运不只发生在2008年9月，在2008年1月至9月期间，发生了多次，长沙县房地产管理局等曾经针对2008年间发生的冰雪灾害、地震、文明创建、安全事故等因素共同作用进行了认定，最终认定不可抗力影响日期为85日，足以证明上述事件对于工程进度的影响是客观存在的，法院应当本着实事求是的原则综合考虑。原判决认定事实不清，适用法律有误，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人熊某答辩称：2009年1月21日完成消防验收，只能说明长江置业公司开发的房屋已达到建筑工程交房条件，并不表示长江置业公司开发的房屋达到了双方在合同中约定的交房条件，长江置业公司交付使用的商品房的装饰、设备标准，基础设施、公共配套建筑均未达到交房条件，其房屋存在许多问题，仍未达到合同约定的交房条件，长江置业公司应该按合同约定承担违约责任，原审判决对于延期交房的事实和2009年1月21日达到交房条件认定错误。按合同约定长江置业公司于2008年7月31日前应达到交房条件，长江置业公司以冰灾作为逾期交房的原因是不对的，冰灾造成的后果由建筑商与长江置业公司共担损失，不能由业主承担此损失；渣土禁运时间在2008年9月12日至9月24日，此时长江置业公司已违约，渣土禁运时间造成的损失应由长江置业公司自己承担；合同中约定达到交房条件后最迟90日通知收房，并不是说房屋达到交房条件可以顺延90日，原审判决认定长江置业公司逾期交房时间为45日，将渣土禁运时间13日和符合交房条件后通知住户收房的90日予以扣除是错误的。
熊某上诉后，本院于2009年7月1日委托湖南省长沙市岳麓区人民法院向熊某送达了交纳上诉费用通知，限期于2009年7月9日之前交纳上诉费，上诉人熊某未在指定的期限内交纳上诉费，也没有提出缓交或免交申请。
本院经审理查明的事实与原审审理查明的事实一致。
本院认为：熊某与长江置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定享有权利、履行义务。本案争议的焦点主要是：一、关于交房条件。二、关于违约责任和违约期间的认定。三、关于违约金的计算方式的确定。
一、关于交房条件。熊某与长江置业公司在《长沙市商品房买卖合同》中约定长江置业公司在2008年7月31日前依据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》，由建设单位组织建设单位、施工单位、设计单位、勘测单位及监理单位验收合格后，该商品房即已符合本合同约定并可交付熊某使用，故长江置业公司所建设的商品房由建设单位组织施工单位、设计单位、勘测单位及监理单位验收合格后，该商品房即符合合同约定的交房条件。《建设工程竣工验收备案表》显示：长江置业公司建设的第X栋商品房于2008年12月8日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同进行竣工验收合格，故认定长江置业公司建设的第X栋商品房于2008年12月8日符合合同约定的交房条件。2009年1月21日，长江置业公司建设的第X栋商品房经长沙市公安消防支队消防验收合格，因消防验收合格不是熊某与长江置业公司在合同中约定的交房条件，但《中华人民共和国消防法》规定：按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。故长江置业公司建设的第X栋商品房符合交房条件的时间是2009年1月21日。上诉人长江置业公司上诉称熊某与长江置业公司约定的交房条件符合法律规定，应予以认定，原判决认定以消防验收作为房屋具备交付条件不符合消防法的规定和精神的理由，本院不予支持。
二、关于违约责任和违约期间的认定。熊某与长江置业公司在《长沙市商品房买卖合同》中约定2008年7月31日前达到交房条件，因长江置业公司于2008年7月31日还未达到交房条件，已构成了违约，长江置业公司应当承担违约责任。从2008年7月31日至2009年1月21日，长江置业公司所建设的第X栋商品房逾期达到交房条件的时间为173日。
熊某与长江置业公司在《长沙市商品房买卖合同》中约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，长江置业公司可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且长江置业公司在发生之日起30日内告知熊某的或该不可抗力因素已经市级以上媒体公开披露成为公开信息后；2、行政主管机关强制变更规划、采取新型配套设施或要求等长江置业公司不能控制的原因。故长江置业公司在商品房建设过程中，遭遇冰雪灾害天气属于熊某与长江置业公司在《长沙市商品房买卖合同》中约定的遭遇不可抗力，有湖南省建设厅湘建办[2008]X号文件规定且已告知熊某，故达到交房条件的时间相应顺延25日。长沙市渣土管理处向包括长江置业公司在内的建设、施工等单位发出《禁运通知》，决定从2008年9月12日至2008年9月24日（共计13日)在全市范围内禁止运输渣土、砂石，该行为是行政主管机关的要求，也是长江置业公司不能控制的原因，符合熊某与长江置业公司在《长沙市商品房买卖合同》中的约定，故对于长沙市开展文明创建活动，对渣土砂石实行禁运的13日应相应顺延。熊某与长江置业公司在《长沙市商品房买卖合同》中约定长江置业公司在达到交付条件后30日内书面通知熊某收房，长江置业公司书面通知的收房时间最迟不应超过房屋具备交付使用条件后90日，故该90日可以作为交房顺延的扣除因素。长江置业公司于2008年12月3日向熊某发出收房通知的行为，不符合合同约定，但可视为长江置业公司已向熊某发出了收房通知。在长江置业公司开发的商品房符合交房条件后，熊某有义务到长江置业公司办理收房手续，由于熊某仍拒绝收房，由此造成的后期延期交房责任应由熊某自行承担。上诉人长江置业公司上诉称长江置业公司依据合同发出了《时间调整通知》、《收楼通知书》，是依法履行合同的行为，而熊某没有依据合同履行自己的收房义务，应依法承担不利的后果的理由，本院予以支持。
合计交房时间应顺延128日，长江置业公司实际逾期达到交房条件的时间为45日。上诉人长江置业公司上诉称冰雪灾害的扣除日期是不少于25日，而非25日，渣土禁运不只13日的理由，因长江置业公司证据不足，本院不予采纳。
三、关于违约金的计算方式的确定。熊某与长江置业公司在《长沙市商品房买卖合同》中约定按逾期时间，分别处理：逾期不超过30日(含本数)，长江置业公司从最后交付期限的第二日起至实际交付日止按日向熊某支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日不超过90日(含本数)，长江置业公司从最后交付期限的第二日起至实际交付日止按日向熊某支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，长江置业公司从最后交付期限的第二日起至实际交付日止按日向熊某支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。因长江置业公司逾期45日，原审判决按房价款的万分之四计算违约金正确。
上诉人熊某未在指定的期限内交纳上诉费，也没有提出缓交或免交申请，本案按上诉人熊某自动撤回上诉处理。
综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费902元，由上诉人长江置业(湖南)发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长陈长庚
审判员刘霞
审判员张玉霞
二○○九年九月三十日
书记员郭迎
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
