长沙市中级人民法院文件稿纸
签发：传批：
主办部门：
民一庭拟稿人：
年月日核稿人：
年月日
湖南省长沙市中级人民法院
民事判决书
(2008)长中民一终字第X号
上诉人（原审原告）刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，职工，住（略），身份证号x。
委托代理人许红祝，宁乡县玉潭法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）长沙市新宇房地产开发有限公司，住所地宁乡县X镇X路。
法定代表人姜某某，该公司董事长。
委托代理人程万科，湖南河清律师事务所律师。
上诉人刘某某因与被上诉人长沙市新宇房地产开发有限公司（以下简称新宇房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省宁乡县人民法院（2007）宁民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年1月30日和同年6月14日，以新宇房地产公司为出卖人，刘某某为买受人，先后签订了两份商品房买卖合同，刘某某购买了新宇房地产公司开发建设的“新宇•城南嘉园”第X幢X单元X号住房及X幢X号车库，其中住房购买价x元，车库购买价为x元，共计x元。合同第八条约定：“出卖人应当在2007年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任为“逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；……”。合同第十一条约定：“……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，……。”该合同同时约定：“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，”“除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。”合同签订后，刘某某先后于2007年4月13日、4月1日日和6月14日分三次向新宇房地产公司交付了全部购房款x元。2007年7月16日，根据长沙市建设委员会“长建发(2007)X号”文件精神，宁乡县建设局向全县各建筑企业及有关建设监理公司下发了《关于做好建筑工地防暑降温工作的通知》，通知要求：为“全力保障现场施工人员身心安全…”“日最高气温达到39℃以上时，当日应停止作业；日最高气温达到37℃以上时，当日工作时间不得超过4小时；日最高气温达到35℃时，应采取换班轮休等方法，缩短工人连续作业时间，并不得安排加班；12时至15时应停止露天作业。”据宁乡县气象局气象统计资料表明，宁乡县2007年7月16日至7月31日的16天时间内最高气温35℃以上占11天。为贯彻县、市通知精神，确保暑热天气农民工的身心安全，新宇城南嘉园的承建施工公司安排了农民工高温时段的避暑休息时间，因而导致工程的延期交付，致使新宇房地产公司不能在《商品房买卖合同》约定的交房期限内向刘某某交付房屋。2007年8月9日，新宇房地产公司向刘某某发出交房通知书，通知其房屋在2007年8月16日正式交付使用。刘某某接此通知时，在其通知书《回执》上签了名，当时对其延迟交房时间并未提出异议。
刘某某接收房屋后，因认为新宇房地产公司存在逾期交房、未出示验收合格证明文件等违约行为，遂向法院起诉，其诉讼请求为：请求判令新宇房地产公司承担违约损失1670元，并承担本案诉讼费用。
原审法院认为：刘某某、新宇房地产公司之间的买卖合同关系事实清楚，且刘某某已按合同约定履行了支付购房款的义务，新宇房地产公司本应同样按照合同约定的时间将商品房交付给刘某某使用。但由于合同约定交房时间的7月30日前后天气高温炎热，市县两级政府建设部门均下达通知强调高温天气部分时段必须停止或缩短工人作业时间，致使其建筑工程速度放慢，工程只能向后推延，因而导致了商品房交付时间也只能向后推延的结果。诚然，每年7、8月份高温炎热的气候是众所周知和可以预料的，但市、县两级正式下达文件通知强调高温期间部分时段必须停工或缩短作业时间的情形是过去没有的，两级政府建设部门的通知具有行政强制性，是实现以人为本、保护劳动者权益的具体措施。施工企业和有关建设单位必须遵照执行，这一点对于新宇房地产公司是未能预料的不可抗力因素。且新宇房地产公司在接到建设部门的文件通知后，在30日内将这一情况告知了刘某某，刘某某2007年8月9日接到交房通知后，对其推迟交房并未提出异议。综上理由，新宇房地产公司关于推迟交房是因不可抗力因素所致，符合法定免责事由和双方在商品房买卖合同中的约定的抗辩意见合理合法，对此予以采纳。刘某某关于新宇房地产公司交房时未按合同约定向刘某某提供住宅验收合格证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》而应当承担违约责任的主张，因新宇房地产公司在本案诉讼中提交了《住宅质量保证书》和《住房使用说明书》样本，对交付房屋时未提供住宅验收合格证明进行了合理解释，而在房屋交接时刘某某亦未因此行使其“拒绝交接”权，应视为对自已约定权利的放弃，故对刘某某的这一主张不予支持。综上所述，刘某某的诉讼请求不符合法律的规定，对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第项、第一百一十七条之规定，判决如下：驳回刘某某的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由刘某某负担。
刘某某不服，上诉称：（一）原审判决以市、县两级下达的文件充当新宇房地产公司不可抗力因素，不成立；（二）刘某某在《回执》上的签字只能说明接到过新宇房地产公司的交房通知，但并不能以此证明对新宇房地产公司延期交房的认同；（三）新宇房地产公司在交接房屋时，未出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原审判决以刘某某未行使“拒绝交接权”，认定新宇房地产公司不构成违约，不成立；（四）新宇房地产公司在合同约定的交房期限内未履行告知义务。综上，原审判决认定事实错误，证据不足，请求撤销原审判决，依法改判由新宇房地产公司承担违约责任。
新宇房地产公司答辩称：（一）新宇房地产公司延期交房有不可抗力的因素存在，而且符合双方合同的约定，市、县两级建设主管机关下达的文件对施工企业具有强制性，是以前没有遇到过的，新宇房地产公司依据合同约定，在不可抗力发生之日起30日内，履行了告知义务；（二）新宇房地产公司在房屋交付过程中，已经向刘某某交付了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并在合同约定的期限内告知了延期交房的原因，新宇房地产没有违约。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审予以维持。
本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实相同。
本院认为：刘某某与新宇房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》第八条中约定的交房期限为2007年7月30日，但新宇房地产公司直至2007年8月16日才履行交房义务。现新宇房地产公司是否构成违约成为本案争议焦点：
一、长沙市建设委员会、宁乡县建设局下达的文件能否作为新宇房地产公司不可抗力因素的抗辩，新宇房地产公司延期交房,其行为是否构成违约。
不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般指自然灾害,同时符合上述特点的社会事件,也可构成不可抗力,比如战争、瘟疫等。长沙市建设委员会、宁乡县建设局从以人为本、保护劳动者权益的角度出发,要求各级施工单位在高温期间部分时段必须停工或者缩短作业，虽然对新宇房地产公司的施工造成一定影响。但高温天气是可以预见的自然现象，新宇房地产公司应做好相应防范措施，该困难并非无法克服，行政部门的文件不属于民法意义上的不可抗力。因此，新宇房地产公司在合同约定的履行期限过后，再以长沙市建设委员会、宁乡县建设局的文件作为其不可抗力的抗辩，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。双方在《商品房买卖合同》中约定的交房期限为2007年7月30日，但新宇房地产公司直至2007年8月16日才履行交房义务，逾期交房16天，其行为构成违约，应根据《商品房买卖合同》的约定承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》第九条逾期交房的违约责任约定为：“……逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行……”，因此，新宇房地产公司应向刘某某支付违约金x元×0.05%×16天=1671元。因刘某某的诉讼请求为：请求判令新宇房地产公司承担违约损失1670元。故本院依法支持刘某某的诉讼请求，由新宇房地产公司向刘某某支付违约金1670元。
二、新宇房地产公司在交房时未提供住宅验收合格证明文件是否应承担违约责任。
《商品房买卖合同》第十一条约定：“……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”上述约定可以看出，新宇房地产公司在交房时未提供证明文件，刘某某有权选择“拒绝交接”，“拒绝交接”造成的延期交房责任由新宇房地产公司承担。本案中，新宇房地产公司在交房时虽未向刘某某提供证明文件，但刘某某并未选择“拒绝交接”，根据新宇房地产公司向原审法院提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》样本证明，新宇房地产公司交付的商品房符合质量要求，达到交付条件，刘某某上诉要求新宇房地产公司承担未提供住宅验收合格证明文件的违约责任的请求，没有合同依据，本院不予支持。
综上所述，刘某某的上诉理由部分成立。原审判决在认定事实和适用法律方面存在不当之处，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省宁乡县人民法院（2007）宁民初字第X号民事判决；
二、限长沙市新宇房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向刘某某支付违约金1670元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由长沙市新宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长陈长庚
审判员张玉霞
审判员刘某
二○○八年六月二十日
书记员杜银
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
