长沙市中级人民法院文件稿纸
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年月日
湖南省长沙市中级人民法院
民事判决书
(2008)长中民一终字第X号
上诉人（原审被告）湖南运通房地产开发有限公司，住所地（略）定王台长沙文化广场7ABC。
法定代表人李某某，该公司董事长。
委托代理人任丹，湖南崇民律师事务所律师。
委托代理人胡淇凭，湖南崇民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）唐某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）“运通馨苑”X栋X单元X室，身份证号x。
委托代理人栗波，湖南湘和律师事务所律师。
上诉人湖南运通房地产开发有限公司（以下简称运通公司）因与被上诉人唐某某商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省（略）人民法院（2008）芙民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年11月3日，唐某某与运通公司签订买卖合同约定，唐某某购买运通公司开发的“运通馨苑”X栋X单元X房，房价x元；运通公司应于2006年11月30日前将验收合格之约定房产交付唐某某，逾期交房不超过30日，则自约定最后交房期的第二天起至实际交房之日止，由运通公司按日向唐某某支付已交房价款万分之十的违约金；若逾期超过30日，则自约定最后交房期的第二天起至实际交房之日止，由运通公司按日向唐某某支付已交房价款万分之十五的违约金；买卖合同还对房价款支付时间及逾期付款违约责任等分别进行了约定。
买卖合同签订当日，唐某某即依约向运通公司交付了首期房款x元，余款办理银行按揭贷款；运通公司于同年12月28日将买卖合同约定的房屋交付给唐某某。
另查明：2006年8月8日，长沙市人民政府下发长政办发[2006]X号《关于进一步加强我市建筑节能工作的通知》后，运通公司对其开发的“运通馨苑”X栋改变原计划，按外墙内保温设计施工。
原审法院认为：唐某某与运通公司签订的买卖合同是签约各方真实意思表示，合同形式、内容均不违反法律、行政法规禁止性规定，是有效合同。
唐某某已按照买卖合同约定的时间、金额向运通公司支付了房款，但运通公司没有依买卖合同约定的时间向唐某某交房，已违约，运通公司应按买卖合同的约定向唐某某承担逾期交房的违约责任。运通公司的前述抗辩理由不成立，对此不予采信，具体理由是：一、运通公司按长沙市人民政府办公厅《关于进一步加强建筑节能工作的通知》对其开发的“运通馨苑”商住楼X号栋采用外墙内保温的节能设计，虽有延误工期之可能，但并非民法意义上之不可抗力，因此要求免除逾期交房违约责任没有法律依据；二、长沙市人民政府办公厅《关于进一步加强建筑节能工作的通知》发布时间为2006年8月8日，运通公司亦于同年8、9月对“运通馨苑”X号栋进行了相关节能设计变更，而唐某某与运通公司签订买卖合同的时间为2006年11月3日，运通公司所称“不可抗力”事由先于买卖合同签订之前数月已经发生，运通公司对于其能够交付房屋给买受人的时间理应有充分的预判，在迟延交房后现再以买卖合同签订之前的事由作为其抗辩理由要求免责显然不合常理，亦于法相悖。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：运通公司应于本判决生效后五日内支付唐某某逾期交房违约金7029.90元。逾期未付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定办理。一审案件受理费50元，由运通公司承担。
运通公司不服，上诉称：原审法院查明证据不实，认定事实不清，适用法律错误。一、交房时间的证据未予查明。根据民事诉讼法的相关规定，唐某某主张运通公司延期交房应当提供证明该事实的证据。原审法院仅以唐某某提交的《运通馨苑业主手册》这份证据认定具体交房日期，且判令运通公司承担责任，明显错误；二、原审判决遗漏了唐某某交付房款的事实。唐某某存在延期付款的违约行为，按照合同约定，运通公司对延期交房的情形，不应承担违约责任；三、运通公司有遇到不可抗力的情形，原审判决却不予认定。长沙市人民政府办公厅发布的《关于进一步加强我市建筑节能工作的通知》，属于不可预见的政策性变化，由此造成运通公司逾期交房，应当属于不可抗力，可以免除运通公司延期交房的违约责任；四、《商品房买卖合同》中约定的违约金过高，请求二审法院予以减少。综上所述，请求撤销原审判决，依法改判。
唐某某答辩称：一、唐某某提供的证据证明的交房时间明确。根据运通公司2006年12月的通知，唐某某前往物业管理公司办理入伙手续。《运通馨苑业主手册》的协议签定时间就是业主入伙也就是交房的时间，因此，唐某某提供了充分的证据证明了明确的交房时间；二、延期付款不能免除运通公司的违约责任。运通公司没有追究唐某某延期付款的违约责任是没有及时行使权利的结果。而且，唐某某也不存在延期付款的情形；三、运通公司提出延期交房是遇到不可抗力情形的主张不能成立。长沙市人民政府办公厅下发的《关于进一步加强我市建筑节能工作的通知》不能成为运通公司作为不可抗力的抗辩；四、《商品房买卖合同》中约定的违约金适当。该约定是当事人的真实意思表示，是在自愿平等的基础上签订，不属于约定的违约金过高的情形。运通公司交房时不符合条件，唐某某是在不知情不懂法的基础上造成实际接收。运通公司的违法性和严重违约性显而易见，对其严重违约行为追究责任情理之中，适当准确。综上所述，原审判决事实认定清楚，证据确实充分，请求二审予以维持。
二审审理期间，运通公司向本院提交下列证据：
证据一、运通公司发给唐某某的交房通知书，证明运通公司的交房时间为2006年12月26日；
证据二、道路排水工程竣工验收证书，证明因道路排水工程造成延期交房，属于不可抗力，这部分责任不应由运通公司承担。
唐某某发表如下质证意见：对证据一的真实性无异议，关联性有异议，运通公司交房时没有通过竣工验收，该份证据只能证明运通公司想提前交房，而不能证明交房的时间；对证据二的真实性无异议，关联性有异议，营盘东路的开工时间为2006年4月20日，而《商品房买卖合同》的签订时间为2006年10月左右，不能构成不可抗力的抗辩。
唐某某亦向本院提交下列证据：
证据（一）、建设工程竣工验收备案表，证明竣工验收时间为2006年12月28日；
证据（二）、申请审核表，证明消防验收时间为2007年6月5日，长沙市建设工程质量监督站的验收时间为2007年8月8日，运通公司交房时未达到交付条件。
运通公司发表如下质证意见：对证据（一）、证据（二）的真实性无异议，关联性有异议，《商品房买卖合同》中约定的商品房交付条件是经验收合格，2006年12月28日，该商品房已经验收合格，监理、勘察、设计等部门均已签字盖章。
经充分听取双方当事人的质证意见，本院对上述证据认证如下：运通公司提交的证据一、证据二，因唐某某对其真实性不持异议，本院予以采信；唐某某提交的证据（一），经审查，本案关于竣工验收时间有两个，其中竣工验收备案表上显示竣工验收日期为2006年12月28日，而监理、勘察、设计、施工、建设单位在竣工验收表上签署“同意竣工验收”意见的时间为2006年11月28日。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条第一款之规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”竣工验收时间应以设计、施工、工程监理等单位进行验收的时间为准，即“运通馨苑”第X栋商品房通过竣工验收的时间应为2006年11月28日。综上，本院对唐某某提交的证据（一）所证明的内容不予采信。对唐某某提交的证据（二），因运通公司对其真实性不持异议，本院对此予以采信。
经审理查明：2006年11月3日，唐某某与运通公司签订《商品房买卖合同》，约定由唐某某购买运通公司开发的“运通馨苑”第X栋X单元X号商品房，房款总计x元。双方同时对付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任及交付等进行了约定。其中《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定：“买受人按下列第3种方式按期付款：……3、银行按揭付款。（1）签订本合同付房款x元（含定金）；（2）余款x元向银行申请按揭贷款，按银行有关规定办理。”第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，……逾期在三十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十五的违约金。”第八条交付期限约定：“出卖方应当在2006年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“……逾期不超过三十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之十的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之十五的违约金。”第十一条交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不能出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”
买卖合同签订当日，唐某某即依约向运通公司交付了首期房款x元，余款办理银行按揭贷款。
2006年12月，运通公司向唐某某发出《交房通知书》，告知唐某某“运通馨苑”第X栋商品房将于2006年12月26日起办理交房手续。
2006年12月28日，唐某某前往运通公司，实际接收商品房，并办理了入伙手续。
2006年11月28日，“运通馨苑”第X栋商品房通过竣工验收，监理、勘察、设计、施工、建设单位均在竣工验收表上签署“同意竣工验收”意见并加盖公章。
2007年6月5日，“运通馨苑”第X栋商品房通过消防验收。
2007年8月6日，“运通馨苑”第X栋商品房通过竣工验收备案。
另查明：2006年8月8日，长沙市人民政府下发长政办发[2006]X号《关于进一步加强我市建筑节能工作的通知》后，运通公司对其开发的“运通馨苑”第X栋商品房改变原计划，按外墙内保温设计施工。
唐某某因与运通公司就延期交房责任问题发生纠纷，唐某某遂向法院起诉，其诉讼请求为：请求责令运通公司立即支付逾期交房的违约金7029.90元，并承担本案全部诉讼费用。
本院认为：唐某某与运通公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人的权利义务均受《商品房买卖合同》的约束。因运通公司没有在《商品房买卖合同》中约定的期限内交付商品房，由此与唐某某产生纠纷。为正确处理本案，本案争议焦点可归纳为：
一、运通公司是否存在逾期交房的行为。
运通公司与唐某某在《商品房买卖合同》第八条中约定：运通公司应当在2006年11月30日前，将经验收合格的商品房交付唐某某使用。
国务院《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”该条第三款同时规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十条第三款规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或经验收不合格的，不得投入使用。”上述规定属于法律强制性规定，交付使用的商品房必须符合上述条件。据此，运通公司与唐某某约定商品房“经验收合格”必须符合的条件是：由监理、勘察、设计、施工、建设等单位组织竣工验收并签署同意竣工验收意见，同时经消防部门验收合格。
“运通馨苑”第X栋商品房于2006年11月28日通过竣工验收，监理、勘察、设计、施工、建设单位均签署了同意竣工验收意见，但“运通馨苑”第X栋商品房直至2007年6月5日才通过消防验收，因此，应认定“运通馨苑”第X栋商品房直至2007年6月5日才符合商品房交付条件。运通公司虽然通知唐某某于2006年12月26日办理商品房交接手续，但因其交付的商品房不符合交付条件，依据《商品房买卖合同》第十一条之约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不能出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”唐某某有权选择“拒绝交接”，“拒绝交接”产生的法律后果是：由运通公司承担由此造成的延期交房责任。因唐某某于2006年12月28日接收了商品房，并办理了入伙手续，应认定实际交房时间为2006年12月28日，因此，运通公司延期交房的责任应计算至2006年12月28日。
二、商品房买受人如延期付款，是否能免除运通公司的违约责任。
《商品房买卖合同》对买受人延期付款和出卖人延期交房分别规定了不同的违约责任，买受人和出卖人均应依约承担各自相应的责任，违约责任不能相互抵消。运通公司以唐某某延期付款为由，要求免除运通公司违约责任的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。唐某某是否有延期付款行为，应承担何种责任，因运通公司在一审未提出反诉，本院对此不予审理，运通公司可另行起诉解决。
三、长沙市人民政府办公厅下发的文件能否成为运通房地产公司不可抗力因素的抗辩。
不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般指自然灾害,同时符合上述特点的社会事件,也可构成不可抗力,比如战争、瘟疫等。长沙市人民政府办公厅下发的《关于进一步加强我市建筑节能工作的通知》，虽然对运通公司的施工造成一定影响，但并不是无法克服，不具有民法意义上的不可抗力的性质。因此，运通公司以长沙市人民政府办公厅下发的《关于进一步加强我市建筑节能工作的通知》作为其不可抗力的抗辩，缺乏法律依据，本院不予支持。
四、运通公司关于减少违约金的请求是否应得到支持。
《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“……逾期不超过三十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之十的违约金，合同继续履行……”该约定是双方当事人在自愿、平等的基础上签订，系双方合意的结果，运通公司应依据合同约定承担相应的责任。运通公司应当在2006年11月30日将达到交付条件的商品房交付给唐某某，但运通公司直到2006年12月28日才履行交付义务，延期交房28天，运通公司应向唐某某支付违约金x元×0.1%×28=7029.90元。
综上所述，运通公司的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由湖南运通房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长陈长庚
审判员张玉霞
审判员刘霞
二○○八年八月十八日
书记员郭迎
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