上诉人（原审原告）陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖北省仙桃市人，仙桃市义杰置业有限公司经理。
委托代理人王书洪，湖北惊天（略）事务所（略）。
被上诉人（原审被告）仙桃市润心冷冻厂，住所地：湖北省仙桃市仙桃大道物资局院内。
法定代表人邓某某，该厂厂长。
委托代理人李金题，湖北龙田（略）事务所（略）。
原审第三人仙桃市祥云土石方工程有限公司，住所地：湖北省仙桃市沙嘴办事处十一墩村X组。
法定代表人张某某，该公司经理。
原审原告陈某某因与原审被告仙桃市润心冷冻厂（下称冷冻厂）房地产转让合同纠纷一案，仙桃市人民法院于2009年9月21日受理后，依职权通知仙桃市祥云土石方工程有限公司（下称祥云公司）作为第三人参加诉讼，经审理，于2010年8月11日作出（2009）仙民二初字第X号民事判决。陈某某不服该判决，于2010年11月4日向本院提出上诉。本院于2010年11月5日受理后，依法组成合议庭，于2010年11月15日公开开庭进行了审理。上诉人陈某某及其委托代理人王书洪、被上诉人冷冻厂的法定代表人邓某某、委托代理人李金题、原审第三人祥云公司的法定代表人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2004年11月10日，陈某某与冷冻厂签订《房地产合作协议》一份，约定冷冻厂将其享有使用权的一宗土地(东西长61米、南北宽20.5米)及其土地上的房屋转让给陈某某用于房地产开发，价款30万元，陈某某开发的兴建房屋归陈某某所有，但陈某某应在该宗地的东段为冷冻厂建一栋东西宽9米、南北长16.7米的三层综合楼，该楼所占用的土地使用权和房屋产权归冷冻厂所有，同时还约定冷冻厂在自主开发第二期工程时，保证留足距离陈某某所建房屋北面12米宽的路面作为双方的外基础、散水、排水沟、化粪池及所有住户公共场所，其建设费用由双方共同承担，如一方违约，则支付另一方违约金2万元。2004年12月4日，陈某某与冷冻厂又签订《补充协议》一份，约定：冷冻厂允许陈某某在三层综合楼上加层，加层部分的房屋产权归陈某某所有，作为回报，陈某某以每平方米700元的优惠价格卖给冷冻厂一套110-120平方米的主体楼商品房。协议签订后，陈某某在该土地上兴建住宅楼一栋，并在该宗地的东段为冷冻厂兴建一栋东西宽9.62米(二层以上向外延伸了0.88米，长度达到10.5米)、南北长16.7米的五层综合楼，下三层房屋所有权归冷冻厂所有，其面积为575.88平方米，上二层房屋所有权归陈某某所有。陈某某在约定12米外的南面修建了115米长的下水道。陈某某的整个工程于2005年9月动工，2006年年底竣工，其所建三层综合楼已交付冷冻厂使用。综合楼过道旁南面的附属建筑物系案外人彭小兵搭建，门由冷冻厂安装，该土地面积为8.658平方米(9.62米×0.9米)，土地使用权仍属冷冻厂，但不在双方约定的综合楼面积之列。
2006年11月17日，仙桃市国土资源局将冷冻厂准备用以自主开发的第二期工程的土地以竞拍的方式转让给了祥云公司，祥云公司委托邓某某管理开发事务，在该土地上兴建住宅楼一栋、一道墙院和两间车库(墙院于2007年9月修建，车库于2008年4月修建)。陈某某与祥云公司在两间车库下各修建了一个化粪池，冷冻厂与祥云公司均未使用陈某某自建的化粪池。
2008年3月24日，陈某某、冷冻厂为解决《房地产合作协议》中有关遗留问题，再次签订《补充协议》一份，对相关产权进行了明确，对合作过程中的债权债务等遗留问题进行了结算和处理，经结算，冷冻厂应支付陈某某13万元(含冷冻厂应付给陈某某综合楼三楼材料费1万元)，如一方违约，则应支付另一方违约金5万元，同时约定综合楼第三层南面一套商品房(即X号商品房)的产权证由陈某某名下过户到冷冻厂法定代表人邓某某的名下，费用由陈某某承担，X号商品房的面积为122.4平方米，其中有47.3平方米系在过道上所建，属于陈某某主张的超面积之列。合同签订当日，冷冻厂支付给陈某某3万元，余款已于2008年9月24日付清。2009年7月，陈某某、冷冻厂因X号商品房的过户问题发生纠纷，起诉至仙桃市人民法院，该案经一、二审审理，判决由陈某某协助冷冻厂将X号房屋的所有权过户到邓某某名下。
2009年9月21日，陈某某就本案起诉至仙桃市人民法院，请求：1、冷冻厂拆除两栋住宅楼之间的12米宽空地上的墙院和车库；2、冷冻厂承担下水道、化粪池一半的建设费用x元；3、冷冻厂向陈某某支付综合楼超合同约定面积部分价款x元;4、冷冻厂返还临步行街综合楼过道旁的附属建筑物；5、冷冻厂支付违约金5万元；6、冷冻厂承担本案全部诉讼费用。
原审另查明：冷冻厂原对位于仙桃市沙嘴办事处仙桃大道中端，地号为X-X-X的土地享有使用权，该宗地使用权类型为出让，用途为工业用地，使用权终止日期为2053年7月18日。冷冻厂于2004年底转让给陈某某的为南面临近仙桃大道的1250.5平方米的土地使用权，其余的位于北面的土地使用权，冷冻厂于2006年11月通过政府挂牌转让给祥云公司，祥云公司在该宗地上兴建商品房一栋，并于2007年9月在距离陈某某所建楼房北面2米处修建一道围墙，将其开发的商品房与陈某某所建的楼房隔开。
原审认为：本案的争议焦点为：1、墙院、车库是否应予拆除；2、冷冻厂是否应当分担下水道、化粪池的建设费用；3、冷冻厂应否给付陈某某超合同约定面积补偿款；4、临步行街综合楼过道旁的附属建筑物是否应当返还陈某某。
1、关于墙院、车库是否应当拆除的问题。陈某某认为，根据《房地产合作协议》第二条约定，冷冻厂在自主开发第二期工程时，保证留足距离陈某某所建房屋北面有12米宽的路面作为双方的外基础、散水、排水沟、化粪池及所有住户的公共场所，其建设费用由双方共同承担。合同签订后，冷冻厂违反合同约定，在该12米之中的公共场所修建一道墙院和两间车库，侵犯了陈某某的权益，应当拆除。冷冻厂认为，《房地产合作协议》第二条的约定，是以冷冻厂自主开发第二期工程为条件的，而第二期工程是祥云公司通过合法途径取得土地使用权后，由祥云公司开发，车库、墙院均系祥云公司所建，冷冻厂并未自主开发，该条款的条件尚未成就，因此，冷冻厂没有履行该条款的义务。原审认为，双方在《房地产合作协议》中约定冷冻厂在自主开发第二期工程时，应留足距离陈某某兴建房屋北面12米宽的路面，因后期工程规划建设等原因，没有实际落实，但并非冷冻厂违约所致。其一，从合同约定的内容和条件来看，该条款约定是附条件的，即冷冻厂自主开发时，应留12米的路面，但后来冷冻厂并未自主开发，而是第三人祥云公司开发，因此该约定的条件尚未成就，冷冻厂没有履行该条款的义务，陈某某虽诉称第二期工程表面上是第三人祥云公司开发，但实际为冷冻厂开发，但陈某某未举出相应的证据予以证明，因此对陈某某诉称的该事实，不予采信。其二，从合同的履行和结算来分析，2008年3月24日，双方在签订《补充协议》，对有关帐目及遗留问题进行结算和处理时，墙院早已建成，但陈某某并未主张该权利，因此应认定陈某某对冷冻厂未留足12米宽的路面的事实已认可，故陈某某要求冷冻厂拆除墙院和车库的理由不能成立，不予支持。
2、关于冷冻厂是否应当分担下水道、化粪池的费用问题。陈某某认为，根据《房地产合作协议》第二条的约定，在两栋楼房之间留12米宽的路面作为双方的外基础、散水、排水沟、化粪池及所有住户的公共场所，其建设费用由双方共同承担。合同签订后，陈某某在12米宽的公共场所修建化粪池，花费x元，在金属公司宗地上和自己20.5米的宗地上修建115米下水道，花费x元，冷冻厂应分担一半x元。冷冻厂认为，第二期工程不是冷冻厂自主开发，而是祥云公司开发，《房地产合作协议》第二条约定的条件并没成就，冷冻厂没有履行的义务，冷冻厂没有使用陈某某自建的化粪池和下水道，因此，陈某某要求冷冻厂承担化粪池和下水道的修建费用没有依据。原审认为，《房地产合作协议》对双方均有约束力，陈某某自建的化粪池，冷冻厂和祥云公司并未使用，在诉讼中，陈某某不要求冷冻厂承担修建化粪池的费用，对此予以认可。关于下水道的费用承担问题，双方只是对在12米范围内修建排水沟的事项进行了约定，并未对在12米范围之外修建下水道及费用问题进行约定，冷冻厂也未使用陈某某自建的下水道，虽然祥云公司将第二期开发的房屋的排水系统连接到了陈某某所修建的下水道上，但这与本案审理的房地产转让合同不属同一法律关系，且陈某某对自建下水道的费用未举出有效证据证实，因此，对陈某某要求冷冻厂承担下水道费用和化粪池费用的请求，不予支持。
3、关于冷冻厂是否应当给付超合同约定面积补偿款的问题。陈某某认为，根据《房地产合作协议》的约定，陈某某为冷冻厂兴建一栋东西宽9米、南北长16.7米的三层综合楼，建筑面积应为450.9平方米，而冷冻厂实际占有建筑面积为575.88平方米，超出面积为124.98平方米，按合同约定，该超出面积应归陈某某所有，按每平方米1400元折算，冷冻厂应给付陈某某x元。冷冻厂认为，《房地产合作协议》签订后，陈某某为了获利，要求在冷冻厂所有的三层综合楼上加层，加层部分归陈某某所有，并承诺将其主体楼的一套商品房以每平方米700元的优惠价格卖给冷冻厂，陈某某为了扩大加层部分的面积，不得不扩大冷冻厂所有的三层综合楼面积，在后来签订的两份补充协议中，也未约定由冷冻厂承担综合楼的建设费用，结算时，冷冻厂同意就增大的面积给予陈某某1万元材料费作为补偿，并签订了补充协议，冷冻厂已全面履行了合同义务。原审认为，陈某某主张的超合同面积主要由三个部分组成，一是综合楼地基南北宽度增加了0.62米，二是综合楼二楼以上向外延伸了0.88米，三是综合楼过道二层以上建筑物。陈某某扩大综合楼的建筑面积时，应当与冷冻厂就扩大面积部分的产权及补偿问题协商达成一致意见，但陈某某未能提供对此双方协商一致的证据。综合楼竣工后，陈某某交付时也未主张超面积补偿问题，2008年3月24日，双方进行合同总结算时，签订了补充协议，并约定冷冻厂给付陈某某综合楼三楼材料款1万元，由陈某某将X号商品房过户到冷冻厂法定代表人邓某某的名下，过户费用由陈某某承担，而X号商品房面积为122.4平方米，其中有47.3平方米为超面积部分，陈某某明知超面积，仍然转让给冷冻厂，由此可以认定双方已对超面积问题进行了处理，因此，陈某某要求冷冻厂支付超面积款x元的理由不能成立，不予支持。
4、关于综合楼过道旁的附属建筑物是否应当返还陈某某的问题。陈某某认为，根据《房地产合作协议》的约定，冷冻厂转让的土地(东西长61米、南北宽20.5米)，除综合楼占用的面积外均应属陈某某所有，而该建筑物不在约定的综合楼面积之列，该建筑物现由冷冻厂建造和控制，应由冷冻厂返还给陈某某。冷冻厂认为，综合楼过道旁的附属建筑物的土地使用权现在仍属冷冻厂所有，该建筑物除门是由冷冻厂安装外，其他均由彭小兵所建，陈某某对该附属物不享有任何权利，主张返还无根据。原审认为，该附属建筑物的土地使用权虽然目前登记为冷冻厂所有，但双方通过《房地产合作协议》将该附属建筑物所占用的土地使用权转让给了陈某某，陈某某可向冷冻厂主张该附属建筑物的土地使用权，但陈某某在诉讼中要求冷冻厂返还该土地上的附属建筑物，而该附属建筑物并非陈某某所建，而系案外人彭小兵搭建，属另一法律关系，因此陈某某的该诉讼请求于法无据，不予支持。
综上，陈某某与冷冻厂分别于2004年11月10日、2004年12月4日、2008年3月24日签订的《房地产合作协议》和两份《补充协议》，主要是对房地产转让的相关事宜所作的约定，冷冻厂向陈某某交付土地使用权及土地上的房屋用于开发，陈某某以现金和还建部分房屋的方式支付对价，因此本案案由应为房地产转让合同纠纷。上述三份协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。2008年3月24日的《补充协议》既是对2004年11月10日《房地产合作协议》及同年12月4日《补充协议》的补充与结算，也是对相关遗留问题的处理。冷冻厂已按合同约定的内容履行了相关义务。因此，陈某某要求冷冻厂承担违约责任并支付违约金5万元，缺乏事实和法律依据，不予支持。祥云公司合法取得土地使用权后，在其土地上修建墙院和车库并无不当，况且祥云公司在修建墙院时考虑到陈某某所开发房屋业主的生活和通行，已留了2米宽的空间和过道，已尽到了相关的义务，祥云公司在本案中并没有过错，不应承担民事责任。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决:驳回陈某某的诉讼请求。案件受理费5600元由陈某某负担。
陈某某不服上述判决，向本院提起上诉称：1、冷冻厂未自主开发第二期工程，未留足12米宽的路面违约，12米中的围墙和车库应予拆除，理由是，第一、根据《房地产合作协议》，冷冻厂应交付给陈某某的标的为61米长、20.5宽的土地使用权及地上物和12米宽的路面，陈某某应交付给冷冻厂的是现金30万元及一栋三层的综合楼，陈某某全面履行了义务，冷冻厂未交付12米宽的路面。第二、冷冻厂自主开发第二期工程是应尽的义务，而不是履行合同的条件。第三、不留足12米，陈某某开发的房屋的业主将无法出入。第四、第二期工程实际上是由冷冻厂开发。第五、该问题并未在补充协议中解决。2、综合楼过道旁的附属建筑物的土地使用权由陈某某享有，墙由陈某某所建，案外人彭小兵加盖了瓦，冷冻厂在墙上挖洞并安装上门，致使使用权由冷冻厂控制，因而必须返还给陈某某。3、双方未就超面积问题达成协议不是不支付价款的理由，三楼的材料款1万元及将X号房过户给邓某某不是对超面积的结算，只不过可以将该款项和该部分面积从超面积总数和总价款中扣除。请求撤销原判或发回重审。
冷冻厂辩称：虽然第二期工程由祥云公司所建，但12米间距已留足，综合楼过道旁的附属建筑物系案外人彭小兵使用，与冷冻厂无关。超面积的问题双方已通过补充协议进行了解决。请求：驳回陈某某的上诉，维持原判。
祥云公司述称：祥云公司在该地上开发房屋时已在与陈某某开发的房屋之间留足了12米空地，祥云公司系该12米土地的使用权人，在为陈某某开发的房屋留下了通道后，祥云公司在自己的土地上所建的围墙和车库不应拆除。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，陈某某举出了其与仙桃市房地产综合开发公司所签订的协议书一份，用以证明其在开发本案所涉项目时挂靠在该公司。
冷冻厂及祥云公司对该份证据无异议。
冷冻厂举出了2009汉民二终字第X号民事判决书一份，用以证明人民法院对冷冻厂与陈某某所签订的协议的效力、双方进行结算以及祥云公司开发时留足了12米空地是否属冷冻厂违约进行了认定。
陈某某对该证据的真实性、合法性无异议，但认为不能达到冷冻厂的证明目的。
祥云公司对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
本院认为：陈某某所举证据，冷冻厂及祥云公司对其无异议，且与本案待证事实相关联，可以作为本案认定事实的依据。冷冻厂所举出的2009汉民二终字第X号民事判决书，在原审中已举证过，不属新的证据。
二审查明：原审认定事实属实。
二审另查明，在本案所涉房地产开发时，陈某某挂靠在仙桃市房地产综合开发公司。陈某某已交纳土地出让金x元。《房地产合作协议》中约定的12米宽的公共用地的土地使用权为祥云公司所有。冷冻厂将第二期开发土地转让给祥云公司时，告知祥云公司在开发时，应在两栋房屋间留足12米宽的空地。
本院认为：《房地产合作协议》及双方后来签订的两份补充协议，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行期间，因祥云公司在12米宽的空地上修建墙院、车库，案外人彭小兵在综合楼过道旁搭建附属建筑物，陈某某认为冷冻厂违约，要求拆除上述建筑物，同时要求冷冻厂分担下水道、化粪池的费用、支付违约金、对其交付给冷冻厂的超面积部分进行结算。原审中陈某某放弃要求冷冻厂分担化粪池建设费用的请求，且陈某某无证据证实下水道、化粪池的建设费用金额，原审对该诉讼请求处理后，陈某某在二审中未对此提出异议，对此，本院对原审处理予以确认。根据陈某某的上诉请求及理由，本案的争议焦点是，1、祥云公司在12米宽的空地上修建的墙院、车库及案外人彭小兵在综合楼过道旁搭建的附属建筑物应否予以拆除、返还；2、双方对冷冻厂所接受的超出合同约定面积部分的房屋价款是否进行了处分。
1、关于祥云公司在12米宽的空地上修建的墙院、车库及案外人彭小兵在综合楼过道旁搭建的附属建筑物应否予以拆除、返还，双方在《房地产合作协议》中约定，“冷冻厂在自主开发第二期工程时，保证留足距离陈某某兴建房屋北面12米宽的路面作为双方的外基础、散水、排水沟、化粪池及所有住户公共场所”。合同履行中，冷冻厂将该土地转让给祥云公司开发，告知祥云公司在开发时留足距离陈某某所建房屋北面12米宽的路面，祥云公司在开发时已留足12米宽的路面。按照陈某某与冷冻厂的约定，该12米宽的土地系用作双方的“外基础、散水、排水沟、化粪池及所有住户公共场所”，事实上该土地的使用也符合以上用途，在祥云公司修建墙院和车库之前，该土地的使用符合陈某某与冷冻厂在《房地产合作协议》中的约定。祥云公司在为陈某某开发的房屋留下2米宽的过道后，修建了墙院和车库，将该空地一分为二，由此产生的是陈某某所开发房屋的业主与祥云公司之间的相邻关系，属另一个法律关系，陈某某依据其与冷冻厂签订的《房地产合作协议》请求拆除墙院、车库不当，对该请求，本院不予支持。案外人彭小兵在综合楼过道旁搭建的附属建筑物，因该建筑物的搭建在陈某某与彭小兵之间产生的亦为另一法律关系，而非因本案合同约定而产生的权利义务关系，陈某某依据本案合同请求返还该建筑物不当，本院不予支持。
2、关于双方对冷冻厂所接受的超出合同约定面积部分的房屋价款是否进行了处分。
根据前述合同及补充协议的履行过程及第二份补充协议签订的背景综合分析，双方已对超面积问题进行了约定和处理，首先，从利益均衡的角度看，陈某某主张的超合同面积由三个部分组成，一是综合楼地基南北宽度增加了0.62米，二是综合楼二楼以上向外延伸了0.88米，三是综合楼过道二层以上新增建筑物的面积。综合楼地基南北宽度增加0.62米及综合楼二楼以上向外延伸0.88米，这两者面积的增加与陈某某在综合楼上加层有直接的利益关系，因该面积的增加，加层房屋的面积也会相应增加，即为陈某某所有的房屋面积也增加了，陈某某已从上述增加的面积中通过加层获得了利益，双方第一份补充协议的第四条约定，“陈某某以每平方米700元的优惠价格卖给冷冻厂一套110-120平方米的主体楼商品房作为回报”，已清楚地说明了此点。其次，对超面积问题双方已在两个补充协议中进行了约定，第一份补充协议第四条是双方第一次约定，第二份补充协议的第二条约定的一个房间超出约定的面积，已由冷冻厂按1400元/平方米支付了对价，第六条约定由陈某某将超出约定面积47.3平方米的X号商品房的产权过户给邓某某，同时约定冷冻厂给付陈某某综合楼三楼材料款1万元，上述约定均涉及到超面积的问题，且大部分约定是双方在处理遗留问题时的第二份补充协议中的约定，此时，双方对超面积的事项是明知的，因此，应认定双方通过以上约定对超面积问题进行了处理，陈某某要求冷冻厂支付超面积款x元的理由不能成立，本院不予支持。
此外，因陈某某并无证据证实冷冻厂违约，其要求冷冻厂支付违约金没有依据，本院不予支持。祥云公司不是本案合同关系相对人，在本案中不应承担责任。
综上，陈某某的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定主要事实清楚，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5517元，由陈某某负担。
本判决为终审判决。
审判长肖淑云
审判员苏哲
代理审判员张云山
二O一O年十二月三日
书记员胡煜婷
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