原告（反诉被告）杨&u，男，X年X月X日生，汉族。
委托代理人张东伟，河南义仁律师事务所律师
被告（反诉原告）柯某，女，X年X月X日生，汉族。
委托代理人张庆学，河南国丰律师事务所律师
委托代理人肖万柏，河南义仁律师事务所律师
原告（反诉被告）杨&u与被告（反诉原告）柯某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杨&u诉称，2009年3月21日，在公平、公开、公正的前提下，被告与我多次协商，并经新县首府宾馆主管单位新县民政局同意，我与被告签订了首府宾馆租赁合同。合同约定，租期为八年零九个月，自2009年4月1日起至2017年12月31日止，租金每年18万元，同时被告一次性支付转让费18万元将我投资的宾馆财物转让给被告使用；租金支付方式为每年元月以前付齐人民币9万元，当年12月底以前付齐余下的9万元，以后每年依此类推；若被告拒不交纳租金，我不退还已收取的租金和转让费，且我有权提前终止合同，同时被告必须赔偿我的违约金和经济损失。违约金为总租赁费和转让费的20%。合同签订后，我全面履行了自己的合同义务，但被告应于2010年6月31日前付齐的人民币9万元在近两个月的时间里，经我多次催要仍拒不交纳，给我造成了巨大的经济损失。据此，请求人民法院依法解除我与被告柯某于2009月3月21日签订的租赁合同，收回我出租的首府宾馆，依法判决被告支付其拖欠我的租金12万元及利息，赔偿我违约金x元及其他经济损失，并承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）柯某答辩并反诉称，首先在我承租首府宾馆后，于2009年4月对宾馆内部进行了装饰装修，但由于墙体渗水，同年六月墙体就开始脱落，日益严重，我与原告多次协商但原告一直推脱，作为转、出租人原告应当承担维修义务，但其未能保持租赁房屋符合约定的用途，且未履行对租赁物进行维修的法定义务，违约在先，被告有权行使法定抗辩权拒付租金，且原告通过《首府宾馆租赁补充协议（二）》放弃了出租人对租赁物进行维修的法定权利，应当依法承担法定的维修义务，原告不履行该法定义务致使被告合同目的无法实现，构成根本违约，被告有权解除合同并要求返还转让费并赔偿损失；其次，根据原、被告租赁合同第七条，新县民政局来客接待，在首府宾馆有接待能力比照同行业同等价格、确保服务质量的前提下，一律安排在首府宾馆，被告未履行协调该项合同义务，也构成严重违约；再次，原告与我签订租赁合同时，存在重大欺诈行为。签约时原告告知我仅新县民政局每年来客接待量所挣利润就足以支付每年18万元的年租金，事实上，自2009年4月至2010年10月民政局在首府宾馆的消费远不足这一数字，这表明原告要么未积极尽合同义务，要么当初的说法纯属谎言；最后，为防止损失进一步扩大，我在要求原告维修不成的情况下，于2010年6月对原告提出解除合同，并联系有租赁意向的人就租赁事宜进行洽谈，但原告坚持18万元的年租金致使双方无法达成协议，所以，若损失进一步扩大，应由原告承担全部责任。据此，我请求人民法院依法解除原、被告的租赁合同，驳回原告诉讼请求之第2、3、4项，责令原告即反诉被告返还物品转让费18万元，赔偿我为经营首府宾馆的各项投资损失5万元，共计23万元，并承担本案的诉讼费用。
经审理查明，原告（反诉被告）杨&u与被告（反诉原告）柯某于2009年3月21日签订了首府宾馆租赁合同，合同约定租期为八年零九个月，自2009年4月1日起至2017年12月31日止。转让费18万元，被告已于合同签订时一次性付齐。转让费所含的内容指向为原告在承包期间独资投资装饰、新增物品等。租金为每年18万元，付款方式为每年六月底前付齐人民币9万元，当年十二月底付齐余下人民币9万元，以后每年依此类推。被告柯某2009以前的房屋租金13.5万元已经交纳，应于2010年6月31日前付齐的人民币9万元未付。合同第十一条约定了违约责任，约定“原、被告双方在合同签订后应自觉遵守、全面履行合同，不得违约。甲方（即原告）违约擅自提前终止合同，必须退还乙方（即被告）已交纳的转让费和租金，并赔偿乙方的违约金和经济损失，乙方违约提前终止合同或拒不交纳租金的，甲方不退还已收取的转让费和已收取的租金，且甲方有权提前终止合同，同时，乙方必须赔偿甲方违约金和经济损失，违约金为总租赁和转让费的20%”。合同第九条约定，“乙方在租赁期间享受和执行新县民政局与甲方签订的租赁合同及补充合同一、补充合同二的相关权利和义务”。新县民政局与甲方签订的《租赁合同》中第七条约定，“甲方（即新县民政局）来客接待，在乙方（即原告杨&u）具有接待能力、比照同行业同等价格、确保服务质量的前提下，一律安排在首府宾馆，特殊情况可以说明”。新县民政局与原告杨&u签订的《租赁合同补充合同一》中第九条约定，“乙方（即本案原告）积极创造条件逐步改善服务设施，全面提高饭菜制作质量，规范行管人员和服务人员的工作准则，介绍甲方（即新县民政局）的建议、意见和善意的批评。如乙方在饭菜质量、服务水平方面存在着突出问题，甲方一再提出整改的要求而甲方不能及时予以纠正，甲方有权将客餐安排到其他酒店”。新县民政局与原告杨&u签订的《租赁合同补充合同二》第二条约定，“……此次维修为合同期间最后一次，如再需维修，乙方（即原告）自行维修”。首府宾馆的房间也的确存在着一定的质量问题，被告提供了一些照片及新县建设工程质量监督站的一份《首府宾馆室内墙面渗水质量鉴定报告》，该报告陈述首府宾馆室内墙面渗水的主要原因是由于北向墙体及内山墙长期受潮致装饰层损坏，会议室西墙渗水是由于屋面瓦板破损严重。被告反诉5万元的损失，提供的证据为房间用品的购置单、装修材料的明细表、发货单以及防水处理的工时费等。被告在庭审中陈述，在其经营期间出租人新县民政局在首府宾馆的餐费约20万元，并非其全部招待费用，但其没有提供证据证实新县民政局具体招待费用多少。法庭在开庭前调解时，原、被告均同意2010年10底解除合同，租金据实结算。但原告坚持要被告支付一部分租金，被告不同意，被告另表示租金没有现金支付，为此调解没有达成，房屋没有交付。另查明原告请求的其他经济损失为解除合同后到房屋实际交付的损失。
以上事实有当事人陈述、协议书、公证书、鉴定书、票据、照片，笔录等在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，并且经过原出租人同意，为有效合同。合同签订之前，被告柯某对租赁房屋的现状进行过了解，签订合同时也接受了原告杨&u与出租人所签合同的条款内容，因此被告以原告出租房屋存在质量问题行使抗辩权理由不足。被告柯某主张给其造成的损失，仅提供装修的材料、工时以及添置财产的清单，不能证明其实际损失，被告该项请求不予支持。至于出租人的定点招待问题，合同中附加有相关的条件，被告没有证明在同等条件下出租人违反合同义务，原告不构成违约。合同在履行过程中，被告没有按照合同的约定履行支付租金的主要义务，构成根本违约，应当按照合同约定支付经营期间的租金。违约金部分，双方约定以被告已支付的转让费及全部租期的租金的总和的20%来计算，显然过高也不合理，为此予以调整为5万元较为适当。庭审中原、被告双方同意解除合同，为此双方合同予以解除。转让费18万元，合同中约定不予退还，但是考虑到该费用的性质为原告投资的财物和装饰，在合同提前解除的情况下，全部不退还显然不公平。为此应结合总租期和被告使用的年限折算后由原告予以退还。本案在审理过程中，经调解达不成一致意见。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条、六十条、九十三条、一百零七条、一百一十四条、二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
解除原告杨&u（反诉被告）与被告柯某（反诉原告）之间的房屋租赁合同，被告柯某于2011年1月30日之前向原告杨&u交付房屋；
被告支付拖欠原告的租金x元（自2010年1月1日起计算至2011年1月30日，房屋在2011年1月30日之前未能交付的，租金按每月x元计算）；
被告支付原告违约金x元；
原告退还被告转让费x元（x-x/22个月）；
五、驳回原告其他诉讼请求；
六、驳回被告其他反诉请求；
上述二、三、四项折抵后被告应支付原告x元，定于本判决生效后5日内履行完毕。
本案本诉受理费8350元，反诉费4750元，减半收取6550元，由原告杨&u负担3200元、被告柯某负担3350元。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院
审判长杨海波
审判员甘忠良
审判员曾凡林
二○一一年一月四日
代书记员吴淇
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
