上诉人（原审原告）毕某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：x。
特别授权诉讼代理人游安波，云南圣唐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）昆明邦盛房地产开发有限公司。住所地：昆明市X镇X路永丰家电城。
法定代表人刘某某，经理。
特别授权诉讼代理人晏方捷，女，汉族，X年X月X日出生，住云南省昆明市X路延长线金实小区华夏园X栋X号，身份证号码：x。
上诉人毕某某与被上诉人昆明邦盛房地产开发有限公司（以下简称“邦盛公司”）定金合同纠纷一案，上诉人毕某某不服昆明市西山区人民法院（2008）西法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法受理后组成合议庭，对本案进行了公开询问。上诉人毕某某及代理人游安波，被上诉人邦盛公司的代理人晏方捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认，2008年5月1日，毕某某与邦盛公司签订《认购协议书》，约定：毕某某以x元的价格购买邦盛公司开发的位于广福路X路交汇处“邦盛商城”项目X栋X单元X号写字楼物业，建筑面积约为107.31平方米；毕某某须于签订《认购协议书》当日支付定金x元，并在7日内付清全部房款即x元，同时签署《商品房购销合同》；如毕某某未在上述期限内前来签署《商品房购销合同》或未按时交付应付房款，则视为自动放弃认购权，已交定金不退，作为违约金支付给邦盛公司，邦盛公司有权将该物业另行出售；在未签署《商品房购销合同》前，因邦盛公司原因而致使该物业不能出售时，邦盛公司应在确认之日起最迟不超过7日内，退还所收定金，本认购书自动作废，双方权利义务即时终结。与此同时，邦盛公司还出具了《置业计划书》，载明：契税x元、公共维修基金x元、配套费3030元于交房时交纳。当天，毕某某于交款时就是否需一并交纳契税和公共维修基金事宜与邦盛公司产生分歧，为此，邦盛公司员工冯毅杰向毕某某出具特殊情况申请书，主要内容为申请契税及公共维修基金于交房时一次性付清。庭审中，双方当事人一致陈述：所交x元的性质为定金。邦盛公司表示：虽该申请书上未加盖邦盛公司印鉴，但邦盛公司是同意上述申请的。
原审法院审理认为，毕某某、邦盛公司共同签订的《认购协议书》，是双方当事人真实意思表示，且主要内容既不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，应为合法有效。本案争议的焦点在于邦盛公司是否违约的问题结合在案有效证据和履行情况分析，邦盛公司员工已在其出具的特殊情况申请书中明确2008年5月6日致使房款未交的原因是《认购协议书》上的交款金额同实际应付金额出现误差，误差为需多交付契税和公共维修基金，并且提出要求在交房时支付该两笔费用的申请，而邦盛公司对该申请也表示同意。但毕某某在此情形下并未履行付款义务，也未举证证明是由于邦盛公司有拒收等违约行为而致使款项无法交付，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，因违约事实未得以证明，毕某某主张返还购房定金x元的诉讼请求，依据不足，不予支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“驳回原告毕某某的诉讼请求。”案件受理费300元，由原告毕某某承担。
上述一审判决宣判后，毕某某不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，判决邦盛公司退还毕某某支付的购房定金x元以及工商档案查询费60元，一、二审案件受理费由邦盛公司承担，事实和理由如下：一、一审法院认定事实错误。一审认定毕某某于交款时就是否一并交纳契税和公共维修基金事宜与邦盛公司产生分歧，而事实是除该分歧外，还有毕某某欲购买用于住宅的商品房，结果交款时才知道是写字楼，不是住宅房；其次，毕某某交款时，邦盛公司要求先交款，再签《商品房购销合同》，而毕某某坚持先签《商品房购销合同》，再按《商品房购销合同》的约定交付购房款；第三，上诉人认为，配套费、契税和公共维修基金已包括在《认购协议书》中约定的全部房款x元中，即使不包括，其交付时间也应在验收房屋时交付，不应在签订《商品房购销合同》时交付，正因为有以上争议，加之邦盛公司工作人员态度简单粗暴，令上诉人难以接受，导致合同未能签订。二、双方签订的《认购协议书》是邦盛公司单方提供的格式合同，内容霸道、不明确和简单，这样的合同损害了社会公共利益，一审认定合同有效错误。
被上诉人邦盛公司答辩认为：一、对于上诉人上诉称当时在认购书上没有约定公共维修基金，在之后邦盛公司要求上诉人签订合同以及支付购房款，无论是否约定公共维修基金，邦盛公司都没有要求上诉人交这笔钱，且上诉人在申请书上也认可了维修基金、契税等不属于购房款的部分暂不交纳。二、双方明确约定上诉人不完全付清房款或者不签订合同，定金是不予返还的，作为违约金支付给甲方，这一点在认购书中已写明，如果是在合同签订之后，甲方不出售房屋，才需要双倍退还，认购协议书是双方真实意思的表示。三、特殊情况申请书上有邦盛公司的签字，当时工作人员签字一定要请示销售部的负责人，是经邦盛公司销售部负责人同意后才签的字，之后交给了对方，邦盛公司并没有留底。
经二审询问双方当事人对一审判决确认事实的意见，上诉人毕某某对“与此同时，被告还出具了《置业计划书》，载明：契税x元、公共维修基金x元、配套费3030元于交付时交纳。”提出异议，认为邦盛公司出具的《置业计划书》中并未明确公共维修基金的金额和内容；此外，一审判决确认事实中的“被告表示：虽该申请书上未加盖邦盛公司印鉴，但被告是同意上述申请的”也与事实不符，对一审判决确认的其余事实没有异议。被上诉人邦盛公司对一审判决确认的事实没有异议。双方当事人对一审判决确认的事实无争议的部分，本院予以确认。
二审中，上诉人毕某某提交了编号为x的《置业计划书》客户联，欲证明当时上诉人收到的通知里并未包含公共维修基金的内容。经质证，被上诉人邦盛公司对真实性没有异议，但认为，不论当时是否约定过公共维修基金，在签订合同时都未让毕某某交纳，该证据不能成为上诉人不签订合同的理由。
本院认为，双方所签订的《认购协议书》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，系有效合同。在该协议中双方约定了购房人须于《认购协议书》签订7日内付清全部房款并订立《商品房购销合同》，否则所交付定金2万元不予退还，该约定系定金条款，性质为立约定金，其设立是为了担保合同的签订，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条的规定，即“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”如给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金，本案中毕某某在订立《认购协议书》后，因就配套费、契税、公共维修基金是否已包括在约定的全部房款x元中与对方发生争议，未订立合同，本院认为，按照毕某某认可收到的《置业计划书》的内容，明确包括了契税和配套费，故毕某某以该两项费用已包括在房款之内为由拒绝订立合同缺乏事实和法律依据；就公共维修基金，即使邦盛公司没有通知过毕某某交纳，但该费用由毕某某在房价外承担系基于建设部和财政部联合颁发的《住宅专项维修资金管理办法》的规定，该项费用的交纳是否经过邦盛公司的告知，不能成为拒绝订立合同的合法抗辩事由。毕某某上诉称，其未订立合同的理由还包括交款时才知道所购买的房屋是写字楼而非住宅，本院认为，根据双方签订的《认购协议书》，已清楚载明所购买的物业性质为写字楼，毕某某认为其不知道所购买的房屋是写字楼与事实不符；另，毕某某认为邦盛公司要求其先交付房款后订立合同，是导致合同不能最终订立的原因之一，本院认为，依照双方的定金条款，毕某某拒绝订立合同或交付房款，均构成对合同条款的违反，不能请求返还定金；此外，毕某某认为配套费、契税、维修基金应在验收房屋时交纳，对此邦盛公司工作人员已出具特殊情况申请书，同意验收房屋时再交纳契税和维修基金，该工作人员的行为系职务行为，其后果应由邦盛公司承担，毕某某并无证据证实合同未能订立系因邦盛公司未批准该申请所致。综上，毕某某未订立合同缺乏法定的免责事由，其行为已构成违约，一审关于毕某某作为给付定金的一方无权主张返还定金的认定合法、准确，本院予以维持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人毕某某承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。
审判长蔺以丹
审判员黄某
代理审判员杨茜
二○○九年三月九日
书记员申开勇
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
